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1、海 南 xx双 大 自 驾 度 假 村规 划 方 案 汇 报2011年 12月 1日写 在 前 面 ： xx 一 个 山 清 水 秀 、 风 景 秀 丽 、 长 夏 无 冬 的 海 南 中 部 明 珠七 仙 岭 风 景 区 集 奇 峰 、 温 泉 、 风 情 、 田 园 、 气 候 、 森 林 为 一 体 的绝 佳 诗 意 度 假 之 地双 大 自 驾 度 假 村 项 目 实 力 派 公 司 在 七 仙 岭 风 景 区 的 鼎 力 之 作报 告 框 架PART1 策 划 研 究PART2 设 计 构 思 PART3 总 体 规 划PART4 特 色 产 品PART1 策 划 研 究 1、 市
2、场2、 案 例3、 分 析4、 定 位策 划 研 究 ： 差 异 化 的 度 假 复 合 社 区pxx房 地 产 市 场 整 体 概 况xx充 当 三 亚 后 花 园 的 角 色 。房 地 产 正 处 于 “ 起 步 快 速 发 展 ” 阶 段 ， 未 来 发 展 前 景 看 好 。近 年 投 资 建 设 、 销 售 量 价 上 升 势 头 迅 猛 。 策 划 研 究 市 场年 份 销 售 面 积 （ ） 销 售 套 数 （ 套 ） 销 售 均 价 元 /2008 98461 1125 16102009 139288 1743 39412010 267219 2490 6042 xx县 商 品
3、 房 销 售 情 况 表 xx房 地 产 投 资 发 展 情 况 表年 份 施 工 面 积 （ ） 竣 工 面 积 （ 套 ） 销 售 面 积 （ ）2008 206380 76120 984612009 323287 130019 1392882010 415435 188647 267219中 等 容 积 率 楼 盘 规 划 表 现 建 筑 、 园 林 多 嫁 接 典 型 的 风格 ， 但 产 品 风 格 不 明 显 并 趋于 雷 同 pxx近 期 代 表 性 楼 盘 策 划 研 究 市 场占面：22.7万平米容积率：1.5占面：20万平米容积率：1.6占面：180亩容积率：1.5大 部
4、分 楼 盘 项 目 户 型 设 计 常 规 化 ， 附 加 值 不 高 69M260M2 118M2中 小 户 型 设 计 表 现pxx近 期 代 表 性 楼 盘 策 划 研 究 市 场在 竞 争 激 烈 的 市 场 格 局 下 ， 差 异 化 的 产 品 竞 争 路 线 将 是 有 效 占 领 市 场份 额 和 提 升 产 品 价 值 的 不 二 选 择 ， 从 总 体 布 局 、 建 筑 、 园 林 、 户 型 等 多 维 度 展 开对 社 区 形 象 价 值 的 打 造 ， 诠 释 全 新 的 度 假 型 社 区 生 活 模 式 和 体 验 ， 通 过 “ 高 端 度假 产 品 的 形
5、象 价 值 +中 高 端 度 假 产 品 的 市 场 价 格 ” ， 将 项 目 打 造 成 xx度 假 物 业 的 新标 杆 和 明 星 楼 盘 。 策 划 研 究 市 场p小 结n项 目 定 位 休 闲 度 假 为 主 的 住 宅 社 区万 科 东 海 岸 占 地 面 积 26.8万 平 米 ， 总 建 筑 面 积 21.5万 平 米 ， 物 业 类 型 由 别 墅 、 多 层 、 小 高 层 组 成 。开 放 的 组 团 在 山 谷 中 依 山 就 势 ， 形 成 自 由 生 长 的 叶 脉 状 的 布 局 形 态 ， 山 谷 建 筑 与 山 脊 景 观 交 相 辉 映 ，实 现 人 工
6、 与 自 然 的 融 和 。万 科 东 海 岸p案 例 借 鉴 策 划 研 究 案 例n分 区 明 确 ， 公 建 区 和 住 宅 区 形 成 各 自 特 色 ，并 利 用 公 共 区 域 形 成 楼 盘 的 主 导 空 间公建区住 宅 区万 科 东 海 岸p案 例 借 鉴 策 划 研 究 案 例n项 目 定 位 顶 级 滨 海 旅 游 度 假 社 区 项 目 位 于 三 亚 大 东 海 ， 占 地 2270亩 ， 建 筑 面 积 100万 平 米 ， 容 积 率 1.73， 规 划 了 包 含 高 级 酒 店 、 顶 级 滨 海商 业 、 海 上 娱 乐 项 目 、 高 级 住 宅 等 多
7、种 产 品 ， 同 时 设 小 区 独 立 生 活 设 施 及 商 业 配 套 ， 形 成 一 个 大 规 模 ， 多 业态 ， 独 立 完 整 的 滨 海 城 镇 。 项 目 地 处 三 亚 旅游 胜 地 ， 拥 有 不 可 复制 的 海 湾 、 山 景 和 高尔 夫 景 观 资 源 ， 充 分发 挥 利 用 资 源 优 势 ，将 目 标 客 户 锁 定 高 端度 假 人 群 。半 山 半 岛p案 例 借 鉴 策 划 研 究 案 例半 山 半 岛p案 例 借 鉴各 期 产 品 都 因 土 地 禀 性 而 各 具 特 色 ： “ 双 海 湾 区 ” 罕 见 海 景 ， “ 鹿回 头 湾 区 ”
8、 静 瞻 南 山 ， “ 东 海 湾 区 ” 坡 度 观 海 ， 而 “ 中 央 海 景 大 道 ” 则位 于 项 目 中 央 核 心 区 域 ， 将 商 业 街 、 中 央 花 园 、 双 海 湾 观 海 复 合 成 不 可比 拟 的 半 岛 “ 滨 海 生 活 核 心 ” 。 西 临 高 尔 夫 球 场 ， 18洞 国 际 标 准 果 岭 景观 尽 收 眼 底 ， 北 眺 鹿 回 头 湾 ， 南 接 小 东 海 ， 有 着 绝 佳 的 双 海 湾 观 海 角 度 。n分 期 清 晰 ， 各 具 鲜 明 特 色 和 卖 点中央海景大道区&商业 洲际酒店区三期：双海湾区一期：鹿回头湾区 二期：
9、东海湾区Anantara酒店策 划 研 究 案 例策 划 研 究 案 例p案 例 借 鉴 关 于 山 地 度 假 产 品 的 规 划山 地 度 假 产 品 项 目 重 在 设 计 创 造 性 的 发 挥 ， 最 大 程 度 地 发 掘 、 利 用 并 展 现 项 目 潜 在 的自 然 条 件 等 资 源 ， 在 原 生 态 景 观 场 所 中 尽 可 能 予 以 提 升 为 新 生 态 的 境 界 ， 同 时 设 计 强 调 个 性、 创 新 性 ， 以 鲜 明 的 主 题 引 领 和 指 导 设 计 ， 力 求 打 造 差 异 化 特 色 产 品 以 区 别 于 同 类 产 品 ，并 使 得
10、 使 用 者 拥 有 独 特 的 感 受 进 而 享 有 体 验 和 感 悟 ， 体 现 设 计 带 来 的 附 加 值 ， 让 度 假 地 产 项 目更 具 吸 引 力 。 关 于 混 合 型 社 区 的 布 局 形 式混 合 型 住 宅 社 区 的 布 局 形 式 主 要 分 为 线 性 围 合 、 组 团 围 合 、 组 团 分 区 等 几 种 模 式 ， 其 表 现 结 果是 综 合 了 多 种 因 素 ， 但 根 据 我 司 多 年 设 计 实 践 经 验 ， 结 合 市 场 众 多 成 功 案 例 来 看 ， 该 类 社 区 中采 用 线 性 围 合 及 组 团 围 合 的 相 对
11、 更 多而 较 少 采 用 组 团 分 区 的 布 局 形 式 。 主 要 原 因 在 于 围 合式 布 局 具 有 以 下 优 势 ：1） 相 对 低 端 产 品 成 为 高 端 产 品 的 外 部 屏 障 ， 有 效 提 升 后 者 的 综 合 素 质 及 竞 争 力 ；2） 社 区 整 体 感 强 ， 通 过 与 相 对 高 端 产 品 的 “ 共 聚 ” ， 满 足 相 对 低 端 产 品 置 业 者 心 理 需 求 ；3） 采 用 围 合 式 布 局 ， 较 高 密 度 产 品 的 景 观 、 视 野 、 通 风 采 光 等 也 能 得 到 更 好 的 保 证 。小 结n成 功 案
12、例 设 计 价 值 体 系策 划 研 究 案 例S 优 势 W 劣 势w 项 目 所 处 区 域 具 有 良 好 旅 游 资 源 、 较 强 的 地 方 文 化 特 色及 历 史 文 脉 ， 具 备 开 发 度 假 产 品 的 基 础 条 件w 项 目 拥 有 良 好 的 外 部 山 景 资 源 ， 基 地 环 境 幽 静 ， 符 合 目标 客 户 对 休 闲 度 假 环 境 的 基 本 需 求w 项 目 具 有 一 定 规 模 开 发 优 势w 紧 邻 城 市 主 干 道 ， 对 外 昭 示 性 强w 开 发 商 实 力 雄 厚 w 项 目 周 边 目 前 成 熟 度 相 对 较 低w 地
13、势 地 形 比 较 复 杂 ， 对 规 划 设 计 及 开 发 建 设 提 出 较 高 要 求w 周 边 交 通 道 路 网 线 有 待 完 善O 机 会 T 挑 战w xx旅 游 开 发 带 来 了 良 好 的 市 场 发 展 机 会 ， 特 别 是 七 仙 岭温 泉 国 家 森 林 公 园 在 国 内 已 具 有 较 强 品 牌 号 召 力 ， 利 好于 项 目 推 广w 区 域 内 针 对 度 假 需 求 的 中 小 户 型 的 产 品 设 计 仍 存 在 着 很大 的 提 升 空 间 ， 本 项 目 推 出 可 抢 占 市 场 先 机w 地 块 的 地 形 地 势 特 点 为 打 造
14、项 目 更 多 特 色 提 供 了 条 件w 海 口 、 三 亚 限 购 政 策 的 实 施 推 热 了 周 边 地 产 ， xx也 被 越来 越 多 的 投 资 者 所 关 注 w 目 前 海 南 岛 的 滨 海 比 山 野 更 能 吸 引 国 内 游 客 ， 外 界 来 海 南旅 游 主 要 认 可 阳 光 、 大 海 和 沙 滩 ， 市 场 培 育 及 客 户 吸 储 需要 一 个 过 程w 区 域 内 目 前 及 未 来 供 应 度 假 项 目 众 多 ， 市 场 竞 争 激 烈 综 合 项 目 区 位 、 景 观 、 资 源 、 规 模 、 品 牌 等 内 在 因 素 及 外 部 市
15、 场 环 境 ， 项 目机 会 与 挑 战 并 存 、 优 势 大 于 劣 势 ， 具 备 发 展 优 质 度 假 物 业 潜 质 ！p项 目 SWOT分 析 策 划 研 究 分 析中 等 容 积 率 /中 大 规 模 /功 能 复 合 /山 地 资 源 丰 富p项 目 本 体 认 识本 项 目 是 一 个 多 元 丰 富 、 系 统 复 合 开 发 的 项 目 ， 未 来 开 发 将 是 一 个 相 对 独 立 而 又 与周 边 区 域 密 切 联 系 的 个 体 ， 其 性 质 与 目 前 周 边 在 售 楼 盘 极 具 差 异 。 策 划 研 究 分 析 结 合 项 目 内 外 部 资
16、源 、 容 积 率 、 市 场 条 件 等 具 体 情 况 ， 为 最 大 化 挖 掘 基 地 优势 ， 结 合 我 司 多 年 设 计 实 践 经 验 ， 建 议 本 项 目 发 展 意 向 为 “ 混 合 型 社 区 ” ， 由 层差 大 即 产 品 差 异 化 较 大 的 物 业 类 型 进 行 组 合 ， 相 对 于 由 层 差 小 的 物 业 类 型 进 行 组合 的 规 划 手 法 ， 更 有 效 提 升 项 目 整 体 价 值 和 综 合 竞 争 优 势 ：最 大 程 度 地 利 用 土 地 价 值 ， 低 密 度 产 品 +高 密 度 产 品 的 价 格 中 密 度 产 品 的 价 格不 同 的 人 群
