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1、 房产税论文：完善房产税征税范围关键点分析【摘要】 随着近年来我国房价的快速上涨，炒房热等现象的出现，房产成为了人们关注的焦点。尤其是 2010 年4 月，中央出台了新的房地产指导方针，各地纷纷筹备对城镇个人居民用房征收房产税，新的房产税即将开征的消息也不断传出。一时间，是否对城镇个人居民用房征收房产税成了人们热议和关注的焦点。文章通过对房产税征税范围的现状及产生问题的探讨，提出应该对城镇居民个人居住用房征收房产税以扩大其征税范围，并论述了这样做的积极意义，提出了一些具体实施的建议。【关键词】 房产税； 征税范围； 居民用房一、房产税征税范围现状及产生的问题房产税是一种以房屋为征税对象，按照房
2、屋的计税余值或租金收入，向产权的所有人征收的财产税。我国现行的房产税税制于 20 世纪 80 年代制定，征收范围在城市、县城、建制镇和工矿区。农村被排除在征税范围之外。另外，行政机关、人民团体及军队自用、财政拨付事业费的机构以及个人居住用房等为房产税征税的免税对象。应该说，在 20 世纪 80 年代，这种征税范围的制定符合当时的时代背景，也能与国家的经济发展要求相适应，是比较客观公正的，当时的商品经济还没发展起来，房地产的商品化程度自然也不高，经济的发展需要一些减免税的政策来 刺激，这种税基较窄的税收方式是符合当时的情况的。但随着经济的发展，社会的进步，我国经历了二十多年的发展，经济结构和社会
3、环境发生了很大的变化，当时制定的房产税政策在很大程度上已经没有办法适应当今的情况：首先我国在 20 世纪 90 年代以后房地产业伴随中国经济迅猛发展，商品化程度越来越高，个人购房比例越来越高，随着个人收入差距越来越大，对这部分人征税可以缓解收入分配问题，而原来的政策中对这部分人却是免税的。而且，在中国转型时期，资本的积累很多是不规范的，但是如果是以资金为形态存在，政府很难对收入的差距情况进行调节，如果是房产这种形式，就可以有的放矢。而原来的政策中，现在存在的这些问题还不存在甚至不明显，政策只符合当时中国的情况。随着中国经济的增长，贫富差距的增大，房产税这一财产税本应在税收中起着越来越重要的作用
4、，但是由于征税范围过于狭窄等问题的存在，房产税在税收中占有比例较低，调节功能难以发挥。二、完善房产税征税范围关键点完善我国房产税征税范围的关键点就是将城镇居民住房纳入其中。我国现有的房产税政策制定于 1986 年，显然已经远远跟不上经济的发展和时代的脚步，房产税应该发挥更加重 要的作用。现行的房产税政策中征税范围过于狭窄，房产税总量受到限制，增长速度受到制约，这些都直接影响着其作用的发挥。如图 1 所示。从图 1 可以看出，房产税的增长速度总体上是呈现减慢的趋势，而税收总额的增长速度在近几年，尤其是 2002年以后，明显高于房产税的增长速度。另外，房产税在税收总额中的比例从 2002 年以后也
5、呈现下降的趋势。房产税在税收中起到的作用自然也受到约束和影响，这使得本应该在诸多方面发挥作用的这一税种不能充分发挥它的作用，调控功能受到了制约，同时也限制了地方财政的收入，影响资金更加合理的循环。为了保证其充分发挥作用，合理稳健的增长，就应该采用“低税率，宽税基”的政策，逐步扩大房产税的征税范围。原来的房产税确立背景是在市场经济的起步阶段，符合的是当时经济运行的格局和环境，因此范围狭窄，这种情况很大程度上抑制了房产税收入的增长。房产税范围的扩大主要针对原来政策中缺少的几部分。农村的房产在原来并没有纳入征税范围，在现阶段也可以开始考虑是否纳入其中。因为随着城市区域面积的扩张，过去是农村的现在已经
6、部分变成了城镇，新开发的房地产具有了商业性质。近年来，农村工业的发展有了一定实力，一些地方和城镇差别不大，对这部分房屋的产权征税，纳税人是有能力负 担的。但由于农村房屋从统计评估到具体监管等多方面现阶段还存在着一定的问题，具体实施起来困难较大，这部分只在可以考虑的范围内，现阶段还不具备具体实施的条件。再来看一下事业单位的部分，这部分原来属于房产税减免优惠，过去并没有列入房产税的计税范围之内，原因是由于当时事业单位的性质长时间的界定不清，大部分的事业单位处于政府财政和市场资金之中，不仅仅依赖于政府的财政拨款，也有的从市场上吸收资金，不好界定其具体性质，但随着经济结构的逐步完善，很多事业单位已经逐
7、步转成独立的经营单位，产权拥有者就是单位本身。但事业单位存在的这些问题，也随着发展在不断改进，这部分内容政策中也逐渐有了增加说明的部分。所以，扩大房产税征税范围现阶段主要集中讨论的就是城镇个人居民用房的部分，就是个人拥有的非经营性用房部分。在原来的政策中，对个人所拥有的非营业用房是免征房产税的。但是，我国城镇居民住房的私有化程度已经高于发达国家的水平，而且随着经济的发展，社会的进步，私有的住房已经成了个人财富很重要的一部分内容，对这部分内容进行征税，不但税源稳定，税收额可以大大增加，还能使得房产税的诸多功能得到更好的体现，不但能很好地调节居民的财富分配比例，而且能够使得现阶段楼市过热， “土地
8、财政”等情况得到相当程度上的缓解。 三、城镇居民住房纳入征税范围优势分析（一）调节居民收入合理分配对城镇个人居民住房征收房产税，有着诸多方面的好处。其中很重要的一项，是能够起到调节财富分配，缓解贫富悬殊的矛盾。我国经历了二十多年的发展，人民生活水平得到了很大程度上的提升，但是随之而来的问题就是居民个人收入水平的差距不断地加大。据世界银行的报告，1960 年，我国的基尼系数大约为 0.170.18，1980 年为0.210.27，从 2000 年开始，我国的基尼系数已越过 0.4的警戒线，并逐年上升，2006 年已升至 0.496，2007 年达到了 0.48，中央党校政策研究室副主任周天勇教授
9、估计现在的基尼系数在 0.5 左右。而对于住房持有的价值已经成为对人民贫富差距衡量的重要指标。由于个人所得税设计自身原因及其个人收入隐蔽性等原因，导致个人所得税的收入大多来源于工薪阶层的收入，调节功能很弱，而遗产税迟迟未能出台。能够很好地起到调节作用的最好选择就是对居民个人住房征收一定的房产税了。从表 1 不难看出，根据近几年的数据显示，不同收入阶层在住房方面的差距还是很大的，最高收入户在这方面的投入水平远远高于平均水平，而最低收入户则是相反，低于平均水平很多，最高与最低收入户相差十几倍之多， 而在住房改革之后，住房已经变成了私有化的产物，是居民财富在一定程度上的体现，这部分的差距如此之大，恰
10、恰显示了个人财富差距的增大。（二）调控过热的楼市，促进楼市平稳健康发展由于房地产的投资不断拉动着地方经济的增长，加上房地产企业自身获得的巨大收益，房产的开发热度不断的加温，房价也在不断的升高。在 2009 年的 1 月11 月，全国的房价住宅销售均价达到了 4 600 元/平方米，相比于2008 年，房屋均价每平米上涨了 1 000 元，是住房制度改革后涨幅最高的一年。对房价的控制已经刻不容缓。在国务院公布了国家发改委指定的2010 年深化经济体制改革重点工作的意见中，将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税改革的目标之中。资本市场在消息出来的当天下午，地产板块下跌了 3.41%，上证综合指数
11、下跌了2.4%，大盘跌破 2 600 点。对于房产进行征税，在短期内将对市场是利空的，征税后将提高住房持有的成本，将使得持房人对成本和收益进行更加慎重的权衡再作出决定，部分炒房者会因此而被迫抛售房源，使得市场供给增加，价格随着下降。根据国外的经验，对个人住房征收房产税，对于炒房有着相当明显的抑制作用，有效地减少了房价升高的动力。而且，对这部分住房征税之后，将减少楼市中的投机和非理性部分， 慢慢挤掉房地产市场的泡沫，使得市场重新回归到自主性需求与改善性需求决定的道路上，促进了楼市的平稳长远健康发展。所以，建议政府尽快出台扩大房产税范围相关建议，可以在 2011 年或者 2012 年先出台相关草案
12、或者征求意见稿，对确定方案后的个人购买住宅开始征收房产税。四、完善地方财政税收体系对这部分进行征税，不仅仅是着眼于对楼市的调控和对居民收入的分配，而且还能完善地方的财政税收体系。对这部分进行征税，扩大了原来税收的征税范围，这部分可以和土地增值税一起配合，增加地方财政收入，扭转一直以来的“土地财政”的格局。地方的税收从总体上来说，要求改革房产税税制来使得地方税收增长。在 1994 年实行分税制改革之后，在收入的划分上采取了确保地方既得利益，中央切分主要的税种收入大头的思想，主要的税种都在以不同的形式成为共享税，趋势还在继续的扩展。但是也出现了一些矛盾，主要是基层的财政严重的收不抵支，并且财权与事
13、权高度的不对称，基层的财政没有相对稳定的税种收入。在西方，越是基层的财政，越是依赖单一税种收入。为了缓解基层财 政的困难状况，有必要寻找一个合适的税种，而且保证它平稳增长。而恰恰房产税就是较为理想的选择。因为房产自身不会在空间内流动，既是经济活动基础，又是生活基础，对这种静态的财富课税征管比较便利而且税源不会外流，况且我国现在经济发展水平不等的区域房产规模都增长的速度很快，税源已逐步丰厚起来，从这个角度看，把房产税列为地方主体税种既可增加该税收入，同时还可调节收入分配，是一种个人收入结构调整型的税收增长。五、城镇个人居民用房征税具体实施建议（一）征税范围城镇个人居民住房，具体指的是城镇个人所有
14、的非营业用房产。（二）计税依据对城镇个人居民用房征税的计税依据将采用房产评估的方法。征税要想顺利地进行，就需要有合理的计税依据。依照国际的惯例，房产税以评估值作为计税依据，这样既能够建立税收额随房价上升而上升的机制，确保地方财政的平稳增长，而且还可以解决不同地段的极差收益的情况，充分体现了税收的公平性。根据国际上的经验，房产的评估可以每 35 年进行一次，具体的年数应该根据经济周期的情况来定。在评估的时侯，根据房地产不同的类型，采用不同的评估方法。 目前，国内房产税的征计方式主要有以下三种：人工、市场指导价、运用计算机软件系统。显然软件系统更加的科学合理，但是由于数据欠缺，这种方式实施起来也有
15、一定的限制。对于城镇民用住宅的评估，可以先以市场价格法为主，辅之以收入法，在这两种方法都不适用的情况下，则使用成本法，无论采用哪种方法来进行评估都要充分地考虑级差地租、建筑材料价格、折旧等因素对房产价值的影响。当然，为了更为科学和简便易行，可以参考成都在二手房交易中试行的做法，设立“房地产评税软件系统” ，将土地所在地的批文、成交价、地号、出售价格、面积楼层、结构、年限等方面的基础信息作为参考，请资质信用好的评估机构参与，深入房屋社区、住户对房屋的具体情况诸如位置、周边交通等进行摸底、反复论证，将整合的大量的房屋信息数据输入计算机“房产评税系统” ，使得这个系统计算征收的数据真实度高达 70%80%，并且定时更新调整数据信息，以达到较高的准确率。在完善健全评估机构方面，可以设立官方的评估机构，进行房产税税基的评估。可以参照英国和澳大利亚的方式，政府设立评估局，在必要时可以委托民间的评估机构帮忙评估，由评估局对最后的结构进行确定。（三）税率 我国适合采用的是“低税率宽税基”的思路。对于个人的房产，一般的商品房可以采用 0.1%1%的税率，具体税率由省级政府根据当地的情况来制定，制定时要充分考虑到当地普遍的工资水平和实际情况，再由中央制定出一个全国平均参考价格，具体的税率也可以根据拥有房屋的数量等，来
