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1、II法学实习报告格式我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程, 在一些案件的审理中还担任了书记员的工作 ,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法, 对程序问题有了更深的理解 ,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。 实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，
2、并被特许参加合议庭评议。 案件具体情况一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院 2017 年 4 月 29 日作出(2017)四西民二初字第 349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于 2017年 7 月 4 日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司 )委托代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产IIII开发公司(以下简称开发公司) 委托代理人付佳
3、宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人(原审原告)：郭继魁委托代理人：盖如涛。被上诉人(原审被告) ：中兴经贸有限公司。法定代表人：刘连贵委托代理人：胡振儒被上诉人(原审被告) ：中兴建筑公司法定代表人：刘连贵委托代理人：苏军，被上诉人(原审被告) ：中兴房地产开发公司法定代表人：吴孝贵委托代理人：付佳宾，被上诉人(原审第三人) 尹杰，委托代理人：窦树法三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称：1999 年 6 月 7 日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程-，2/0A-B 轴约 86 平方米商网出
4、售给原告，原告按合同约定交房款 30 万元，后又于 1999 年 9 月 26日、9 月 30 日分两笔交增面积款 13 万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于 2017 年 5 月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为IIIIII是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购
5、房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了 20 万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。被告四平市中兴建筑公司( 以下简称建筑公司)辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。被告四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司 )在法定期限内未做答辩。第三人尹杰诉称：第三人于 2017 年 4 月 6 日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他
6、们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建IVIV筑公司签订的购房协议书无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房出售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在2017 年 7 月取得的，不能对抗
7、以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于 2017 年 9 月 6 日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于 2017 年 5 月 17 日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照中华人民共和国合同法第六十条、 中华人民共和国消费者权益保护法第五十九条之规定，判决：购房协议书无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，
8、因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房出售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在 2017 年 7 月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于 2017 年 9 月 6 日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于 2017 年 5 月 17 日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，VV解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照中华人民共和国合同法第六十条、 中华人民共和国消费者权益保护法第五十九条之规定，判决后
9、，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是 1999 年 6月 7 日，尹杰重复买该房合同是二年后的 2017 年 5 月，同尹杰算帐“换据”是 2017 年 6 月，均在经贸公司 2017 年 7 月取得商品房销(预)售许可证之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得商品房销(预)售许可证后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称：商品房销(预) 售许可证之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人
10、购房协议，卖房人在取得商品房销(预)售许可证后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托)，郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网-，2/0A-B 轴，建筑面积约 86 平方米，交付房款 30 万元，同年 9 月 26 日、9 月 30日又交增面积款 13 万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。2017 年 4 月 25 日尹杰与开发公司签订了 商品房销(预)售合同 ，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网-，2/0
11、A-B ，轴建筑VIVI面积 89.5 平方米，按合同约定交付房款 34.5 万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。2017 年 9 月 25 日，在吉林扬信律师事务所律师 (经贸公司法律顾问)胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房(中兴二期工程建筑楼房)的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批
12、发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。2017 年7 月 29 日经贸公司取得商品房销( 预)售许可证后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。2017 年 9 月 6 日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，2017 年 10 月 23 日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。 证据：商品房销(预) 售合同 ，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网- ，2/0A-B，轴建筑面积 89.5 平方米，按合同约定交付房款 34.5 万元，建筑公司开据了收据，经贸公司
13、又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。2017 年 9 月 25 日，在吉林VIIVII扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾问) 胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房(中兴二期工程建筑楼房)的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。2017 年 7 月 29 日经贸公司取得 商品房销(预)售
14、许可证后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。2017 年 9 月 6 日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，2017 年 10 月 23 日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。 证据第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效” 。又根据合同法第五十一条规定：合同法 第五十一条规定后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力
15、并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了商品房销 (预)售许可证 ，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。VIIIVIII2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定， 商品房销( 预)售许可证尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得商品房销( 预)售许可证后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据
16、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是商品房销(预)售许可证持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得商品房销( 预)售许可证后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依中华人民共和国合同法的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于具开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售
