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1、万科项目规划设计物业关注要点指引（试行版）目 录1 目的2 范围3 职责4 引用规范性标准5 编制总则说明6 项目规划设计物业关注要点6.1 房屋本体公共部分 来源于：房地产 E 网 -http:/ 6.1.16.1.1.1 外立面6.1.1.2 电梯厅6.1.1.3 楼梯间6.1.1.4 阳台6.1.1.5 门窗6.1.1.6 地下室6.1.1.7 单元门入口6.1.1.8 信报箱6.1.1.9 避雷户内部分 倍讯易 http:/ 土建6.1.2.2 强电6.1.2.3 给排水6.1.2.4 弱电6.1.2.5 燃气6.1.2.6 供热6.1.2.7 装修6.1.2.8 门窗6.2 公共设备
2、设施6.2.1 配电系统6.2.1.1 高低压配电室6.2.1.2 配电箱6.2.1.3 发电机6.2.1.4 电梯6.2.1.5 照明6.2.1.6 管道井 / 沟6.2.1.7 电表6.2.1.8 公共电源插座6.2.2 给排水系统6.2.2.1 生活水泵房6.2.2.2 水箱6.2.2.3 化粪池6.2.2.4 污水管及设备设施6.2.2.5 雨水管6.2.2.6 冷凝管6.2.2.7 隔油池6.2.2.8 污水井、雨水井6.2.2.9 中水系统6.2.2.10 水表6.2.3 燃气系统6.2.3.1 调压箱6.2.3.2 燃气表6.2.3.3 报警装置6.2.4 消防系统6.2.4.1
3、 消防水泵房6.2.4.2 喷淋系统6.2.4.3 消防报警6.2.4.4 防排烟设施：6.2.4.5 气体灭火系统：6.2.4.6 其它消防设施6.2.5 智能系统6.2.5.1 监控中心（消防控制中心）6.2.5.2 周界防护及联动报警系统6.2.5.3 门禁管理系统6.2.5.4 闭路电视监控6.2.5.5 楼宇对讲6.2.5.6 室内安防系统6.2.5.7 电子巡更系统6.2.5.8 电子显示屏6.2.5.9 设备运行监控系统6.2.5.10 背景音乐及紧急广播系统6.2.6 道路交通设施6.2.6.1 园区出入口6.2.6.2 停车场出入口6.2.6.3 道闸管理系统6.2.6.4
4、机动车停车场6.2.6.5 非机动车停车场6.2.6.6 交通辅助配套设施6.2.6.7 车行道路6.2.6.8 人行道路6.2.6.9 无障碍通道6.3 景观、绿化、清洁等设施6.3.1 硬质景观6.3.1.1 水景配置6.3.1.2 园林小品6.3.1.3 景观灯具6.3.1.4 景观构筑物6.3.2 活动健身设施6.3.2.1 儿童设施6.3.2.2 健身设施6.3.2.3 泳池设施6.3.2.4 户外家私6.3.2.5 信息栏6.3.2.6 老人活动场地6.3.3 围栏6.3.3.1 园区围墙6.3.3.2 苑区围栏6.3.3.3 楼宇围栏6.3.4 绿化设施6.3.4.1 绿地规划6
5、.3.4.2 植被选择6.3.4.3 浇灌设施6.3.4.4 排水设施6.3.4.5 绿化边角6.3.5 清洁设施6.3.5.1 垃圾收集站 / 点6.3.5.2 垃圾桶6.4 社区配套6.4.1 商业配套6.4.2 会所配套6.4.3 物业管理用房6.4.4 业委会用房6.4.5 居委会用房6.4.6 警务配套6.5 公建配套6.5.1 教育配套6.5.2 邮电配套6.5.3 人防工程7 支持性文件1 目的规范并指导各一线物业公司在参与地产公司新项目规划设计阶段时关注的要点，并指导相关业务的开展。2 范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）
6、。3 职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各地物业公司负责参照本工作指引， 结合各项目的实际情况参与地产前期规划设计工作。3.3 各地产公司应参照本指引与物业保持良好的沟通， 及时向物业提供相关资料， 共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4 引用规范性标准4.1 住宅设计规范 GB50096-1999(2003 年版 ) 4.2 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 4.3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2001 年版 ) 4.4 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98 4.5 建筑中水
7、设计规范 GB50336-2002 4.6 建筑物防雷设计规范 GB50057-94(2000 年版 ) 4.7 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-2004 5 编制总则说明随着集团项目开发规模的不断增长，重复性规划、设计、施工等问题依然大量存在，增加了后期物业维护成本及管理难度。其中主原因在于规划设计人员的传统观念是依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计， 而本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上，总结物业管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。本指引主要
8、由房屋本体、公共设施、环境绿化、社区配套、公建配套等五部分内容构成，编制过程中充分借鉴了业务评估及相关案例教训，同时引用了集团物业管理前期介入工作指引 、新建物业接管验收工作规范及深圳万科地产产品物业管理设计要点和上海住宅区设计规划评估指引手册相关内容，其中关于智能化相关设计标准直接引用万科集团智能化系统设计标准作为本指引支持性文件。6 项目规划设计物业关注要点6.1 房屋本体6.1.1 公共部分6.1.1.1 外立面房屋实施外墙清洗或维修过程中需要固定吊绳，有天台的住宅，沿女儿墙内侧或上部应安装一圈钢管，直径不小于 100mm 。钢管需要与女儿墙埋筋相连。 10 层以下的房屋，钢管的荷载能力
9、在 500kg 基础上考虑安全系数， 10 层以上的房屋，每增加一层增加 30kg 的荷载量考虑。房屋天台上还要考虑固定保险绳的装置，固定保险绳的装置应单独设置并与固定吊绳装置按相同的荷载能力考虑。没有天台的坡屋顶房屋，应该在屋脊上考虑固定吊绳装置及固定保险绳的装置，荷载能力不小于 500 公斤。地下室、天台应该设置一定数量的水闸阀，便于清洁取水。住宅各房间及客厅均应设置空调机位并预留穿墙孔，穿墙孔应内高外低，以防雨水进入。空调机位应有一定的散水坡度，防止积水，最好不设置在露台、阳台和首层私家花园内。空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸， 如果使用铝合金材料， 厚度须为 1.2mm以上。散热
10、板与空调主机应预留 10 厘米间隙，便于排放热气。随着 1 拖 2 3 空调的存在以及部分住户客厅有安装柜式空调的需要，建议靠客厅的空调机位应能放置 3 匹主机。空调冷凝水排放应纳入住宅单体工程的排水系统一并设计， 或 集中设计空调冷凝水排水立管，管径不应小于 32mm。销售赠送的天面、露台需要统一设置花架，防止后续的违章搭建。允许建筑外立面管道、空调百页（架） 、采光井设计时应考虑采用防止盗窃攀爬的设计方案。建议尽量在管道井内集中铺设给水、排水等管道，防止攀爬。如外立面确须铺设管道，应与窗户保持 1.5 米以上的间距，防止从管道攀爬至窗户。多层住宅空调位尽量采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶
11、）与外立面平齐。住宅墙面尽量不采用大面积的玻璃外墙及落地窗。女儿墙要考虑其高度的安全性，必要时应考虑加装防攀爬装置，并考虑防雷规范要求。带有屋顶露台或可作为私家花园的退台屋顶，建议统一安装花架，避免私搭乱建。外立面尽量不采用瓷片装饰，以防脱落伤人。需统一抄表的计量表应在公共区域集中设置。6.1.1.2 电梯厅首层电梯厅的大门应设置 IC 卡门禁，并配置楼宇对讲，门禁、对讲与住宅、监控中心联网。首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。地下车库、架空层等公共区域进入楼内的通道，应设置 IC 卡门禁。高档
12、项目可考虑刷卡进出电梯。电梯厅内建议墙面大理石敷设采用干挂形式，以免脱落。住户大堂尽量不要安装射灯。各楼层的电梯前室应与消防通道无障碍连通。6.1.1.3 楼梯间人行楼梯设有通风窗的，三楼以下通风窗应安装限位装置或安装内置窗花。北方楼梯间要设置取暖器材，防止冬季门窗上霜、冻结。高层消防楼道每 5 层设计 1 个清洁取水点、排水池。多层楼道及外挂楼梯需采用防滑地面材料。楼梯转角处栏杆空隙不大于 20cm。6.1.1.4 阳台阳台、雨罩均应做有组织排水并做好防水处理。阳台与室内连接处应按照当地瞬时最大降雨量考虑挡水装置的高度。公共楼道外的挑阳台或檐口顶面要考虑便于日常清洁与维修的方便。阳台栏杆设计
13、应防止儿童攀爬 , 栏杆的垂直杆件间净距不应大于 11cm，放置花盆处必须采取防坠落措施。阳台门要预留可安装内置拉闸门的空间。6.1.1.5 门窗高层楼宇通往消防疏散平台的门需使用防火门，防火门应安装门禁控制系统。门禁控制系统在发生火灾时需要自动打开。对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口，以增加视线避免推门伤人。高档公寓或高层住宅的公共窗户应安装防蚊纱窗。2 层及以下通向住宅室内的（包括半地下室）花园门、阳台门，应安装防盗门。公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗。地下室采光天窗紧邻走道时，应对透光材料采取防止破裂的措施。公共楼道窗台距地
14、面的高度低于 0.90 时，应有防止翻越的措施。6.1.1.6 地下室建议选择防潮材料作为墙面施工材料，设计为自行车库、库房等功能的地下空间其净高不宜低于 2且有通风、供电等设施。人流较大或有人长时间停留的地下空间应考虑采暖方式。住宅布置在半地下室时，必须就采光、通风、日照、防潮、排水及安全防范等方面采取适当措施。地下室应采取防止雨水倒灌措施。6.1.1.7 单元门入口单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料，不宜在其顶部设计绿化植被，并应考虑坡度设计。单元门建议设置 IC 卡门禁（不建议选择密码门禁） ，并应配置楼宇对讲。门禁、对讲系统与住宅、监控中心联网。单元门应使用失电后断开的锁具，保
15、障停电后住户能够出入。单元门禁应配置应急电源，并由控制中心统一控制。单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置。6.1.1.8 信报箱信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。信报箱材质应使用不锈钢材料，安装于室外时要考虑防雨、雪措施。信报箱投递口处的金属边角或棱角应做圆角或打磨处理，避免划手伤人。信报箱的尺寸应不小于：门宽 23cm箱高 13 cm 投递口高 2.5 cm 箱进深 30 cm 。6.1.1.9 避雷弱电系统应有与当地情况相适应的防雷措施并做好接地，施工单位在工程移交时应同时提交防雷接地测试报告。6.1.2 户内部分6.1.2.1 土建单排布置设备的厨房净宽不应小于 1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于 0.90m。厨房宜采用垂直烟道设计，应有防止油烟回流和串烟措施 , 避免垂直烟道与煤气管交叉；出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；烟道突出露台部分的高度合适，避免油烟进入室内。卫生间门不应直接开向起居室（厅）或厨房。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。厨房、卫生间内排水横管下表面与地面净距不应低于 1.90m，且不得影响门、窗开启。
