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1、1预期在“家庭小型化、区域副中心成型、城市中心居民下漏”的组合环境下，小面积、低总价住宅销售状况将继续向好，也将是开发商的资金安全以及适当高回报的最优载体。同时考虑本案细分市场为：（1）五大花园居民中结婚等原因分户或改善住宅产生的需求；（2）成都市2环线内区域，“城市下漏”居民安居型住宅需求；（3）外来人口需求和投资客户需求。本案位于一个略似山谷（内凹）的地形内，项目建筑密度大，容积率高等特点，通过对产品本身建筑单体的处理，通过转移客户注意力到建筑单体本身上来以来克服小区整体的不足，因此，建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调、繁复的线条立面，创造典雅、温馨、高贵的视觉。报告建议：套型面积控制
2、：套二6080；套三8090；套四及以上14010从参加展会的客户套面积需求状况来看，目前购房者对面积的需求仍然主要以140/套两个小峰值。C、 客户对总价的需求分析从上图可以看出，成都购房者愿意支付27.5万/套以下商品房的消费者占79%；同时出现17.6-20万/套和35.1万/套的两个小峰值，说明，成都市住宅在大众消费的过程中，开始产生分化，或者追求居住面积的量的安居型需求，或者追求舒适性的康居需求。25万/套是需求的分界点5% 6% 7% 4% 13% 9% 14% 21% 5% 2% 5% 8%0%5%10%15%20%25% 35.111D、 客户对套型的需求分析需求量排行是二室二
3、厅一卫（33%）、二室二厅一卫（16.7%）、三室一厅一卫（14.2%）、三室二厅二卫（11.1%）套二和套三型需求和占85，其它的套型市场需求比例十分有限。根据成都市2000年11月1日进行了第五次全国人口普查，2000年11月1日0时，在全市登记人口中，有家庭户3379463户，家庭户人口为10392531人，占登记人口的92.43；平均家庭户规模为3.08人，比1990年的3.41人下降0.33人。对比家庭人均人口和户型需求，家庭小型化导致需求小型化，表明了成都消费者需求的理性化和实际性。2/2/2及以下住宅需求占约60.7%0.2%9.2%0.6%1.1%33.0%16.7%14.2%
4、8.4%11.1%0.6%0.2%3.3% 0.2%0.2%0.4%0.2%0.4%0.2%0%5%10%15%20%25%30%35%1/0/11/1/11/2/12/1/12/2/12/2/23/1/13/2/13/2/23/3/24/1/24/2/24/2/34/3/24/3/35/2/25/3/36/2/3套一：套二：套三：套四及以上=10%：51%：34%：5%10%51%34%5%套一套二套三套四及以上12成都开发商已经意识到以上这种情况，开始有意识的压缩套面积过大住宅的建设量。根据交易中心统计的数据，小于等于60/套的住宅在过去14月份中，供给增加了，而供给减少中，按照减少幅度的
5、排行依次是：180/套的住宅供给下降了-47.3%；90-120/套的住宅供给下降了-37.5%；120-180/套的住宅供给下降了-30.9%；60-90/套的住宅供给下降了-10.5%。基本上遵循套面积越大，下降幅度约大的趋势。而同时，销售增幅的变动排行基本上是套面积约小，销售增幅约大。这种情况，一方面和家庭小型化有关，同时也和住宅单价的上扬，在收入和购房总预算增幅不如住宅价格增幅时，成都居民不得不的选择！报告称为“城市下漏”现象，这是城市发展必然的情况，人口大规划的向市中心以外的区域或自愿或不自愿的扩散，说自愿是因为同样的总价在外围可以选择更大的住宅和更好的居住环境，说是不自愿是因为，无
6、法承受市中心高昂的房价特别是日益高昂的居住成本，自好下漏了，或住宅郊区化，或住宅小型化。本案所处的区域，具有良好的“下漏承担”机会。 2004年1-4月不同户型面积住宅供销增减对比图48.7% -10.5% -37.5% -30.9% -47.3% -23.4%174.9% 82.1% 26.8% 17.9% 37.4% 24.8%-200%-150%-100%-50%0%50%100%150%200% 180 小计供给同比变动% 销售同比变动%13E、 购房动机与付款方式交叉分析从上图可以看出，在对不同购房动机的购房群体作分析的过程中，不同的购房动机但选择按揭付款方式的均排在首位，比较明显的
7、差别在于以拆迁购房为动机的购房群体中选择按揭和一次性付款的比例相当，都约为40%左右。而导致该群体中选择一次性付款方式比例较大的主要原因，在于该群体主要是由于政府实行货币拆迁政策而形成的购房群体，因此该群体对购房的货币支付能力比其他群体相对较强。42.8% 63.5% 82.0% 61.3%17.2% 22.5% 10.5% 14.2%40.0% 14.0% 7.5% 24.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90% 拆迁 改善居住 结婚 投资按揭 分期 一次性14F、 住房需求者对房型规格的要求（按单价划分）在对客户访问调查分析中，发现只能承受4000元以下单价的客户对二
8、房的购房欲望明显强于三房，而接受4000元以上单价的客户则更多倾向于购买三房。由此我们可以得以下结论： 单价4000元以下的楼盘的房型规划上应以二房为主； 单价4000元以上的楼盘的房型规划上应以三房为主； 单价约2750元/时，房型规划上套二与套三的配比应基本相等。 图中虚线为本项目预计单价，则套二：套三=60%：40%G、 住房需求者对房型规格的要求（按总价划分）在对客户访问调查分析中，发现只能承受38万元以下总价的客户对二房的购房欲望明显强于三房，而能接受38万元以上总价的客户则更多倾向于购买三房。从上图中可以看到房型需求量的总价众数落30-50万之间。结合两张图表，以单价4000元为基
9、准，我们得出结论： 二房的面积应控制在75-95平方米之间 总价约25元/套时，房型规划上套二与套三的配比应基本相等。 图中虚线为本项目预计套总价。-20%0%20%40%60%80%100%4001一室户 二室户 三室户及以上-20%0%20%40%60%80%100%35.1一室户 二室户 三室户及以上15结论：由上面报告可以分析得出，套面积在6080套二和8090小面积套三、总价25万元左右的住宅，预期在“家庭小型化、区域副中心成型、城市中心居民下漏”的组合环境下，销售状况将继续向好，也将是开发商的资金安全以及适当高回报的最优载体。16第六章 本案细分市场依据以上区域发展及产品开发分析，
10、同时结合本项目所在区域现状情况，本案的细分市场主要有以下三个范围：（1）五大花园居民中结婚等原因分户或改善住宅产生的需求；（2）成都市2环线内区域，“城市下漏”居民安居型住宅需求；（3）外来人口需求和投资客户需求。第七章 项目整体风格规划布局依据1、 本项目所在区域发展该地块所在区域距离成都市最繁华的天府广场约不到8公里。而且由于城市的发展，项目所在区域由于大规划的建设和开发，目前已逐渐形成城市副中心概念，或者是大社区概念，居住的居民在日常生活、娱乐等方面对天府广场的依赖性在逐渐降低，特别是随着政府改造工程的完成，报告预计本案所在区域将形成相对独立的“优良居住区中心”。2、 项目自身潜质分析对
11、住宅区评价的一个重要指标是：什么区域？什么环境？出行交通时17间？环境方面：项目处于传统优良居住区，城西居住环境有口皆碑，周边3KM范围内具有诸多自然人文景观，而且，本案的南边、西边及北边具有大面积的市政绿化带。区位方面：根据交易中心统计的数据，2004年14月份，城西1环线内普通住宅均价为3570 元/平方米，2环线内为3217 元/平方米，3环线内为2670 元/平方米。以上均价的形成，主要是受项目离天府广场的距离所决定，开发商在项目定价的时候，也自觉不自觉的参照定价的结果，随着本案所在区域项目的成片推出，规模效应显现，区域中心成型，则区域楼盘开发价格将有很大的上升空间。交通方面：对外交通
12、系统的改造正在进行中，随着更多居民的入住，随着副中心的成型，政府将不得不更重视该区域的公共交通，这是上海、北京、广州、深圳发展的经验。结论：地块所在区域，具有广阔的发展潜力，外部居住环境优良，具有建设成为高档住宅区的可能性。一、 规划布局小区车行、人行入口分开，人行入口留足面积做景观本项目的整体布局遵循“因地制宜”的原则，所有建筑物都依循地块内的天然及人造地势而建。因此，本项目在布局上可适当作倾向性梯度跌落的格局。18从微观角度考虑，地块呈不规则的多边形，根据这一特性，可将地块划分为多个住宅组团，环抱中心地带的绿化组团及中庭景观，既保障各单元的采光、通风等重要物业条件，又提供了开阔的景观视野，
13、其所体现的是生态建筑形式和健康家居的生活理念。从单体建筑来说，为了降低小区建筑覆盖率，增大绿化景观面积，提升项目整体品质形象，建议在满足上述布局要求的基础上，适当将楼高做足，以留出足够的土地资源用于绿化景观的建设。二、 建筑风格及外立面建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调、繁复的线条立面，创造典雅、温馨、高贵的视觉。就本项目目标客户群体的文化背景以及生活习惯而言，比较喜欢丰富多彩的外立面为主，但项目周边数个项目，外立面以明亮、鲜艳著称，如本项目仍坚持这一路线，势必引起产品的同质化，不利于树立项目独特高尚的市场形象，而整个小区位于一个略似山谷（内凹）的地形内，项目建筑密度大等特点，通过对产品本
14、身建筑单体的建设，通过转移客户注意力来克服小区整体的不足，因此，建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调、繁复的线条立面，创造典雅、温馨、高贵的视觉。 建筑立面建议采用局部1-2楼裙边为大理石、其余为传统灰色面砖，充分运用裙边和顶层粗线条来丰富外立面，从而突出本案在区域范围内的优势。 空调位置、空调下水管的整体、隐蔽设计，住宅公共楼梯、走道铺设19地砖、墙面粉白等。 建筑尺度宜人，客厅开间4-4.2米为宜，主卧室开间3.6为宜，卧室开间不得小于3.3米。 房间内考虑衣服的凉晒空间和区域，避免在主卧、客厅阳台上。 各单元进户门预留入口休息厅（一组5人差发和茶几的面积）及物业值班台（内已含信报箱位置
15、）810。入口通道不小于2.5M。 各幢住宅楼都必须有独立的安全监控房间，可以和上一条统筹设计。住宅楼的监控室必须和商业用房监控室分开。 建议设置落地或低沿阔幅窗，可采用凸窗，转角飘窗台。三、 户型配比及套面积紧凑的实用型户型，套二：套三 =60%：40%套一 套二 套三 套四及以上比例 5% 60% 30-35% 5%套建筑面积控制（/套） 40 6080 8090 120鉴于周边项目剩余均为大面积住宅，同时结合前面市场分析结论，并考虑本项目细分市场，建议项目整体以紧凑的实用型户型为主。四、 区配套及智能化建议三表必须出户，预留智能化拓展通道及位置就本项目目标客户群体的置业倾向而言，影响其置
16、业决策的不仅仅是小区环境和住宅空间，社区的生活品质也是其所关注的。因此，建议20社区服务应与项目周边设施互补，所提供的便利性和舒适性应切合目标客户群体的生活方式和生活习惯。 配套设施建议：服务设施：幼托中心、美容中心、健康理疗中心、洗衣房、24小时便利店运动设施：多功能运动场、户外儿童游戏场会所设施：壁球馆、桌球房、健身房、棋牌室、阅览室、亲子活动中心、咖啡吧、中西餐厅、网吧、多媒体视听室 社区服务建议建议聘请在国际上具有一定知名度的物业管理公司作为本项目的物业公司或物业顾问，具体内容应强调专供私人的VIP服务。可以考虑以下服务内容：家政服务中介、私人保健医师、理财咨询、健身指导、形象顾问、代订服务（包括票务、用车、报刊等）、儿童兴趣班等。 智能化建议：每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。完善的安保系统不仅给予业主安详生活的保障，同时还可以让购
