北京市商业物业租金情况参考分析全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商业物业市场在 2009 年历经整体下滑大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期北京中高端购物中心平均租金水平下跌，在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在 2009 年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨，可见一斑到 2010 年，商业物业的租金已经企稳并稳定上升部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳2009 年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米 30.1 元，环比下降 2.8%，低于上季度 5.4%的降幅随着一些新的国际品牌的出现和新项目的陆续开业，北京商铺市场在本季度总体活跃度略有回升西单商圈中大悦城仍然保持优势地位，人行天桥的铺设也使整个商圈人流输送更加便利CBD 商圈部分项目经营不善，租金水平略受影响朝阳门悠唐开业、丰联也有部分品牌调整，租金水平暂时稳定。
中关村商圈的潜力日渐突显，成为众多新晋品牌的角逐场1. 北京市商业物业各业态租金分析1) 服装类从服装类业态方面来看，承受 5 元/平米 /天以下的商户占到 27.5%，能承受租金为 5-8 元/平米/天的商户占到 60%，能承受租金为 8-10 元/平米/天的商户占总量的 10%，可接受租金在 10 元/平米/天的商户仅占 2.5%可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于 2—5 元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少经历过经济危机的商业动荡期，商业业主为扭转市场萧条局面，大部分采用了降低物业租金的方法，以吸引商户投资大多数服装品牌零售商打算在今年开新店，制订了相应的发展计划，商户的投资信心正在逐步恢复2) 生活服务类生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到 80%，占总量的五分之四而能接受高于市值租金的商户仅占 20%生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业商铺的租金普遍较低3) 餐饮类餐饮类商户中，能承受租金为 3 元/平米/天的商户占总量的 7.4%，接受租金为 3—5 元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的 56%，能承受租金为 5 元以上/平米/天的商户占 37%。
餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段目前，随着市场回暖以及政府一系列宏观调控政策对市场的利好影响，北京餐饮连锁店开店热情较高，自今年以来积极发展扩张4) 专业市场类从专业市场方面来看，能承受租金为 3 元/平米/天以下的商户较多，占到总量的 72%，能接受租金为 3-5 元/平米/天的商户占 28%目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。
在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过于庞大，周边市政基础设施不够完善的，经营往往日渐萧条购物中心里的专业市场往往以主题店的身份出现，如百安居、迪卡侬等都会以较低的租金引入，此类专业市场对店面的面积要求较大，以吸引顾客的目的性消费为主，在客观程度上有效增加了商场的客流，帮助商场消化了较多展示面较差的位置5) 休闲娱乐类从休闲娱乐业态来看，以承受 2 元/平米/天租金范围的商户居多，占到总量的 60%，此外可接受市值租金水平和 3—4 元/平米/天租金水平的商户各占 20%随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了娱乐休闲业的迅速发展休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售创造更多的商业利润部分原有的购物中心也在借助调整来达到增加娱乐、休闲比重的目的休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。
因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低2. 各区域租金水平分析城区 东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 丰台石景山通州 大兴 昌平 顺义 房山 怀柔租金水平（元/天/㎡）18 17.2 8.4 5.8 8.2 7.1 4.0 4.5 3.7 4.0 4.0 3.9 1.9 2.4区域内人流的聚集和消费活动的频繁给商业的发展提供了先决条件商业的产生、形成和发展是随着人流活动的变化而变化的从北京市各区域商业发展来看，二环以内区域的商业物业租金水平明显高于其他地区，以东城、西城两区为首，区域商业由北京市的传统商业区发展而来，高温不减的人气和成熟的商业氛围有不可比拟的先天优势，租金水平自然居于全市首位其次是朝阳区和海淀区，是北京市重点发展的两大功能区域，市场交易活跃，人流活动频繁，是北京市经济、科教承载力占比最大的两个区域，商业物业的租金水平处于平稳上升态势位于北京市远郊的丰台、石景山、通州、昌平等区域在政府的利好政策刺激下，积极发展郊区商业，租金水平目前处于较低水平，但未来上升空间较大1) 东、西城作为传统商业的发展区域，西城、东城区商业发展历史悠久，有庞大的消费力支持，商业氛围浓厚，传统商业西单商圈、王府井商圈以发展成为集购物、餐饮、服务、旅游为一体的综合性城市商业中心。
由于先天的商业氛围，加之区域内商业功能可满足消费者各种不同的消费需求，区域内商业人气一直以来居高不下商业物业的租金价格相对较高，二环内区域的投资回报率较高，目前东方新天地、国贸商城、西单大悦城等项目的首层和二层租金均大幅上调，同时由于项目经营情况良好，仍有大批零售商在排队等待入驻2) 朝阳区朝阳区作为北京的经济发展中心，商业地产价值较高于其他区域 城市金融中心 CBD 随着经济的迅速增长，已成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心，成为首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域近年来该区的商业市场在政策扶持下飞速发展，建设了众多大型商场全区共有商业网点 3 万多个，形成了十几个商业区，以及包括国贸、燕莎在内的多个成熟商圈国贸部分商业项目的租金可以达到几十甚至上百元每天每平米的价格，而有实力及资金的商户在选址时也会倾向于考虑商业氛围浓厚的朝阳区，成熟的市场，较高的消费水平都使商家的对租金承受能力得到提高3) 海淀区海淀区拥有 80 多所知名高校和 400 多万高学历高素质的高科技人才，属于北京市的科教中心，高档写字楼的集中分布，商业物业的租金水平相对平稳合理在中关村商圈核心地带，大钟寺国际商业广场、中关村国际商城、新中关 CITYMALL 等大型商业综合体的推出成为中关村庞大商业配套的支撑，部分写字楼底商也开始逐步投入使用。
商业项目的出现不但改变了中关村商业配套贫瘠的现状，同时为中关村找到了新的产业增长点海淀近几年的商业市场发展较为迅速，逐渐培养了以金源购物广场、新中关等为核心的新兴商业圈，带动了区域内租金的上涨整体租金水平紧随崇文、朝阳之后4) 宣武区北京南城作为首都的工业重心区域，区域的商业发展比较落后，宣武区以大量低端批发市场以及临街店铺居多，缺乏区域型的领导性现代商业项目，业态发展不均衡，适合中高端家庭消费的餐饮、娱乐、精品零售业态极为缺乏商业租金水平目前在内城四区中最低，只有东西城的三分之一左右城南商业总体情况不如主力城区，但消费水平和整体购买力值得肯定，未来市场发展空间较大，租金水平有可能随着北京城南的发展进一步提高5) 崇文区崇文区近年来已成为北京房地产市场的热点区域，区域内已形成国瑞城、新世界百货、新世界万怡酒店等共同构筑起一个商务气氛更加浓厚的崇文商圈整体租金水平在 8.4 元/㎡•天左右，与东、西城相比还有一段距离而南城消费的滞后则是本区域商业租金较低的影响因素，众多的消费被引致成熟时间较早的西单、王府井等商圈，商户也大多对东西两城的商业项目进驻意向较强，间接导致了崇文商业氛围发展缓慢，商业资源外流，租金水平得不到提升。
但随着政府启动城南发展计划，崇文区今年计划将新增 20 万平方米的商业设施，凭借交通的便利以及南城整体经济的进一步发展，作为本身建立较早，发展较完善的商业区域，与 CBD 最近的直线距离，相邻的西单、建国门商圈等，都将给崇文区的商业升值带来强大的动力，带动区域租金上涨6) 丰台区随着北京南城城市建设的加快，大批量的公建项目以及住宅项目在丰台落地，从而聚集了大量的高素质就业人群和城市居民，人口结构逐渐改善，高档消费需求逐步增强在商业方面，资和信、首地大峡谷、国美商都等大型商业项目在近年来集中亮相，丰富了区域商业业态、加速商业合理布局的同时，也提升了区域租金水平丰台区作为城南的核心区域，培蛰伏多年的经济与商业配套的发展如离弦之箭，成为新的商业掘金地其区域租金与往年相比已逐年提高，相信随着丽泽金融商圈的发展和晚上，丰台区的租金会有更大的上涨空间7) 通州区通州为北京市首批“住宅卫星城”，随着其区域配套的逐步完善，通州区的商业租金也比往年上调的将近一倍，未来的商业市场发展潜力看好作为与 CBD 东扩对接的第一站，随着八通线的开通, 通州区实际上已经与 CBD 连结成为一个整体，未来 10 年中，朝阳区预计投入约 70 亿元资金，专门用于东扩区的道路、绿化等市政基础设施建设，东扩后一批道路将向东延伸。
随着通州生态商务园、未来 S6、M6 号线规划落实，通州以及通州以东地区与 CBD 核心区的联系会更加紧密，中小企业、文化传媒公司将进一步集中落户 CBD，更多青年白领人群会进入东四环及周边区域工作，为通州带来长期的稳定商业市场需求，进而有效刺激商业租金价格的上涨区域物业附加值提升的同时，租金上调也将成为大势所趋8) 昌平区昌平区随着新城建设的加快和回龙观、天通苑两个超大型社区的逐步完善，商业郊区化发展日渐成熟，昌平已成为众多国内外商业巨头争相角逐的一块热土以昌平新城、东小口和回龙观 3 个商业中心为重点，以八达岭高速路、立汤路商业带为依托，以各镇商业为组成部分的全区现代商业布局初步形成回龙观地区作为北京市最大的人文社区之一，规划人口 28 万，人口密度极高早期以经济适用房为主，吸纳了较多城市中心的回迁居民，后期随着一系列别墅项目的开发，高端消费人群日益壮大区域内上班的白领阶层已成为置业主流人群，而原有的商业已无法满足消费者日益增长的需求，对区域内商业价值提升起到了一定的推动作用9) 大兴区大兴区作为北京城市发展新区，随着城市化进程，新兴产业和商业地产开始。