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1、 资产评估学论文题目：评估技术在房地产评估中的应用院系： 财务管理 班级： G 财务 121 姓名： 汪梦玲 学号： 2012150304 2015年 12月1、引言随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。 资产评估亦称评估、估价和估值。一般意义上的资产评估是指专业人士根据所掌握的相关数据资料，对评估对象价值进行定性、定量的分析，评价和说明的过程及其活动。不同的角度理解是一项经济活动；是一种职业；是一门专业学科。资产
2、评估学是运用商品价值理论对特定资产的价格给予真实、客观、 公正、合理的评定和估算。资产评估是一门实践性非常强的应用性学科，因此在资产评估的教学实践中，尤其是财务管理专业CPV(注册资产评估师)方向、会计 学专业 CPA(注册会计师)方向以及 MPACC(会计学专业硕士)的教学实践中，应积极尝试案例教学，并通过科学合理地组织实施案例教学，不断探求和摸索 资产评估理论与实务的最佳结合方式。房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物：其他地上定着物一般是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不
3、能分离的植物或人工建筑。房地产是企业和个人资产中的重要组成部分，是资产评估的主要对象。从资产评估的角度上讲，房地产是土地和房屋及其权属的总称。二、正文房地产评估原则：1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础 5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。6、估价时点的原则 ：
4、估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。房地产评估的程序：1、明确评估基本事项评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时
5、点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。2、制定工作计划 3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5、综合分析确定评估成果 6、撰写评估报告。房地产评估方法：1、市场途径，其方法适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用于的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。2、收益途径，适用的条件是房地产的未来预期收
6、益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。适用对象是有收益或潜在收益的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等。3、成本途径，适用条件是房地产的重新构建购置成本费用及各种贬值因素能够量化。适用的对象一般是那些很少发生交易且没有参照物的房地产、新开发的房地产，以及难以单独测算收益的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的厂房、建筑物等。成本法的基本公式 （1）成本法的最基本的公式为： 建筑物重置价格=重建支出折旧其中，重
7、建支出=成本+管理费用+利润+利息+相关税费 （2）基准地价系数修正法的公式为：Pi=P（1K）TJF Y公式中各变量的含义如下： Pi待估宗地地价；P待估宗地对应的基准地价；K各影响因素修正系数之和；T期日修正系数；J 容积率修正系数；F开发程度修正系数；Y待估宗地 使用年期修正系数。案例：评估对象为某一处占地面积 2000 平方米的住宅区，分别于 2003 年和 2005 年完成建造的一栋建筑面积为 4800 平方米的七层砖混结构住宅楼，和一栋建筑面积为 180 平方米也为砖混结构的临街铺面、门卫房。对评估对象采用成本法进行评估。评估基准日为 2013 年 8 月。1、建筑物价格采用成本法
8、进行评估。通过对该地域砖混 结构建筑大量调查分析，确定的建筑造建单价为 800 元/平方米，平房造价成本为 400 元/平方米。该建筑建于 2003 年建造完成，估计使用年限为 40 年，且已使用 10 年，取残值率为 4%。房重新构造成本=800*4800=3840000 元 楼房评估价值=3840000-3840000*（1-4%）+40*10=2918400 元平房于 2005 年完成的建造，预估尚可使用年限为 17 年， 已使用 8 年，残值率为 5%。铺面、门卫房重新构建成本=400?80=72000 元铺面、门卫房评估价值 72000-72000*（1-5%）/（17+8）*8=5
9、0112楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为2918400+50112=2968512元2、土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。 土地价格=土地所在区域基准地价*土地地价影响因素修正值 调查分析该市房地产市场相关资料，确定该住宅所处地区基准地价为 1098/平方米。 宗地地价影响因素修正值表土地单价=1098*（1+0.375）=1509.75 元/平方米 土地价格=2000*509.75=3019500 元该住宅地楼房地产价格=建筑物价格+土地价格= 2968512+3019500 =5988012元在用成本法估价时，我们需要考虑到市场供给和需求、无形资产的价值、效用函数和外部经济
10、价格等因素，所以采用与价格修正类似的方法，分别对市场上供给和需求、无形资产的价值、效用函数和外部经济价格进行价格调整，价格调整系数类似修正系数，并对建筑物的折旧仅仅只考虑有形损耗。市场比较法，我们需要基于市场法替代原理，对房地产市场逐步完善。选取可比实例时，要充分对所选实例的交易资料进行理解，要求实例资料的完整以及可靠、合法。评估的对象在某个时间点的价值反映了此时房地产的价值，这个估价时间点的市场走势不会因为某个估价人员的意 志而转移。即不论当时房地产的价格有多高，不论市场的成交量有多少，只要市场实际交易形成的价格，就应是房地产的真实价格。3、参考资料：第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估
11、不动产，估算重置成本时，应当了解：（一）重置成本采用客观成本；（二）不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；（三）不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。第三十条 注册资产评估师应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断，合理确定不动产的经济寿命年限。第三十一条 注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
