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1、焦作香港城项目 市场调查报告 ,目 录,页码,目 录,页码,A市场环境及商业环境调查,1,1宏观经济环境分析,2,焦作市的国内生产总值和国内人均生产总值增长水平,单位：亿元,国内生产总值增长率,人均生产总值增长率,单位：元,3,人均生产总值,单位：元,单位：元,焦作市城镇居民人均可支配收入水平及城镇人均生产总值逐年提高,人均可支配收入,4,经济排名,单位：元,单位：亿元,城镇居民储蓄存款余额逐年递增的同时省内经济排名较为落后,居民储蓄存款余额,5,焦作以第二、三产业为主，第二、三产业的比重近两年逐年递增，焦作的城市化进程加速。,2006年焦作三大产业GDP占比图,6,2. 焦作市商业地产市场总
2、体概况,7,项目区域大型零售商业网点一览表,8,城市主要商业街现状一览表,9,主要商业项目租金、售价情况分析,1.市场租金情况,10,11,3. 地段研判,12,焦作市位于河南省西北部，东西狭长，东与新乡市接壤，西与济源市毗邻，南临黄河与郑州市、洛阳市两市隔河相望，北隔太行山与山西省晋城相邻。截至2006年底市区内共辖解放区、中站区、山阳区、马村区、高新技术开发区五个城区，市域土地面积424平方公里，人口352.03万。其中，焦作市城市人口81.12万人，城市建成区面积为77.2平方公里。,焦作城市概况,焦作市,13,城市性质,焦作市是区域的政治、经济、文化、商贸、交通、旅游、科教、信息中心和
3、金融中心；中原城市群“金三角”的战略支撑点和区域性中心城市，是资源深加工、新型材料、汽车零部件、重化工为主的综合性工业城市和山水旅游城市，是晋东南豫西北地区重要的交通枢纽和区域性物流中心。,城市规划情况分析,城市规模,到2010年、2020年城市人口规模分别为100万人、140万人；规划用地面积分别为100平方公里、140平方公里。,14,中站商业组团,老城商业组团,焦南商业组团,马村商业组团,高新商业组团,老城商业组团： 焦作市商贸、金融与都 市旅游等综合服务中心；焦南商业组团： 焦作市政治中心与现代 休闲娱乐服务中心；高新组团： 焦作市高新科技工业中心与 现代制造业中心；中站组团： 焦作市
4、工业与区域性仓储物 流中心；马村组团： 焦作市重工业中心。,焦作市商业组团分析,15,商业网点规划分析,焦作市城市商业体系结构为“两轴多中心”的格局。规划解放路、民主路为城市商业轴线，规划多个等级不同的商业中心分布在城市不同的区域内。 根据焦作市的商业发展情况：商业中心规划注重战略性、全局性、中长期性、政策性；而其他商业网点的规划注重战术性、局部性、中短期性、操作性。,解放路商业轴线,民主路商业轴线,塔南路商业轴线,16,商业网点规划分析,根据焦作市城市自身结构特征和商业发展的内在要求，结合实际情况，本次规划商业中心由三个等级构成，即2个一级商业中心（1个一级商业主中心、1个一级商业副中心）、
5、5个二级商业中心、12个三级商业中心。,一级商业中心,商业营业面积约35万平方米。主要有：购物中心、百货店、大型超市、专业店、专卖店、餐饮、娱乐等相关业态,一级副商业中心,商业营业面积约30万平方米。主要有：大型超市、购物中心、专业店、百货店、餐饮、娱乐等相关业态,17,城市发展方向,城市发展方向为“内调外延，南移东扩”，即城市的未来发展是旧城区以结构调整为主并适当的向外围发展，城市未来发展方向是向南向东发展。,18,4. 区域交通环境调查,19,焦作有着便利的交通优势。它地处黄河南北之通道，扼晋豫两省之要冲，自古就是豫西北地区重要的物资集散地。境内有焦枝（焦作-枝城）、焦太（焦作-太原）、焦
6、新（焦作-新乡）、月侯（月山-侯马）四条铁路线，有月山、待王两个较大的货运编组站，铁路交通便利。全市公路总里程达4953公里，公路密度121.6公里/百平方公里，远高于全省和全国平均水平。,城市区位条件分析（铁路）,20,焦作境内已建成焦郑、焦晋两条高速，通车里程达125公里，正在建设焦温、新焦济、济洛三条高速，“十五”末，焦作将实现“县县通高速”的目标，中心城市到各县市均可实现高速连接，届时将构筑起一个半小时经济圈，全市的高速公路网也将与京珠、太澳、连霍等国家干线高速公路连通，焦作在我国中西部地区的区位优势将更加明显，经济辐射能力进一步增强。,城市区位条件分析（高速路）,21,5. 区域商业
7、竞争环境调查,22,我们依据竞争要素可把焦作市区现状商业格局规划分为两大类竞争：即直接竞争（产品市场竞争）间接竞争（消费市场竞争）。,23,直接竞争 即产品市场竞争项目，意指市场启租或在售期间，与本产品功能规模相类似的项目。在项目销售、招商乃至后期运营管理过程中都直接与本项目构成直接竞争关系的项目，同样是本案项目定价、销售、招商策略制定的重要参考要素。 （如新安路商业步行街家乐福摩登街、大杨树商业街等）。,24,间接竞争 即消费市场竞争项目，意指项目周边区域正在运营的主要商业购物场所。在后期项目正式运营期间，必将瓜分现有商圈消费人群的商业份额，将间接与其构成竞争，亦是本案制定租金标准的重要砝码
8、（如三维商业广场、百货大楼、新亚商厦等）。 由于上文已作详细分析，故在此不过赘述。,25,本案位于新华街以东、民主路以西、解放路以南和平街以北区域属于一级商业主中心区域内。 随着周边项目的经营归位，本案将是一级商业主中心的重要组成部分，并将以解放路为商业轴线，与三维商业广场、新亚商厦、百货大楼、贸易大厦等共同构成“新旧互补”的商业阵容，推动该区域的商业与住宅的全面省直。 同样正如前述，区域商业项目经营业态雷同度极高，恶劣陈旧的购物环境，这些都预示着本案只有走差异化的产品路线才能明显区隔现有市场，从而摆脱现状恶性竞争的“怪圈”。,26,三维商业广场调研情况汇总,项目名称：三维商业广场,项目现状：
9、运营中,层 数：包括地下1层，共7层,租金价格：1F:220-240元(特定区域）1F:150元、2F:110元、3F:90元 4F:120元 平均110元/m2,公摊面积：40%,27,业态布局及入住品牌,28,分 析1. 三维商业广场地处解放路与民主路交口，整体面积约12万平方米，其中商场面积8.1万平方米。绝佳的地理位置使得招商面积达到95%，经营品牌以二、三线品牌为主，以中，低档消费群体为主，在焦作地区三维商业广场是目前 百货最新也是经营状况最好的商业百货之一，整个商场的布局较为合理，动线明朗，因此在整体规划上比较一致，统一。2. 焦作市的百货业基本都是以二，三线品牌为主，使的行业竞争
10、日益激烈，也无法满足人们对一线品牌的需求，更无法提升商场的品质。3. 停车位成了制约三维商业广场经营的硬伤，停车位不足现象愈发明显。,29,百货大楼调研情况汇总,项目名称：百货大楼,项目现状：运营中,层 数：共6层,租金价格：1F120-150元、2F100元、3F4F80-100元/ m2；保底联营,目前无空铺位,30,业态布局及入住品牌,31,分 析1. 百货大楼同样地处解放路与民主路交口，与三维广场成对角线排列。整体面积约2.2万平方米，其中营业面积1.26万平方米。他是焦作市购物中心的最早期代表（始建于1955年），招商面积达到95%，经营品牌以二，三线及低档品牌为主，以工薪消费群体为
11、主。作为焦作商业的代表，百货大楼引进的品牌主要以二、三线品牌为主，并且多为国产品牌，国际品牌少之极少，还远远达不到同类消费市场的品牌需求。,32,2. 虽然百货大楼是焦作最早的百货企业，但由于硬件设施过于陈旧、停车位及安防、消防系统的老化，最主要是由于国有企业背景渐渐在市场化商业运作中倍感吃力。所以相比于其他几个商场，无论从人流量还是成交购买率，都无法与作为新兴商业的三维商业广场相比；3. 在商业建筑设计上，百货大楼入口较小，无法体现现代高档商业的形象与气势，而内部购物环境也远远达不到高档消费需求。,33,34,分 析 1. 贸易大厦地处解放路黄金位置，与三维广场比邻。整体面积约8万平方米，招
12、商面积达到95%，经常货品以低档廉价商品为主，同样以工薪消费群体为主。一楼经营百货商品（零售兼批发），二楼主要经营服装及饰品，三楼是以五金及电动成销售为主，实行的是店中店形式。四楼、五楼为百货大楼恒兴商厦，虽然人气很旺，但业态定位零乱，整体风格上不统一，没有统一的经营管理。加上商场的布局不合理，没有明显的交通动线，经营层次始终上不了档次，更加无法满足中高档消费人群的需求。,35,2. 根据市场调研，贸易大厦多数经营商户迫切需求改变商业经营现状，但苦于找不到更加理想的经营场所而又不想放弃贸易大厦强大的客流量，这正好给本案地下一层卖场提供了租赁市场的客户基础条件。,36,新亚商厦调研情况汇总,项目
13、名称：新亚商厦,项目现状：运营中层 数：包括地下1层，共8层一楼租金价格：200元/ m2,其它楼层按联营扣点16%-22%类推，每平方必须有500元销售。,37,业态布局及入住品牌,38,分 析 1. 与百货大楼、贸易大厦等相比，新亚商厦的货品档次、硬件件设施，在竞争中均不占优势。在这种情况下，新亚商厦进行市场细分实行错位经营，重新定位为“以女性用品经营为中心的主题百货店”，其服装经营多主打时尚、流行牌，专门经营成熟女性服装、置业女装。以市场细分抢夺市场份额，并取得了初步成效。,39,4. 新亚商厦主题经营定位的初步成功，给本案定位提供的参考依据。同样也验证了目标区域市场在现状低质劣差的经营
14、环境中，只有走主题差异化经营路线才是取胜之道。 正如前述，城市经济水平的提高、居民收入的增长都预示着消费正在升级。而经济虽然发展，商业的更新换代确停滞不前，也恰好是这个预留的市场空白给本案提供的赢得市场的机会与能。,40,专业或综合批发市场,山阳商城,地理位置：位于塔南路与人民大道交汇处西南角，交通便利。建筑形态：临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高的综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。商业面积及业态：综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为服饰、电脑等行业，单层面积约1200余；临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米左右，主要经营中低档服饰
15、、床上用品、各类电子产品等商业。由于整个商城定位主要服务于普通老百姓，小具规模，品质较低，但价格实惠，故周边老百姓愿意到此购物消费，商业氛围较为浓厚。商业价格： 临塔南路商铺租赁价格为1220元/月；里面小门面为1015元/月。,41,分 析 从以上的表格中可以看出，目前老城商业中心（解放路沿线）商用物业的平均租金在56元/平方米/月.焦南新区商业物业的平均租金在34元/平方米/月。,42,竞争项目的缺位与本项目的切入点,直接竞争项目多半集中在新区，而新区的建设尚待时日。待新区的商业发展起来，本案已经进入了运营稳定期；简介竞争项目虽然占据着解放路的核心黄金位置，几乎同质化现象严重，配套环境达不
16、到要求，最主要的问题是商业结构单一，从目前的经营现状来看已经不能满足新型消费需求，两者遗漏的正式上市时间与多功能多业态的复合产品“以专业市场为主，以餐饮、休闲娱乐为辅”正是本案的机会。,43,6. 代表商圈调查,44,大杨树商业街是由焦作市众盛房地产开发建设，东起和平街新华街交叉口，西到果园路，东西长318.3米，宽55.8米，占地面积55亩，总建筑面积5万平方米，停车位600（包含二期地下停车场）。整体建筑为三层，另规划包含一栋精装修小户型公寓。 业态餐饮商户占60%，娱乐商户占30%，其他商户占10%。该商业街是目前开发经营比较好的商业街，餐饮特色是其最大的特点，属于高档次，经营情况良好，是焦作餐饮娱乐行业的领头羊。 均价：4800元/平方米 租金: 28元/平方米/月,
