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1、P1 临港新城项目市场研究报告P2 【第一部分：临港新城概况】一、区域基本概况1. 地理位置临港新城位于东海之滨、上海东南长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的最前端，距上海中心城区75公里，南离洋山深水港约32公里，北距浦东国际机场25公里，一方通向海洋经济的全世界，而另一方将辐射上海长三角乃至全中国。P311目前交通沪芦高速、城市轨道、郊区环线、A20、两港大道、浦东铁路等城市快速交通网使临港新城与上海各区县之间仅咫尺之遥。公交线路现已开通龙港快线、三港快线、龙临专线、龙芦专线等。P41.2规划交通规划中的轨道交通11号线南段从龙阳路直通临港新城，在临港新城内设置有两个站，一个是主产业区里的临
2、港新城北站，另一个是位于主城区内的临港新城站。预计该项目将在09年开工，并于2012年建成。以上图片资料来源“临港集团”P52临港新城区域地位21 临港新城发展目标临港新城的开发建设，是上海市委、市政府为抓住新一轮国际产业转移和港口竞争机遇、实现经济跨越和城市可持续发展而做出的一项重大战略决策。依托洋山集装箱国际深水枢纽港和浦东国际航空枢纽港，临港新城将成为中国及至世界现代装备制造业重要基地。22 临港新城之于世界临港新城依托“两港”（洋山深水港和浦东国际空港），辐射长三角，服务全国，面向世界。不仅拥有得天独厚的区位优势和滨海低商务成本、原生态的自然环境、叠加的政策、体制优势，还具有海运、空运
3、、内河航运、高速公路、铁路“五龙汇聚”的立体交通运输体系和完备的能源供给体系。随着洋山深水港的开港、洋山保税港区封关运作，浦东国际空港二期扩建工程全面启动，以及国务院批准闵行经济开发区扩区临港新城，临港新城将成为国际航运中心的核心功能区。P623 临港新城之于中国开发建设临港产业区，打造国家级装备制造业基地是上海市委、市政府落实“振兴装备制造业”国家战略，着眼于提升产业能级，培育新的经济增长极，提高城市国际竞争力作出的战略决策。24 临港新城之于上海建设好临港新城，对于加快上海“四个中心”和现代国际大都市建设，对于发展先进制造业和现代服务业，提升上海城市能级和综合竞争力，对于上海拓展城市发展空
4、间，优化城镇布局和功能布局，都具有举足轻重的作用。至2020年，临港新城将全面实现规划目标，成为上海辅城。此外，临港新城区域内的芦潮港镇，是上海“十五”期间重点开发的九镇之一，将实施重点突破、有序推进的方针，并借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。P73区域人口情况31 人口现状及分布人口划分 泥城 芦潮港 书院 万祥总人口 25812 14101 45120 58976男 12675 7058 23205 25362女 13137 7043 21915 33614家庭户户数 9901 5092 12410 167320-14岁(总) 3974 23
5、50 8795 906415-64岁(总) 19045 10544 33614 4223165岁及以上(总) 2793 1207 2711 7681本地户口住在本地 23031 11294 37266 50069非本地户口住在本地 2781 2807 7854 8907（以上数据来源于“2009临港新城人口普查”）P832 未来人口规划至2020年，临港新城规划居住人口80万，按照城市区和城镇生活区划分：城市生活区约60万人（规划主城区约45万人，主产业区核心区约5万人，综合区约10万人），城镇生活区约21万人。按规划片区划分：主城区约45万人，主产业区约16.5万人（包括书院镇和万祥镇），综
6、合区约10万人，重装备产业和物流园区约9.5万人（包括泥城镇和芦潮港镇）。P9 【书院现状】总人口：45120本地户口：37266非本地户口：7854【万祥现状】总人口：58976本地户口：50069非本地户口：【泥城现状】总人口：25812本地户口：23031非本地户口： 【芦潮港现状】总人口：14101本地户口：11294非本地户口：【主产业区规划人数】居住人口16.5万 【主城区规划人数】居住人口45万【综合区人数】居住人口10万【重装备区、物流区人数】居住人口9.5万 以上资料来源“临港集团”网站P104区域经济状况41 经济增长临港新城于2003年正式开发启动，5年来，临港新城实现固
7、定资产投资581.7亿元，其中基础设施投资225亿元；引进外资总额12亿美元，合同外资4.8亿美元；实现生产总值年增长60.4%，工业总产值年增长48.1%，税收收入年增长34.9%。42 投资情况2008年12月底外资项目17个，投资额近7亿美元；内资项目15个，投资额68亿人民币，涉及现代装备制造、医药及医疗器械、现代服务业等多个主导产业。P115整体规划及功能划分5.1 区域整体规划上海临港新城是洋山港的陆域腹地和主要的集疏运基地，并包括了环境优美的生活区和高效益的产业区。规划总面积293平方公里。主城区空间布局是以滴水湖为核心的典型的“田园城市”的布局模式。海港新城分为主城区和产以上资
8、料来源“临港集团”网站业区（包括主产业区、重装备产业区、物流园区和综合区）。P1252 各分区功能划分52.1 主城区它以滴水湖为中心，形成三条环湖功能带：一环带，设置行政办公、商业金融、文化娱乐、步行购物街区及高档公寓住宅等综合功能建筑群；二环带，规划有“城市岛”居住小区、大型楔形绿地，适量布置低密度低层独立小住宅和高级中学等公共配套设施。三环带，设置行政办公及社会公共服务设施。P1352.2产业区该区域将形成与重装备产业区在产业结构上高度关联、专业相对集聚、上下游产业适度配置的以装备制造业为核心的综合生产体系。重点建设光仪电制造、IT制造、汽车零部件制造、通用机械制造四大产业集群，以丰富装
9、备制造业的内涵。52.3 重装备产业区该区域将重点发展以船用设备、港口机械及物流装备、大型发电装备、自主品牌汽车、航空产业、大型海洋工程装备、轨道交通制造及维修等为主的先进制造业，并发挥产业集聚效应，吸引相关产业链上下游企业，打造完整的重装备制造产业链。52.4 物流园区该区域运用比邻重装备产业区及洋山港的区位优势，重点发展以二、三产业高度融合为特征的国际物流服务业，努力打造东北亚国际航运中心。在继续引入有实力的物流企业进驻的同时，欢迎贸易型的企业在区内注册。一环带二环带三环带以上资料来源“临港集团”52.5 综合区该区域的功能规划目标是成为技术创新的发源地，提供高新技术产业的研发培训与业务外
10、包。区内将以错落有致的点状布局发展高新技术产业、教育培训、旅游休闲等，充分体现知识创新、技术创新和产业创新。P1453 重点开发项目及进度53.1上海中国航海博物馆（主城区）我国首个经国务院批准设立的国家级航海博物馆，位于上海临港新城，临近上海海事大学和上海海洋大学。博物馆占地面积24830平方米，建筑总面积46434平方米，工程于2006年10月8日动工兴建，计划2009年7月全面建成开放。航海博物馆的主体结构凸显海洋主题特点。该馆首先将建设航海历史展示区、航海技术展示区、航海辅助支持区、文化军事展示区等4个展区。除了在建的博物馆，临港新城的其他娱乐设施也很丰富。P1553.2 滴水湖（主城
11、区）目前国内在尚未成陆的海滩上开挖的最大人工湖，其水域面积和杭州西湖相当，湖面呈圆形，直径2.66千米，平均水深3.7米，最深处6.2米。“滴水湖”的引水历时两个月，引水渠的水流截面积约2.6平方米，现已呈现碧波万顷、绿水荡漾的动人景象。P1653.3 皇冠假日酒店（主城区）该项目地处上海市南汇区临港新城滴水湖南岛，四周碧波荡漾，景色非常优美。滴水湖南岛面积16.43公顷，其中公共绿地面积2.97公顷，酒店及游艇俱乐部用地为13.46公顷，酒店用地为12.67公顷，酒店占地面积19600平方米，总建筑面积69196平方米，其中地上4层，地下1层，将是港城地区第一座五星级酒店，同时也必将成为港城
12、的标志性建筑，将于2010年初建成开业。P17二、基础建设及企业概况1基础建设现状临港已经建成一期市政主次干道、河网水系、桥梁和绿化配套等工程，已经建成防汛标准为200年一遇高潮位和12级以上大风的防汛大堤工程；已经建成供水、污水系统一期工程、电信工程和天然气中压管线工程；完成深水港配套工程、世纪塘加高加固、口岸查验区、铁路中心站配套等工程；两港大道西延伸段、大芦线、轴线大道、连接市区的轨道交通线、城区公共交通等正在建设或即将开工。到2008年底，临港新城在基础设施建设上累计投入225亿元。P182企业状况21 企业入驻及展望截止2008年12月，临港新城共签约32个项目。此外，临港集团目前已
13、同中船集团、中船重工集团、中国商用飞机公司、中航集团、上汽集团、上海电气集团、中集集团、三一重工、华仪电气、开山集团、卡特彼勒、沃尔沃、三井造船、蒂森克虏伯、西门子、科尼、卡尔玛、瓦锡兰、韩国东和恩泰等100多个国内外著名装备制造企业集团建立战略联盟，投资额逾16亿美元。P1922 企业分布 以上资料来源“临港经济管委会”P203政府扶持31 临港产业区优惠政策经过有关部门或临港新城管委会认定，落户临港产业区的企业在项目规划、立项审批、企业设立、人才引进等各方面可以享受国家、上海市以及临港新城管理办法中心规定的各项优惠政策： 国家级经济技术开发区的各项优惠政策 国家级保税区的各项优惠政策 鼓励
14、现代装备制造及技术创新的各项优惠政策 鼓励科技成果转化和产业化的各项优惠政策 鼓励软件产业和集成电路产业的各项优惠政策 促进中小企业发展的有关优惠政策 鼓励投资和改善投资环境的其他相关政策32 保税港区政策洋山港保税区集保税区、出口加工区、保税物流园区的政策优势于一体，是目前我国港口与陆地区域相融合的保税物流层次最高、政策最优惠、功能最齐全、区位优势最明显的中国特色的自由港。以上资料来源“临港经济管委会”国际配送：对进口货物进行分拣、分配或进行增值加工后向国内外配送。国际转口贸易：进口货物在区内存储后不经加工即转手出口。国际中转：对货物进行分拆、集拼后，转运至境内外其他目的港。国际采购：对采购
15、国际货物进行综合处理和加工后向国内外销售。国际加工：专门从事出口深层次加工为主的服务。P214企业服务体系项目咨询服务：为项目提供前期咨询服务，包括政策和产业导向、项目经济分析等。项目审批服务：招商主体和审批部门提供便捷全面的服务通道。金融服务中心：临港产业区内建立金融服务中心大楼，引入农业银行、工商银行、建设银行等国有大型商业银行，为客户提供点到点结汇、购汇、单证核销等一揽子金融服务。物流配套服务：与海关、商检、外汇等相关机构合作，为企业报关、商品报检、出口收汇、出口退税等提供咨询服务和解决方案，提供物流运营效率。生活配套服务：依托临港新城主城区和四个分城区的商业生活配套能力，为入驻企业和引
16、进人口提供生活住宿、酒店餐饮、学校医院和娱乐休闲等各项服务。P22三、区域发展趋势总结1、浦东、南汇正在快速融合浦东新区作为上海发展的特区，给上海经济的发展提供了巨大的推力。而目前，浦东新区的发展已经受到了地域环境的限制。浦东、南汇正呈现出快速融合的趋势。浦东新区的向南快速发展必将给南汇区的发展带来更加优越的发展环境。作为南汇发展核心的临港新城将逐渐成为发展的焦点区域。浦东国际机场的向南扩建、迪斯尼选址在靠近南汇的川沙以及中国大飞机项目落户临港新城都为区域发展带来巨大利好。2、空港、海港的核心区位成为发展的巨大引擎浦东国际空港和外高桥港区的区位优势给浦东新区带来了独特的发展区位。随着浦东新区发展的完备和外溢，处于浦东国际空港和洋山深水港核心区域的临港新城新一轮发展的新兴区域。借助两港带来的巨大引力，临港新城将进入高速发展的时代。3、区政府对区域发展的优势政策倾向轨道11号线的建设、通勤客运列车
