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1、东方云 鼎 曦 城项目建议书东方汽贸集团有限公司第一章 项目基本情况1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：东方 东方云曦1.1.2 承办单位：东方集团1.1.3 项目地址： XX205 国道两侧 100 米至 200 米，火车站以西长约 1.9 公里片区。1.1.4 单位概况：东方汽贸集团有限公司（以下简称东方集团），是以汽车经销服务为主业的大型商贸流通企业，成立于 2010 年，注册资金 1.2 亿元，拥有员工1689 人。总部设在 XXXX，法人代表朱金武。东方集团公司下辖 26 家子公司，100 多个分公司。分布在 XX、天津、XX、内蒙古、黑龙江、吉林、山西 7 个省市区。东
2、方集团在 XX 建立了“xx 地”酒厂；在 XX 市建立了 xx 食用油厂，“xx 花生油”被评为“XX 省著名商标”；xx 化工有限公司和房地产公司的建立使集团的经营范围正在向多元化发展壮大。东方集团 xx 汽车销售公司占地 67.5 亩，20400 平米的办公大楼雄伟壮观。迁安长城汽车 4S 店是我国北方建筑面积最大、建筑标准最高的旗舰店，它以现代化的基础设施和优美的环境展现了东方集团的良好形象。XX 汽车销售公司占地 31 亩，使用面积 5500 平方米的综合展厅及办公大楼于去年 11 月份建成并投入使用。古冶汽车销售公司是我集团又一个具有较高档次的市级公司，13000 平米的办公大楼建
3、设已近尾声，4S 店美观气派，环境优美。集团总部办公区占地 22 亩，高 22 层、建筑面积 6 万平方米的综合办公楼正在建设中。东方汽贸办公大楼不仅是我集团的标志性建筑，也是 XX 新城的一大景观。东方集团以“勤实、严信、拼搏、高效”为企业精神，以“诚信经营，顾客至上。一切为了客户，为了客户一切，精心打造东方品牌”为经营宗旨，通过良好的企业文化和完善的管理制度，使公司逐渐形成与社会“共同发展，共同进步，共同致富”的良好局面。1.2 编制依据 1.2.1XX 省关于三年大变样的相关政策。1.2.2XX 县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神。1.2.3 有关基础技术资料。1.3 编制原则
4、以 XX 省省委、省政府，XX 市市委、市政府以及 XX 县委、县政府做出的关于加快城市化进程，改善城市面貌，提升城市形象的思想为指导；结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的城市片区。1.4 项目建议书的工作范围 本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。1.5 项目建议书的工作概况 项目单位依据县政府关于加快县城市化建设的战略意图,通过对 XX 房地产的调研，为了改善县城居住环境，弥补 205 国道两侧不美观的现状，从而改善城市面貌，提升县城城市形象，决定开发建设“东方云曦”
5、住宅小区项目,以期为 XX 城居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房，并打造城市名片，为 XX 的城市建设做出贡献。1.6 项目建议书 1.6.1 建设方案结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。1.6.2 建设规模片区规划总占地 1018 亩，总建筑面积 117.37 万平方米，建有多层住宅、高品质幼儿园、活动中心、商业网点、羽毛球场等健身设施及公建配套设施。1.6.3 主要经济技术指标1.6.4 综合评价结论本项目建设符合国家产业政策和
6、县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求，经计算项目一期总投资196321.4 万元，财务内部收益率 74 %(税前)，由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。虽然具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。项目 体量用地面积 678665.9总建筑面积 1173667.5地上建筑面积 1086729.6地下建筑面积 86937.9容积率 1.6绿地率 30%建筑密度 18%第二章 社会和市场调查与需求预测2.1 社会和市场调查 2.1.1 产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育
7、新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把规范房地产建设开发，维持房地产行业的健康、可持续发展做为主要导向，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。XX 委、县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列规范房地产行业的政策，为我县房地产业的健康、可持续发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.1.2 项目建设的必要性XX 地处 XX 市以东，毗邻渤海湾，改革开放三十多年
8、来，政治、经济有了快速发展，但比起东部沿海开放县城来讲，其发展速度已经相对滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，城区范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅片区非城市化，不成规模不成体系的现象越来越突出，部分片区已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。本项目建设完成之后，XX 城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。宏观必要性从一个城市的宏观上
9、讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能充分实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能全面体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。2.2 项目发展概况 东方汽贸集团有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与相关部门的多次接触，广泛调查和积极运做，得到了 XX 县委县政府
10、和人民大众一致的支持，我公司编制了项目建议书，是根据国家及县有关规定，编制的本报告。2.3 市场预测 2.3.1 基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家不断规范房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。在国际经济形式并不乐观的今天，我国依旧需要保持较高速度的经济增长，因此房地产作为拉动内需的一个必不可少的行业，在今后的较长时间内都将是经济增长的重要支柱。2.3.2 市场供求XX 现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质较低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不
11、够、地段不好。商业不成规模，不成体系。在购房需求方面，首先，目前上市房大多属于低档次住宅，中高档价位。对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主又缺乏购买能力。其次，符合县城老百姓投资置业安居的房子明显不足。尽管 XX 近年来整体 GDP 指数较高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价是很难接受的。所以，开发高品质、低总价的住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。商业上，目前缺乏良好的投资产品。2.3.3 区位优势分析本项目位于 205 国道两侧，毗邻
12、火车站、长途汽车站等交通枢纽，原有商业 7 万余平米，属于县城的一个商业繁华区域。通过打造周围医疗、学校、商场、休闲娱乐等配套设施使之齐全。项目紧邻 205 国道，周边环境较差，但通过本项目的建成运营，将改变该片区现状。改造完成后，依托良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、宜居宜商的城市片区，这必将会吸引广大置业者和投资者前来。2.3.4 出售对象分析住宅部分：XX 目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位的住宅会有巨大得热销潜力。商业部分：该片区原有家具建材、汽配、其它零售的商业七万余平方米，属于县城的一个商
13、业核心地段。改造后有购物环境的大幅度提高，其商业价值将更为凸显。可以吸引全市范围的投资行业需求。2.4 建设规模 片区规划总占地 1018 亩，总建筑面积 117.37 万平方米，建有多层住宅、高品质幼儿园、活动中心、商业网点、羽毛球场等健身设施及公建配套设施。2.5 市场定位 以优秀的交通条件为契机，以中高端商业为核心增长极，以中低端价位住宅产品迅速占领市场的，环境优美，设施完备的新兴城市片区。第三章 建设规模及建设方案3.1 总平面规划3.1.1 设计依据民用建筑设计通则GB50352-2005建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005
14、年版）住宅设计规范GB50096-2003住宅建筑规范GB50368-2005(6)其他相关国家规范和地方法规3.1.2 总平面规划原则如下图所示规划设计总平面新颖而独具特色，人类与自然的完美结合时本项目的设计原则。该设计充分结合现代化的设计理念，以“以人为本”这一设计思想为目标来构建新世纪的居住社区。小区的建设是城市建设的一个重要组成部分，把小区的建设融入到城市规划中。其优美的生态环境、淳厚的文化底蕴、较高的文化品位、现代化的生活理念将构成该片区的重大特色。3.1.3 总平面规划综诉1.平面布置a.根据功能不同，居住空间和公共空间分区布置。b.按照小区、组团两级结构概念有机组织各个片区居住空
15、间。c.充分考虑与城市道路的关系，合理规划布置内部路网，形成 “通而不畅”的低速道路系统。d.在三维空间上安排小区内的各个活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。3.1.4 建设规模本居住片区总用地 1018 亩，用地北侧为京秦铁路，中部 205 国道横穿整个用地，南部为 XX 现有城区，东侧为火车站，整体交通极为便利。整体分为 6 片住宅区，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市的联系并具有通畅的内部交通。本区域内地上总建筑面积为 1086729.6，地下建筑总建筑面积为86937.9，容积率为 1.6。3.2 建筑工程 3.2.1 建筑立面设计在建筑立面的设计中，充分考虑到 XX 现有城
16、市文化和其悠久的历史底蕴，以中式风格为主题，充分发挥，创造出风格鲜明的住宅小区。3.2.2 小区内部环境设计每个片区均设有居民活动广场、公共绿地，并结合当地风俗文化，在每个片区打造环境优美的生态绿化系统，并结合内部空间需求，设计能体现出当地文化的雕塑和小品等。为居民提供舒适的居住环境。3.2.3 户型设计优化户型结构，满足现代人对居家的要求，南北通透，减小公摊。第四章 抗震、土地利用及绿化 4.1 抗震 地震效应：本工程抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度值为 0.2g，设计地震分组为第一组。本工程建筑结构的安全等级为二级，施工质量控制等级为 B 级，地基基础设计等级为乙级。本工程结构抗震等级为二级。4.2 土地利用 遵循土地利用最大化这一原则，充分利用土地，在景观处理上力求做到无死角。4.3 绿化 各个片区绿化布置采用中心与局部相结合的方式。景观以入口广场为起点，中心绿地为高潮，
