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1、11第一章 总论1.1 项目名称：城步苗族自治县南湖山庄商业服务楼开发项目1.2 项目性质：新建1.3 项目建设单位：湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司1.4 项目单位法人代表：肖衡1.5 项目单位概况：湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司在 2012 年 9 月 21 日创建于邵阳市大祥区百春园,法人代表为肖衡，现有注册资金伍佰万元，主要从事房地产开发和商品房销售。公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。目前在职的管理人员和专业的工程和技术人员共 15 人，其中工程技术人员 8 人,经济管理人员 7 人。公司拥有完善规
2、范的管理机制,内设经理室、办公室、财务室、招商部、工程技术部、治安部、后勤部，并制定了公司章程 、 经营管理条例 、 财务制度 、职工劳动生活制度 、 各类人员岗位责任制等相关制度，建立了切实可行的各项管体系，是房地产行业一个充满朝气和活力的新生企业。公司自成立以来，积极组建班子，完善机构设置，制定企业制度，明确企业发展方向，并以“信誉第一，质量第一，安全第一，服务22第一”作为企业宗旨，以“优质建设、诚信经营、热情服务”作为服务宗旨，以“体现超前意识和提升项目总体价值，营造具有鲜明特性的中高档商住小区”为发展目标。公司将始终坚持“重合同、守信用”的原则，为城步创造有品位的居住环境不懈努力。为
3、了配合完善我县老城区建设及我县总体规划建设的需要,为了给大量进入城步的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司决定在城步县儒林镇投资进行房地产开发项目的建设，建设本商住项目“南湖山庄” ，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于城步县城老城区南山大道 4033平方米国有土地使用权，用地性质为商服用地.（土地证附后） 。“南湖山庄”商业服务大楼是湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司在城步县儒林镇投资进行的房地产开发项目.规划用地面积 4033 平方米,总建筑面积 8118 平方米，主要建设内容为二栋商品楼房,有多种经典结构户型的住宅 56 套以及 1200 平方米的绿化
4、用地.“南湖山庄”以“绿色生态小区”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”为高尚品质社区的主题元素。公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。1.6 可行性研究报告编制依据1、业主委托书2、城步县国土资源局 4033 平方米国有土地证书。333、 城步苗族自治县城市整体规划4、 邵阳市规划行政技术规定5、 城步苗族自治县民族风格建筑条例6、 中华人民共和国环境保护法 （1989）7、 中华人民共和国大气污染防治法 （1995）8、 中华人民共和国水污染防治法 （1996）
5、9、 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 （1996）10、 建设项目环境保护管理法 （1986）11、 “南湖山庄”规划设计方案12、 中华人民共和国城市规划法 （1998 年修正）13、 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）14、国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数第三版15、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 （建标2000205 号）16、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额17、项目单位提供的其他有关文件和资料。.7、项目概况1.7.1 建设地点：儒林镇地处湖南省城步苗族自治县的中心腹地，是城步苗族自治县的城关镇。 “南湖山庄”项目地处
6、城步苗族自治县儒林镇南桥头商44住区，原林工商大楼旧址.总体布局为东西纵向排列布局,沿北面是城南路西郊,中间为绿化广场及地下停车场,靠西是南桥公园广场,为休闲、游玩、活动、社交提供了优美的场所,价值优势明显;交通便利，境内城武公路、城绥公路、城贝公路穿镇而过，实现了村村通公路。绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。1.7.2 建设内容：总体建设内容 2 栋住宅建筑,都是 1+6 层,配以大型地下停车场和绿化广场.1.7.3 建设规模及总投资总用地面积 4033 平方米,总建筑面积 8118 平方米,工程估算总投资 1200 万元人民币。.7.4 建设
7、期“南湖山庄” 建设工程计划用一年的时间完成,并交付使用.具体进度安排如下:2013 年 1 月 环评、立项 等前期工作2013 年 1 月-2 月 完成设计和施工图审核2013 年 3 月 确定施工队伍2013 年 4 月-12 月 工程建设及配套附属设施建设551.7.5 资金来源本项目总投资为 1200 万元，其中：建设工程费 900 万,其它费用 200 万,不可预见费用 100 万,所有资金均为湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司自筹和申请银行贷款解决.1.7.6 主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表 1-1主要技术经济指标表 表 1-1序号 项目名称 单位 数量 备注一 项目用地面
8、积 4033二 总建筑面积 8118三 建设期 年 1四 项目总投资 万元 1200 万五 居住户数 户 56 户六 居住人数 人 196 人七 最大层数 层 7八 最大高度 m 40九 容积率 1.77十 绿化率 % 30十一 建筑密度 % 30十二 抗震设防烈度7度十三 机动车总泊位 个32十四 最高用水量 天42m3/h十五 用电量 天 272kW661.8 研究结论通过对“南湖山庄”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行。 第二章 建设背景及市场需求2.1 项目建设背景城步苗族自治
9、县地处湘 西 南边陲，沅江一级支流巫水上游,东界新 宁 县 ，南邻广西资 源 县 和龙 胜 各 族 自 治 县 ，西接绥 宁 县 和通 道侗 族 自 治 县 ，北毗武 冈 市 ，总面积 2646.07 平方公里，地理位置适中。全县划分 12 个乡镇。境内分布苗、汉、侗等 13 个民族，现有26 万人口。县城设儒林镇。儒林镇地处湖南省城步苗族自治县的中心腹地，是城步苗族自治县的城关镇。是一座有 1700 年历史的古城,位于县城中部,地势北高南低,。境内东、西、南属地势较高的山脉地区，北为地势低而平缓的丘陵地带.规划区总面积 9.8 平方公里,建成区面积 4.85 平方公里,从南向北呈条状布局,省
10、道 S219 公路从城市中心从北向南穿过,距广西桂林 211 公里,距邵阳市 206 公里,距长沙市 436 公里.儒林镇辖儒林、清溪、浆坪、金水、白云、塔溪 6 个管理区，45 个行政村、10 个城77镇居委会。全镇总人口 62067 人，全县共有苗、汉、侗、瑶、回、满、壮、土家、布依、高山等 13 个少数名族,其中以苗族为主的少数民族人口 3 万人，占全镇的 45%，是全国 5 个苗族自治县之一.非农业人口 3.02 万人，占全镇人口的 45%。1956 年 11 月经国务院批准撤销城步县,设置城步苗族自治县,1986 年被列为国家扶贫开发工作重点县,是目前湖南省最边远经济欠发达的少数民族
11、自治县.2006年,工业总产值 13.7 亿元，财政收入 1.38 亿元，社会固定资产投资完成 9.86 亿元.是全县政治经济文化中心.儒林镇交通便利，境内城武公路、城绥公路、城贝公路穿镇而过，实现了村村通公路。水利有小型水库 4 座，山塘 120 口，旱涝保收面积 7128 亩，中小型水电站各 1 座，大型水电站（白云电站）1 座。城镇基础设施齐全，三产业发展迅速，街道整齐，现有城南和儒林两个集贸市场。儒林镇风光秀美,资源丰富，竹林矿产水能旅游等自然资源在省内外具有较大的优势.儒林镇总面积 311 平方公里，其中耕地面积 27762 亩，有林面积 21.23 万亩,是一个“半山半水半分田”的
12、大镇，森林覆盖率为 79%,活立木蓄积量为 766 万立方米,草地面积 9.1 万公顷,占地面积 35%,可载畜 20 万头.水资源年径流量 40.75亿立方米,水能蕴藏量 29.9 万千瓦,其中可开发利用量 20 万千瓦,已建成水电站 406 座,装机容量 9.93 万千瓦,还有白云湖坝以下至沉江渡电站 30 公里长的水能开发资源.境内已探明矿藏 332 种,有锌、铜、锰、滑石、硅灰石、碎白云母、钨金等矿产资源.有丰富的旅游资源和历史人文景观.有秀色天成及人称“亚洲第一洞”-白云洞为主的天88然溶洞群;有“南方的呼伦贝尔”-八百里南山 ;有浩荡苍茫的原始次生林带-十万古田;有罕见的“ 植物熊
13、猫”-古银杉群等诸多胜景风物 ,给城步县儒林镇的经济发展提供了良好的条件。2011 年是“十二五 ”的开局之年 ,邵阳市对发展房地产业十分重视，市政府在 2011 年的政府工作报告中提出了要“稳步发展房地产业,贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向县城和重点镇延伸”的工作要求。 ”使房地产开发投资总量达到 150 亿元，人均居住面积提高到 30 平方米以上。同时突出人
14、本理念，建设宜居城市。加快建立健全基本公共服务体系，制定城市建设投融资规划，多渠道和全方位拓宽融资渠道。更加注重引导民间资本投入城市建设. 2.2 市场需求城步房地产行业刚性需求比较明显。随着近年来居民收入的增长,生活水平进一步提高,2011 年全县城镇居民人均可支配收入10728 元，较上年同期增加 1221 元，增长 12.8%；农民人均纯收入2877 元，较上年同期增加 359 元，增长 14.2%，较上年分别提高 3.7和 7.1 个百分点。居民支出主要向交通、住宅、通讯、教育、医疗保健等消费领域倾斜.由于社会福利分房制度的取消，房改房的上市及城镇居民个人修建私房的控制，再加上人均生活
15、水平的提高，生99活质量的改善，在购房方面，环境优美，设施齐全，交通方便，服务完善周到的住宅小区已成为市民的最佳选择2.3 项目建设的必要性2.3.1 城步苗族自治县房地产现状及发展趋势儒林镇气候属中亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，冬少严寒，夏无酷暑，海拔绝大部分在 800 米以下。镇政府所在地海拨 446.08 米，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得的自然山水旅游资源，儒林镇具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。2011 年是“十二五” 的开局之年，也是城步自治县成立 55 周年的喜庆
16、之年，县委、县人民政府团结和带领全县人民深入贯彻落实科学发展观，大力实施“生态立县、项目兴县、产业富县”的发展战略，突出发展主题，加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整，国民经济保持较快增长，经济运行质量不断趋好，民生水平逐步提升，社会更加和谐稳定。我县的房地产业的发展也紧紧与城市扩容提质相结合，走上了与以往摊大饼式的发展不同的内涵式的发展道路，不断加快城市发展进程，以突出改善居民住房状况为主题，加大优质住宅小区建设，营造最佳人居环境，整体提升城市品质10102.3.2 城步苗族自治县住宅市场竞争特点2.3.2.1 规模性小区倍受青睐随着购房者需求的日益提高，且有较大规模的小区所带来的完善的配套设施及多层次的小区建筑类型的结合，点面结合的绿化带设计，多样户型选择，以及给购房者所带来的物业附加值，是非同类小区楼盘
