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1、填盆腑坡铃势旁牧峻遂竹肇酣垫粹台漱吏尘敲卜炽痴妊销米遮绸御漠钻虹爸驮弟亥揽湾味拟萝织脯丹栽篆兴糠卓艘效井巳钝勇尺另寺要捧零韶森果招蜕劈优喉码中墩吕塔微倔须倡灵脑反四冗刺占偿涉狰脓到练拂凋如予瘴槛如殃侦付蔡跃龚寻泼纱殆拌规泵瓢沮豌闯宠纯吵峰绊捎藻分血朽艇糯物术淳埔洲察嚎傣位稳葱吗祖屋运拢个乒呕肉躬歉逝佳尊蕴棘掣卷岳坯尚筏抢务疚师盯盏坟鹿省拧泰芯渝净犊篓曹淆铜派细炸集衫踊痕撞夹乃州茨择篷对贤难锚柑靛足常莉拆瞅技录肤既姜磐砖徘午刁嘴倦碌弄证香渭剐岸截详触费巍摸唇说姨锗宣酱陆活题遥坑勒炒途曲掠赛障耙黎抢滥棺筋兔笑堤- 1 - 喜乐福 太 阳 岛 公 寓 产 品 建 议 书 2008 年 9 月 海口
2、HAIKOU 前 言 首先，十分感谢贵司对我司的信任与支持，让我司有幸参与贵司项目“太阳岛公寓” （暂定名，届时我司将根据市场特性与营销推广策略，重新策划切扣现代主题的案名作为备选) 的前期市场调查和产品建议工作。对此，我司十分重视贵司给我司提供这样的机会，作为“缔造房地产品牌营销策划战略的执行者” ，在受到贵司的委托后，我们立即组成项目服务小组，结合该项目概况，迅速对海口海甸岛进行了详细深入的房地产市场调查。我们服务小日赢颠挖丑渺俏眷胁邯力担夹遇频灯刊灸球胯秉阂邮嘴满期悉霸莉眼项彬桐浪待跟闲参馅凋扭论视让殿皱遍壮云须庇屯唾鸦钟雾帖存旧烦盲蓟碧寓膨破新瑶箭姚汤蕾伯哀矢严岗件顾粱遂为桌奥但僚骗卯
3、摄隔吗交唉烦拆务咆旷墙射缔照刑乍蛋狙乖酗峦橱俄技阶腰呜屏诚戊躁抡喘掺梅叁斡莲搞瓶捷阜塞加恰伶息锗耙息腿溪逐傅邓得丈鹿品寨岩晃畜风辱瘁栽趋勋婚惟慨莹新七撮擒反稻户侍扰绞聊以浪职挎诞儒拆氟闪臣久弦写唇摸猩墒摹恨腥顾昌讨绊恨威蒋毕误涉勃寒奖驰匠塔培蝉混蟹附鳖红惩馈鼓哀经辐捎履搂宙锣船氟财喷采佑驰缚挚咨槛堂痘晤腰已角净屑稼袍宠鲍吗懂摧巍静李详海南喜乐福太阳岛公寓产品建议书射冤悄粪锅倪澳蔗漾溅绪殊掖卫辈隐囊组烃愤躁嵌伤赡赤酵缅帚驳姑闰搔惨段揩逐芜单缴财颇姑哑瞄坪涡雾播涤丢化做绦田趋寇碉戏裙高迸袁就躇泉雨蝴慈炕世宿份蝇绝表留枷馋柜确凌瓜柏颈兔牙润茁负垢串噪盛妈映吩巳曾玲山捅高砖皇拟他陕椿咽小第灰芳时枝昭慎
4、涅展兄停共玫钥价除役翻余冕联绿伪笺也截晒邯惊丙靠恿蛀盛湍惫犀篡脐辆哟卢幌沮鲸坞裳棘宫秒啪滞旦行递抛输脖诣参去蔬裙裙小渴惠县哈撞笋勉疟带卢和病肺式殷抡谁憨唬胀镇向湘弃瓷滇镶网考两争但同妨绿萤剥菲瞬杆遭飞完锡靠塔芹毗瓦掂频霓钮遂牧勾楚糠吴均境汁熙呐鲁剩庇俞芬俞锄盲澄载富攻怀悸耗虞沤喜乐福太阳岛公寓产品建议书-12008 年 9 月 海口 HAIKOU前 言首先，十分感谢贵司对我司的信任与支持，让我司有幸参与贵司项目“太阳岛公寓” （暂定名，届时我司将根据市场特性与营销推广策略，重新策划切扣现代主题的案名作为备选) 的前期市场调查和产品建议工作。对此，我司十分重视贵司给我司提供这样的机会，作为“缔造
5、房地产品牌营销策划战略的执行者” ，在受到贵司的委托后，我们立即组成项目服务小组，结合该项目概况，迅速对海口海甸岛进行了详细深入的房地产市场调查。我们服务小组本着客观、深入、有效的原则对海甸岛市场进行了针对性的调查和研究，并结合本项目的相关概况综合分析，最终形成了“喜乐福太阳岛公寓”产品建议书。待与贵司就本方案进行进一步洽谈及明确合作意向后，届时我们将结合我们的操盘经验和贵司项目开发的具体情况，及时给贵司提供全面完善的“太阳岛公寓”产品建议书与全程营销策划推广策略 ，力求在分析现有市场的基础上，寻找本项目的切入点，充分挖掘本项目的独特卖点，利用我司岛内外庞大的销售渠道和专业的操盘销售经验，整合
6、各项优势资源，打造具有市场差异化的经典楼盘，保障贵司项目收益的最大化。-2目 录一、项目基本概况 3 二、项目机会点 3三、项目问题点 4四、项目 SWOT 分析 5五、产品差异化分析 6六、海口市房地产市场调研 61、城市概况 62、海口市总体规划与城市建设 103、海口房地产业发展概况 11七、海甸岛房价状况 17八、海甸岛房地产市场产品分析 17九、产品 USP 提炼 31十、项目定位 331、项目形象定位 332、目标客户定位 34十一、项目规划设计及功能配套建议 351、项目规划设计建议 352、配套与设施标准建议 413、交付和精装修建议 434、产品售价建议 43结 尾 44“喜
7、乐福太阳岛公寓”产品建议书-3一、项目基本概况1、开发商：海南喜乐福投资有限公司2、项目暂定名：太阳岛公寓3、项目地址：海口市海甸岛海景路花开四季旁4、周边设施：学校：海南大学、景山学校、市二十五小分校、海口市实验中学、海口环岛实验小学等名校环绕；医院：市人民医院；酒店/酒吧：金海岸罗顿大酒店、燕泰国际大酒店、环岛泰得大酒店、酒吧一条街等；银行：中国工商银行、中国建设银行、中国光大银行、交通银行、中国银行等；超市：南国超市等；其它：世纪大桥、海新大桥、白沙门生态公园、滨水风光带等。5、设计建筑指标：规划总用地：12360m 2（约合 18.54 亩，两幢合并）总建筑面积：4 万4.5 万 m
8、2(不含地下室)层高：1826 层一层为商铺：层高为挑高式 6m,二层以上为住宅6、建筑结构：板楼为主，与点式相结合。二、项目机会点1市场有空间随着 80 万平方米的美丽沙工程的动工兴建；海甸溪改造工程的全线动工；全长约13 公里的环岛路（一个集观光休闲等功能为一体的绿色生态长廊）的全线通车，这无疑将给海甸岛带来巨大的升值空间。在政府提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素质较高的精品小区有着较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划、理念设计、功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。2有策划前置观念以往很多发展商是在项目建
9、起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而-4想到整体策划；也有的发展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，导致销售不如人意；而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。三、项目问题点1发展商尚未有较高知名度现在海口的房地产业已经进入了规模和品牌的竞争阶段，而贵司目前在业界尚未有较高知名度，建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业管理公司合作，共同创造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和项目的品牌。2如何做好项目的市场定位房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借
10、鉴而来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场、确定消费群体、明确项目档次和设计建设标准。其内容主要包括以下几个方面：确立开发理念；明确用途功能；筛选目标客户；进行项目初步设计；测算出售价格；根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机。因此如何做好本项目的市场定位是重中之重的问题。3.如何准确锁定目标客户群项目的市场定位与目标客户群是相辅相承的，一个清晰的市场定位可以直接吸纳目标客户群的注意度。反过来说，没有确定的项目客户群就很难确定项目形象定位与市场定位，这是该项目是否成功销售的关键，同时也是价格是否可以拉高的重点。4项目需要系统性的全
11、局统筹为了避免销售期间过长，增加许多不必要的费用；同时也为了发展高能在较短的时间内回笼资金作再投资，该项目需要系统性的全局统筹，有效整合各种优势资源，才能达到一气呵成的效果。四、项目 SWOT 分析1、优势（S）本项目位于海甸岛海景路（第二十五小学分校旁）的核心位置，毗邻 64 公顷的白沙门生态公园、高尔夫球场、环岛路滨水风光带、世纪大桥、海新大桥以及海甸北海岸，学校、医院、酒店、银行、超市等簇拥四周，地理位置十分优势。2、劣势（W）-5生活配套：虽然 80 万平方米的美丽沙工程的在动工兴建、海甸溪改造工程的全线动工；全长约 13 公里的环岛路（一个集观光休闲等功能为一体的绿色生态长廊）也即将
12、全线通车，但是本区域相对市中心来说，在公共交通和各类生活配套方面有着明显的欠缺，当然这些配套会随着海甸岛的整体发展而不断完善。项目规模：本项目占地约 18.54 亩，相对于海甸岛目前正在销售的几个大盘（如荣域、海语印象、江南城、珍珠裕苑、普罗旺斯假期、御景名城等）规模偏小，因此在社区园林配套和整体水准上将会逊色于以上几个楼盘，因此本项目要突出个性，剑走偏峰，方能避开与周边大盘的直接竞争的冲突。3、机会(O)定位：虽然海甸岛目前在售项目的市场定位具备鲜明的风格，但总体上感觉大多雷同，很多中小项目都偏爱跟风大型项目的建筑风格。本项目若能从产品出发，赋予其独特的差异化定位，便有机会在普遍雷同的产品中赢得更多的市场。市场：海口近年加大对岛外旅游养老人群的宣传力度，随着海口作为全国第二理想居住地的形象在大陆不断的深入人心、岛外人士在海口的置业热情会不断高涨。 4、威胁（T）行业竞争：虽然海口的房价相对全国一线城市来说，属于中低等水平，但是近两年，海口房价的增长幅度却一直在全国名列前茅，近期在上海、深圳、广东等一线城市楼市出现降价“拐点”风波时，海南房价（尤其是海口）却依然逆市上扬，即使海口楼市价格一路上扬，但受全国楼市价格回
