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1、1.不动产统一登记背景1.1 什么是不动产统一登记不动产登记， 是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。1.2 不动产统一登记内容、目标2013 年 11 月 20 日召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部 负责指导监督全国土地、 房屋、 草原、 林地、 海域等不动产统一登记职责， 基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台 “ 四统一 ” 。图 1 四统一登记的原则、内容、目的、成果各地在中央
2、统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门，其中行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。不动产统一登记将集成整合目前分散在各部门的不动产登记数据，建成覆盖全国的不动产登记数据库，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。按照完善制度、方便群众、统筹兼顾、平稳实施的原则，在基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台 “ 四统一 ” 的基础上，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，保障不动产交
3、易安全，保护不动产权利人的合法财产权。1.3 不动产统一登记实施进度2013 年 3 月 28 日，国务院办公厅发布关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知 中提出的各项任务进一步细化， 并明确了部门分工和时间表， 国土资源部会同相关部门， 按照党中央、国务院的总体部署， 制定了不动产统一登记制度实施的时间表和路线图， 明确从 2014 开始用 1 年时间建立基本制度， 2 年时间健全配套制度，开展衔接过渡， 3 年时间形成制度体系，正常有效运转， 4 年时间提供依法信息查询服务。随着李克强总理 2014 年 11 月 24 日签发中华人民共和国国务院令（第 656 号），公布不动产
4、登记暂行条例，不动产登记于 2015 年 3 月 1 日施行，首张不动产权证也正式发放。条例的施行，使过去五花八门的各种证书、簿册实现统一。同时国家级不动产登记信息基础平台正在建设，计划 2015 年下半年上线试运行， 2016 年完善信息平台并拓展扩容， 2017 年全国覆盖运行。2.不动产统一登记重点与难点分析2.1 四级联网实时共享根据 不动产登记信息管理基础平台建设总体方案 （征求意见稿） 中确立的总体目标， 到 2017 年底，建成全国统一的不动产登记信息管理基础平台，基本形成标准统一、内容全面、覆盖全国、时序清晰、相互关联、布局合理、实时更新、互通共享的不动产登记数据资源体系，这就
5、要求不动产登记实现多部门四级联网的实时共享，包括实现直接访问云平台应用、本地应用对接云平台等多种模式下的部、省、市、县的多部门实时共享，如何解决四级联网实时共享是不动产统一登记的关键。2.2 各类不动产登记数据整合在不动产统一登记建设过程中，各类不动产登记数据的整合是重点及难点之一，由于不动产登记相关的住房、土地、林地等分散在各个部门，且内容、标准各不相同；在将土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合、 建立关联关系时， 工作量大、 且存在各类数据不统一、 存在偏差的情况； 另一方面，各市县的信息化存在差距，部分县市信息化较差，历史的房产、土地等信息仍以纸质为主，缺失和错误较多，仍需进
6、一步完善。2.3 房产数据有效管理在不动产统一登记的各类数据中，房产数据是最为复杂、难以整合、管理的。房产数据涉及的数据类型多，及涉及宗地、建筑物，也涉及描述建物内部房产单元的楼盘表和房产分户图，数据量大且复杂，同时，还因房产单位面积的价值高而要求数据精度高，因此，对房产数据的管理具有更高的要求。房产登记权属管理方面，房产登记涉及的权利人比较广，且权利人具有流动性和非空间化特点，为了达到在房地产调控的层面的管理， 则需与人口库结合完成个人信息与家庭成员信息的统一管理， 实现 “ 以人控房 ” 。2.4 组织架构的协调统一根据国务院的要求，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域
7、等不动产统一登记职责，但因涉及原有业务部门的职责分工问题，如房产、农业和林业，可能存在审批、交易过程与登记分离现象。因此，不动产统一登记不是一个简单的机构设立和职能整合的问题，涉及到多个部门和多个层级的组织结构、业务职能、业务流程、技术支撑和数据保障等多种要素的复杂系统综合设计与优化问题，以及多方利益协调问题，如国家与地方、部门与部门之间，特别是信息技术支撑下的多部门、多层级协同问题。这些相关部门的职能的协调和统一是不动产统一登记要考虑的重要问题。3.SuperMap 不动产登记信息管理平台三大优势3.1 超图软件 18 年铸就成熟自主可靠 GIS 平台北京超图软件股份有限公司（简称 “ 超图
8、软件 ” ，股票代码： 300036）是国内唯一上市的地理信息系统平台软件企业，主要从事 GIS 平台软件、 GIS 应用软件和 GIS 云服务等业务。自 1997 年成立以来， 超图软件一直致力于研究与开发大型 GIS 平台软件。 2001 年， 超图果断重构 GIS内核， 实现 SuperMap GIS 从服务器到桌面再到移动端全系列支持多种操作系统， 从而构建了全球最领先的大型跨平台 GIS 技术体系， 打破了 GIS 应用服务器只能选择 Windows 操作系统的落后传统， 并研发了支持苹果和安卓移动终端全功能移动 GIS。经过多年发展， SuperMap GIS 已成为中国主流的成熟
9、自主可靠 GIS平台。2013 年发布的云端一体化 GIS 平台软件 SuperMap GIS 7C ，新增了多个云 GIS 和移动 GIS 产品，进一步丰富了 “ 云 +端 ” 的产品体系，在高性能并行计算和二三维一体化方面具有重大技术突破。结合 GIS 技术优势与丰富的行业经验，超图为智慧城市、国土、统计、气象、水利、环保等行业提供应用软件及解决方案。超图积极发展 GIS 云服务业务， 通过超图云门户 （ ） 为平台软件用户与合作伙伴提供在线地图数据与 API 服务，为行业用户提供在线 GIS 应用服务；还通过地图汇（ ）提供大众化的在线地图绘制和地理分析服务。超图一直倡导 “ 开放合
10、作，共同发展 ” 的理念，携手数百家合作伙伴共同打造数十个行业解决方案，推动 GIS 在政府和企事业单位各个领域的广泛应用。超图积极拓展国际市场， SuperMap GIS 用户覆盖 100 余个国家，正朝着国际化企业方向迈进。图 2 地理信息产业中的 3S 左图： 2014 年超图荣获地理信息科技进步奖特等奖 右图： 2012 年 SuperMap GIS 荣登中国三维 GIS 平台软件测评榜首3.2 16 年从事国土信息化建设经验超图软件国土事业部成立于 1997 年， 经历了十几载的开拓与拼搏， 至今国土事业部已发展成超图软件最具实力、最有凝聚力的行业事业部门之一，从超图国土事业部第一项
11、目 基于工作流的 GIS、 OA 、MIS 一体化的柳州国土信息化系统建设至今，业务范围延伸到国土行业的各个方面，应用项目遍布全国各地，并在南宁、长春、西安、武汉等地设立了办事机构。超图国土事业部积极采用云计算、大数据、物联网等新一代信息技术与理念，针对国土行业应用的业务新需求，围绕土地、基础地质、矿产资源、地质环境、地质灾害调查评价和监测、不动产统一登记等方面的信息管理与应用，构建了 “ 一张图 ” ，政务办公平台、综合监管平台， “ 国土政务云 ” 应用，不动产登记信息管理基础平台等，与合作伙伴共同形成了一整套成熟完备的解决方案，逐步形成了一整套开放的国土资源软件产品体系，并在全国多个国土
12、资源管理部门进行了应用实践，所建设项目获得多项部级科技进步奖及 GIS 优秀工程奖。左图：国土资源部科技进步二等奖 右图柳州市国土资源信息系统 GIS 工程奖3.3 14 年从事房产信息化建设经验超图软件建设房产行业项目始于 2002 年， 经过数年开拓， 在各级房产管理机构承建了大量房产信息化项目，并参与了行业标准房地产市场信息系统技术规范的编写工作。其中 “ 杭州房产管理系统 ” 被中国地理信息协会评为金奖工程 ,是房产信息化项目最高奖项，同时也荣获原建设部 “ 华夏建设科技进步奖二等奖 ” ，并被行业标准房地产市场信息系统技术规范收为经典案例。 2010 年，超图软件建设的济南房产管理信
13、息系统荣获 “ 2010年中国地理信息产业优秀工程金奖 ” 。 2011 年，超图软件建设的邢台市数字房产GIS 系统荣获 “ 2011年河北省测绘学会科学技术一等奖 ” 。同年，超图房地产权属管理系统和房地产市场信息系统顺利通过住房和城乡建设领域应用软件测评，并获得优秀软件奖。针对房产行业应用的新需求，围绕房地产测绘管理、市场信息管理、产籍登记管理、住房保障管理等重要问题， 超图房产事业部门形成了完整成熟的解决方案， 并在我国上百个房地产管理部门成功应用实践。如今超图软件的数字房产信息系统已经形成了省、市、县区一体的行业解决方案，并对三维房产管理服务系统和个人住房信息系统省市、市县联网做了大
14、量技术研究，取得了实际应用成果。图 7 住房和城乡建设领域软件测评优秀软件奖4.SuperMap 不动产登记信息管理平台特点4.1 实现国家、省、市、县四级联网实时共享SuperMap 不动产登记信息管理平台基于 “ 国土云 ” 总体框架进行平台架构，基于 RESTful API 的系统开发和集成技术，实现省、市、县各级与国土资源部（上级部门）接入系统的对接，完成数据在线实时推送上报、共享；同时基于 OpenAPI 的架构模式采用组合加密方式实现数据加密传输，确保数据安全。4.2 房地数据融合管理在不动产管理上，完全改变了土地、房屋分开管理的模式，提供了基于不动产单元的房地融合管理模式。房地融
15、合管理以土地为核心，改变了以往房屋不重视空间位置，只将房产分户信息作为附件的管理形式，能够实现通过土地关联查看其上楼栋信息、房产分户信息、房屋信息等，通过房屋查看所在坐落宗地信息，形成房地信息关联查看、关联登记、关联变更的一体化管理模式。图 8 房地数据融合管理4.3 为城市规划、建设、运行全过程管理服务不动产统一登记信息在城市规划、建设、运行管理过程中发挥着重要的作用，不动产登记是城市建设的最后一个管理环节， 而且不动产交易也在城市经济与社会发展中发挥着重要的作用。 SuperMap 不动产登记信息管理平台将以国土不动产登记信息化带动智慧城市时空信息云平台建设，智慧城市的建（构）筑物数据库可
16、以与不动产登记房屋数据库实现数据整合与共享；将国土监管扩展为城市空间监管，从而促进城市规划、建设与运行全过程管理，支持新型城镇化。图 9 不动产登记在城市建设中的应用5.SuperMap 不动产登记信息管理平台解决方案5.1 系统概述SuperMap 不动产登记信息管理平台结合超图多年国土、房产、农业、林业、海洋等行业信息化经验，依据不动产登记暂行条例等相关标准，针对不动产登记特点，形成不动产统一登记，实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台的四个统一。系统建立了包含土地、房屋、草原、林地、海域相关的历史数据整合建库、权籍调查数据管理、登记管理、查询分析服务、数据接入与上报、依法实时互通共享于一体的管理体系。系统实现国土、房管、农业、林地等数据的 “ 一键式 ” 成果入库，形成基于 “ 一张图 ” 的 “ 以图管不动产 ” 模式；通过权籍调查管理，实现日常不动产图形、权属数据的采集、录入、管理；针对各类不动产
