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1、1居住小区智能化系统工程的经济分析 一、居住小区智能化系统居住小区智能化系统分为三部分：安全防范系统、综合信息服务系统和管理与设备监控系统。（一） 安全防范系统1.公共安全防范系统（1）周边防范。对封闭式管理的居住小区周界设置越界探测装置，并与居住小区物业管理中心联网使用，如出现非法侵入者，能实时显示报警时间和地点、编号等，弹出电子地图。（2）电子巡更。居住小区内安装电子巡更系统，与小区物业管理中心联网，计算机可实时读取登录信息，可实现对巡更人员的监督管理。（3）闭路监控。在小区出入口、主要路口及围墙边绿化带，地下停车场等设置监控摄像机，实现视频信号远距传送。控制中心值班人员 24 小时监视画
2、面，并录像存储。2. 家庭安全防范系统（1）门禁系统。住户可使用 IC 卡进入，外来人员可以通过楼门口的可视对讲与住户通话后，经住户许可后方可进入。（2）可视对讲系统。住户与访客根据图像及语音进行交流，实现楼宇防盗门的控制。小区内的门口主机可与小区管理中心的管理主机联网，住户如遇紧急情况（如火情、急救、警情等） ，亦可呼叫管理中心。（3）煤气泄漏报警系统。在厨房安装煤气泄漏报警器，一旦有煤气泄漏，即触发报警，并自动切断煤气供应。2（4）紧急报警系统。住户室内安装家庭紧急报警装置，供紧急情况下向小区物业管理中心或有关部门报警，小区物业管理中心实时处理与记录报警事件。（二）综合信息服务系统1 VO
3、D 点播系统住户在客户端启动播放请求，通过网络发出，到达并由 VOD 主机的网卡接收，传送给 VOD 主机，用户可以浏览到所喜爱的节目。2有线电视和卫星接收系统引入本地有线电视信号或卫星电视信号，通过网络实现信号分配。3宽带接入网络通过 Internet 住户可实现电子商务、远程教育等服务。（三）管理与设备监控系统1自动抄表（水、电、气、热）系统通过三类表数据采集和传输模块，可以实现家庭内电表、水表、煤气表及热表读数（脉冲方式）的采集和存储，小区监控中心管理数据。2停车场管理系统将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使小区车辆管理更加完
4、善规范。3小区机电设备监控系统小区的所有机电设备的工作状况均可以在小区中央控制室监测，实时收集设备运行数据并作分析和处理，出现任何异常情况均可以迅速发现，迅速得以解决，确保设备始终运行在最佳状态，提高了设备的使用率及寿命。同时，还3可以大大减少运行维护人员，降低了物业管理的人力成本。4公共广播系统在正常情况下，可按程序设定的时间或区域自动播放有线广播与背景音乐，在事故情况下，转切到紧急事故广播。5小区物业管理计算机系统小区建立 Internet 站，住户可查询物业管理信息。小区内采用“一卡通”技术，居民通过刷卡实现消费与安全管理。二、 影响工程造价的主要因素1. 小区标准等级对造价的影响建设部
5、住宅产业促进中心编著的居住小区智能化系统建设要点与技术导则中，小区智能化系统分为一星级、二星级、三星级，一星级技术要求最低，三星级技术要求最高。小区智能化系统分为普及型、提高型、超前型，普及型技术要求最低，超前型技术要求最高。标准不同，系统功能不同，因而造价差异较大。功能先进的系统将会实现更多的价值，但系统成本相对也高一些。2. 设备选型对造价的影响一般在实现预期系统功能的前提下，完全可以自由地选择不同的设备产品。通常进口设备比国产设备价格高（约 25%45%） ，会对小区的智能化系统造价产生相当的影响。这里还要考虑系统的开放性，设备的稳定性与设备的寿命，通常三星级的技术要求高，设备挡次高，系
6、统造价也高。3. 户型对造价的影响从理论上来说，面积与造价应该成正比。但在设计与施工实践中，情况要复杂得多。在小区建筑面积相同的情况下，户型面积大小与户数成反比，即大4户型占多数则户数减少；小户型占多数则户数增多。户数的多少对于小区公共部分的某些智能系统，如周边防范、电子巡更等系统的造价没有影响，而对于小区用户专用部分的某些系统，如可视对讲系统、自动抄表等系统的造价则有相当大的影响，小户型多，即户数多的小区，用户专用部分系统的造价相对增加；大户型，即户数少的小区，用户专用部分系统的造价相对减少。三、案例总结小区主要特征：高层及多层混合，建筑面积为 20 万平方米， 近 1000 住户。1每平方
7、米工程造价（1）一星级（普及型）一星级（普及型）居住小区智能化系统工程造价约为每平方米 3040 元。（2）二星级（提高型）二星级（提高型）居住小区智能化系统工程造价约为每平方米 4050 元。（3）三星级（超前型）三星级（超前型）居住小区智能化系统工程造价约为每平方米 5065 元。2总投资工程造价一般情况下，居住小区智能化系统工程造价占项目建设总投资的 2%5%。四、工程造价控制工程造价的管理和控制主要体现在项目投资决策阶段、项目设计阶段和项目建设实施阶段。投资决策居于最重要的地位，因为它对以后阶段的建设工程造价及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响。如果忽视对项目决策过程中的经济评价，
8、将会导致成本提高、效率降低，进而影响项目应有的投资效益5和社会效益。投资决策阶段主要考虑智能标准水平的确定和智能设备的选用。1. 开放性和可持续性在投资决策阶段，尤其要注意小区建设的开放性和可持续性。 “总体规划、分步实施”是最有效的原则。另外，不要一味强调节约投资，结果在线缆和设备选购时，采用低质低价产品，致使许多功能失效，系统提前“瘫痪” ，智能小区变成“低智”小区，投资者也就不可能得到预期的收益回报。2. 实用性和效益性居住小区智能化系统功能规划要考虑实用性和效益性。由于小区智能化系统要采用大量的高新技术成果，投入资金会比较大。因此要避免因资金有限而造成系统的残缺不全，在设计时一定要合理规划，不要盲目追求“多功能” 、“高智能” 。3. 设计方案优化同一小区建设项目，同一系统工程，可以有不同的方案，从而有不同的造价，因此，有必要在满足功能的前提下，做方案技术比较、经济分析和效益评价，选用技术经济合理的设计方案，尽可能降低造价。五、 结束语1经济分析都是相对的，更何况在实践中，情况千差万别。每个小区都可以根据自己的实际情况，针对不同的用户群体，采用不同的系统，建设出异彩纷呈的智能化小区。2推进小区智能化建设已经不存在较大的技术障碍，在建设实施中，开发商需要有成熟的理念，长远的效益观。6
