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1、朝阳区楼宇经济发展的现状及思考内容提要：朝阳区楼宇经济经过几年来的发展已经初具规模，并且取得了一定的成效，具体表现出批发和零售业、租赁和商务服务业支柱地位稳固，功能区发展各具特色，现代服务业贡献作用不容忽视，独栋办公成为生产类、科研类单位的新选择以及四环内外楼宇单位差异明显等特点。本文在对全区楼宇经济现状进行总结的基础上，重点分析了楼宇经济带来的影响，并立足于朝阳的实际情况，提出几点建议。近年来，随着城市经济的快速发展，一种新型经济形态悄然而生，即楼宇经济。它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发、出租楼宇引进各种单位，增加收入、开拓税源，带动区域经济发展的一种经济形态。楼
2、宇经济以其知名度高、交通便捷、功能完备、专业化管理等优势越来越受到国内外众多知名大中型企业的青睐。随着城市化进程的不断加快，朝阳区作为北京中心城区，也面临着土地资源匮乏、人口密度大、资源空间有限的压力，但发展楼宇经济作为培育朝阳新的经济增长点的重要举措，发展潜力巨大，发展空间无限。本文以 2008 年第二次全国经济普查数据为依据，对朝阳区楼宇经济的现状、特点等逐一进行量化解读。本文从建筑物的类型出发，对“楼宇”的基本范围进行界定。文中的“楼宇”仅限办公用房，具体包括企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房，也包括商务办公楼。一、朝阳区楼宇经济的现状和特点截至 2008 年底，朝阳区共
3、有办公用房 4465 栋，占全区建筑物总数的 22.9%，入驻单位25094 家，占全区单位总数的 43.5%，主要涉及服务业、批发零售和住宿餐饮业、房地产业、工业、建筑业、运输邮电业、金融业等 7 个行业 17 个门类。共拥有资产 30671.9 亿元，实现收入 9010.3 亿元，上缴各项税金 369.1 亿元，取得利润 950.2 亿元，吸纳从业人员 89.1万人。由此看出，朝阳区楼宇经济发展已初具规模，具备了一定的基础，凭借本区地域特点和产业发展优势，未来的朝阳楼宇经济发展潜力巨大。1.批发和零售业、租赁和商务服务业支柱地位稳固从国民经济行业门类来看，朝阳区楼宇经济涉及的 17 个门类
4、中，批发和零售业、租赁和商务服务业汇集单位数量最多，达 14533 家，占全区楼宇单位的 57.9%，数量已经超过一半以上。该两个门类单位共拥有资产 17312.1 亿元，实现收入 6194.8 亿元，实现利润 515.3亿元，三项指标分别占到总数的 56.4%、68.8% 、54.2%。可见，批发和零售业、租赁和商务服务业是朝阳区楼宇经济的重要支柱和原动力，成为拉动楼宇经济快速发展的主要力量。2、功能区发展各具特色（1 ） CBD 功能区 -集聚效应显著从功能区角度来看，CBD 作为北京现代商务中心，无疑是国内外大中型企业的首选之地，在这里企业可以得到更多的商业信息和发展机遇，从而提高了企业
5、的知名度和竞争力。CBD 功能区共集聚办公用房 1713 栋，占全区办公用房的 38.4%；入驻单位达 14437 家，占楼宇单位总数的比重超过 50%。其中，以建外、呼家楼为代表的 CBD 核心区有办公用房299 栋，占区域内总数的 17.5%；入驻单位达 4531 家，占区域内总数的比重超过 30%。CBD 功能区凭借其得天独厚的地理优势及投资环境，吸引着众多单位云集于此，当然它所产生的经济量也位居朝阳三大功能区之首。CBD 区域楼宇经济共实现收入 5364.9 亿元，占全区总数的 59.5%；上缴税金 235.0 亿元，占全区总数的 63.7%；获得利润 557.5 亿元，占全区总数的
6、58.7%，三项主要经济指标的比重均超过 58%，集聚效应显著。（2 ）奥运功能区- 贡献作用突出奥运功能区虽然作为集中体现“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”理念的现代体育文化中心区，重点强化具有国际影响力的体育、娱乐、会展中心和奥运标志旅游地的功能，但是楼宇经济的发展情况相对来说形势也是比较喜人的。借助奥运契机，奥运功能区的基础设施逐步完善，经济发展逐渐强大，商务楼、写字楼层出不穷。截至 2008 年底，奥运功能区共有办公用房 950 栋，占全区办公用房的 21.3%；入驻单位达 6085 家，占楼宇单位总数的比重为 24.2%。从经济量指标来看，该区域楼宇经济共实现收入 2369.4 亿元，
7、占全区楼宇单位收入总量的 26.3%；上缴各项税金 80.9 亿元，占全区楼宇单位上缴税金总量的21.9%；获得利润 324.6 亿元，占全区楼宇单位利润总额的 34.2%，对全区楼宇经济的发展贡献突出。（3 ）电子城功能区- 高端产品制造基地根据电子城功能区的功能定位要求，将功能区建设成为电子通讯新技术转化及高端产品制造基地，是电子城功能区在“十一五”期间的首要任务。截至 2008 年底，电子城功能区共集聚办公用房 611 栋，占全区办公用房的 13.7%；入驻单位达 2190 家，占楼宇单位总数的比重为 8.7%；实现收入 789.1 亿元；上缴各项税金 34.8 亿元；获得利润 66.5
8、 亿元。其中，制造业单位 199 家，占全区制造业楼宇单位的 25.7%，位居三大功能区之首；制造业实现收入 91.6 亿元，分别高于 CBD 功能区、奥运功能区 31.6 亿元和 53.6 亿元，实现收入水平远远超过其他两个功能区；上缴各项税金 6.0 亿元；获得利润 10.4 亿元。从主要经济指标可以看出，电子城功能区正在逐步向高端产品制造基地迈进，并已颇有成效。3、现代服务业贡献作用不容忽视随着朝阳区的功能定位和区域特色的逐步显现，现代服务业成为朝阳区楼宇经济的主要经济来源，对楼宇经济发展的贡献作用巨大。入驻朝阳办公用房的现代服务业 2008 年上缴各项税金共计 184.0 亿元，占全区
9、总数的 49.9%，近一半的税收来源于现代服务业单位；资产更是规模庞大，达 24608.5 亿元，占到了全区总数的 80.2%。朝阳区大型商务楼宇内的单位大部分属于现代服务业，这些“无烟工业”以有限的土地资源，凝聚起无限的经济能量，汇集起强大的人流、物流、信息流、资金流，对优化产业结构，提高城市综合竞争力具有十分重要的作用。4、独栋办公成为生产类、科研类单位的新选择在朝阳，除了贸易型、服务型单位外，其他生产型、科技研发型单位都乐意选择有产业背景支撑的功能完善的城市边缘地带办公。例如，建外地区的中国惠普大厦，朝外地区的中石化大厦、外企大厦，以及望京地区的摩托罗拉大厦、爱立信大厦、安捷伦大厦等现代
10、楼宇，都是单位总部的所在地。这种办公边缘化形态既可以在规划设计上留有大量的绿化空间；而且单位独门独户，也可以自己决定物业的装饰风格、内部布局；同时独享冠名权利不仅显示实力又能展示自己的品牌。写字楼的智能化、个性化、区域化已经成为现代商务办公的新趋势。5、四环内外楼宇单位差异明显据二经普调查数据显示，四环内与四环外楼宇进驻单位有明显差异，不同区域的进驻企业呈现以下特征：四环以内区域以从事服务、咨询、商贸等行业的企业居多，其中大企业又占了多数；四环以外区域则多数以制造业企业和中、小规模的各类企业为主。截至 2008 年底，四环以内的楼宇单位已达到 16977 家，分别入驻于 2137 个办公用房中
11、，67% 以上的楼宇单位落户四环内，这与城市中心区域发展前景好、知名度高、配套设施完善等因素是分不开的。与此同时，四环以外的楼宇单位数量为 8117 家，仅占全部楼宇单位的 32.3%。随着四环外市场经济环境的不断成熟完善，而且租金相对低廉，相信会有更多的单位选择落户于该片区域，从而使四环以外地区楼宇经济发展更上一层楼。 二、楼宇经济带来的影响经过几年的规划和发展，朝阳区楼宇经济愈发表现出极强的凝聚力和巨大的发展潜力，为区域经济的整体发展注入了无限能量。具体表现在：培育新的经济增长点、带动周边地区消费增长、增强现代服务业集聚能力和促进集团总部聚集。1、培育新的经济增长点大量商务写字楼的投入使用
12、为更多单位的发展提供了良好的办公载体，同时，楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了强大的人流、物流、资金流和信息流，为单位带来了丰富的信息资源，提供了无限的商机。朝阳区良好的发展环境，加上楼宇经济知名度高、有专业化的管理以及优质的服务，这里必然成为商家的必争之地。越来越多的单位入驻朝阳商务写字楼，必将带来丰厚的税源，成为朝阳区新的经济增长点。2、带动周边地区消费增长楼宇经济的兴起，带来了写字楼里人气和财气的不断攀升，同时随着写字楼内单位和员工数量的不断增多，对周边基础配套设施的需求也就越多。以朝外地区为例，在此云集了丰联大厦、联合大厦、中国人寿大厦以及泛利大厦等多栋高档商务写字楼，仅这四座大厦就吸引
13、近 300 家单位入驻，汇集从业人员万余人, 是朝阳区楼宇经济发展突出的代表之一。朝外地区目前已经形成了功能良好、配套齐全的商圈，据二经普数据显示，朝外地区已有零售业单位 239 家、餐饮业单位 71 家、会展业单位 25 家、金融业单位 24 家、旅行社 20 家等等，而且规模还在继续壮大。可见，楼宇经济的快速发展能够带动周边地区的信息、金融、会展、旅游、餐饮、休闲、购物等相关行业的蓬勃发展。3、增强现代服务业集聚能力随着楼宇经济的初步成型，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生了大量的各类服务需求，这些都能促进现代服务业的发展，加快经济结构的优化，进而推动区域经济成倍增长。同时，楼宇经济
14、具有产业集聚、人才集聚、信息密集、资金汇聚等一系列特点，作为现代服务业的综合体，就像一个强力磁场，吸引众多包括金融、保险、软件等资本密集型单位在这里汇聚，增强了现代服务业的集聚能力。4、促进集团总部聚集楼宇经济的发展，可以大量地吸引国内外知名企业的总部或分支机构入驻朝阳，可以增加国际、国内之间的贸易与合作。而且，选择交通便利、基础设施完善、周边配套齐全、建筑风格鲜明的高档商务楼宇，不仅有助于提升公司的品牌形象，还在一定程度上反映了入驻单位的档次和经济实力。特别是随着国贸大厦一期、二期等现代楼宇的投入使用，改善了朝阳区的城市形象和投资环境，吸引了一批如丹麦的马士基、英国的壳牌、美国的欧特克软件、
15、美铝等企业总部入驻，创造了近万个工作岗位，从而有效缓解了我区的就业压力。楼宇经济的发展既促进了大集团总部的集聚，增加了地方财税收入，又为构筑和谐社会创造了客观条件。三、促进楼宇经济发展的对策及建议1、提升物业品质，优化商务环境目前，大多数楼宇在软硬件设施上均存在着诸多不足，比如电梯配置量少、车位容量不够、物业管理不善、专业化商务服务水平落后等等，这些问题的存在，在一定程度上影响了商务写字楼的整体水平。为此，要想提高楼宇整体水平和档次，必须首先要完善楼宇硬件设施建设，比如增加电梯的配置量，加大楼宇周边汽车停车位的供应量等。同时，物业的软件服务也不能落后，从而进一步提升对入驻单位提供专业化商务服务
16、的水平。2、加大扶持力度，吸引单位入驻目前朝阳区已经出台朝阳区关于促进楼宇经济发展的奖励办法（试行） ，该办法的出台确实对朝阳区楼宇经济的发展起到了一定的积极作用，但是继续加大对楼宇经济的扶持、服务力度，调动商务楼宇业主的积极性，创造和谐、安定的服务氛围也是非常必要的。通过加大招商引资力度，广泛吸引一些国际、国内有影响力的大型单位，包括世界 500 强企业入驻，注重发展自主知名品牌，不断提升楼宇经济的档次，增强辐射能力。3、合理指导规划，打造特色楼宇以朝阳区产业规划为指导，对楼宇项目进行合理的市场定位，充分发挥同行业单位的集聚效应，创造特色楼宇、品牌楼宇。建立已建、在建和待建楼宇信息网络，及时、准确掌握楼宇招商单位动态。面向全国、全市定期举办新建和空置楼宇展示会，要让投资人和商家了解朝阳区发展楼宇经济的优势和决心，形成强大的广告效应。以世界 500 强等“龙头”企业为核心，着力吸引一批金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代服务业单位。引导和鼓励具有同行业背景和产业链上下游业务关系的单位进入同一楼宇或楼宇群，使其能够信息共享、降低成本，
