商务酒店项目可行性报告

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1、泸州市合江县商务酒店 / 茶餐 / 洗车美容项目可行性研究报告项 目：合江商务酒店 / 茶楼 / 洗车场项目地 址：合江县项目简介： 项目所在位置为合江县城中心干道， 合江县质监局旁，人流量以及车流量均比较大，原为医院所在地，楼体基础设施完备。整体规划经现场考察，合江商务酒店酒店楼高共计 6 层，一楼为临街门面 210 平米， 二楼 318 平米， 三楼至六楼为 300 平米，楼体后面有大约能容纳 30 辆车的配套停车场以及 100 平米左右的房间，合计约 1800 平米。根据商业利用价值，初步计划一楼为酒店大厅或招商经营餐饮快消； 二楼为茶餐， 为酒店提供早餐， 包间作为棋牌、私房菜（野味）

2、经营，亦可作为休闲按摩经营；三楼到六楼为酒店房间定为 40 间，房间内配备有电视、带电脑免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。 酒店单人标间 12 间， 双人标准间 24 间，套间 4 间，楼体后面可做洗车美容养生兼夜间停车场，整体定位为具备商务酒店、简餐 / 私房菜 / 棋牌或休闲按摩和汽车美容、停车场等多功能中档的综合性高层建筑。整体目标秉承整体规划， 发展以商务酒店为主业，整合发挥资源优势。迎合合江经济 / 旅游开发， 打造合江商务酒店品牌。给投资者带来丰厚的回报。整合优势资源，抓住现有契机，领跑合江商务酒店市场。通过对建筑合理的规划以及适当的经营措

3、施， 能够争取较好的市场效益。一、经济型酒店概述最近几年， 国内的大城市中兴起一种新的酒店业态： 经济型酒店。提供清洁卫生的客房， 味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营 , 这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在大中小城市的大街小巷蓬勃发展起来。（一）历史发展经济型酒店是相对于传统的全服务酒店而存在的一种酒店业态到 80 年代末期经济型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态，而中国还处于招待所时代。 在国内 80 年代末期到 90 年代末， 经济型酒店行业开始进行品牌调整。 经过长期的快速发展， 经济型酒店进入了市场的成熟时期， 高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。 大型酒店

4、集团的多元化战略和投资政策促使酒店集团更加倾向于通过资本运作来购买和整合原有行业内的品牌， 而不是自创新的品牌。 市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱， 资金运营不通畅的品牌， 一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。 竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。在中国经济型酒店的扩张非常迅速。世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如国外个财团的代表：雅高集团的宜必思、方程式 1，圣达特集团的速 8，假日快捷等，都纷纷瞄准了亚洲市场。同时，一些亚洲本土的经济型酒店品牌也开始发展， 例如 中国的锦江之星和如家快捷

5、等， 之所以提到这些酒店， 是因为这些酒店都可成为合江项目学习以及去借鉴的模版。（二）基本特征对经济型酒店没有形成一个公认的定义， 对经济型酒店的划分主要以价格为标准。济型酒店是指不提供全面服务的，房价 2010 年到 2012 年期间维持在 300元以下的酒店。 根据经济型酒店的特点， 和合江的实际情况， 经济型酒店的定义可以总结为：“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（概算一般在 300 元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。”经济型酒店作为一种新兴业态， 是经济发展和社会生活的产物， 它完全区别于面对社会上流阶层的全服

6、务酒店， 是服务大众阶层， 满足一般平民的旅行住宿的产品设施。其基本特征有五点：首先是产品的有限性。 经济型酒店紧扣酒店的核心价值住宿， 以客房产品为灵魂， 剪除了其他非必需的服务， 从而大幅度削减了成本。 一般来说， 经济型酒店只提供客房和早餐， 一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、 健身和会议设施。其次， 产品和服务的优质性。 与一般的社会旅馆不同的是， 经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。 清洁卫生、 舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。再次，经济型酒店的价格适中。相对于高档饭店动辄五六百上千元的房价，经济型酒店的结算价格一般在人民币 300 元以下。第四， 经济型酒店的目标

7、市场是一般商务人士、 工薪阶层、 普通自费旅游者和学生群体等。 而高档酒店往往以高级商务客人、 高收入阶层、 公费旅客为主要目标市场。（二）问卷调查（来源： 2012 年 E 龙网年终酒店评比客房分析内容）该问卷调查合计调查了共 2000 份，有效问卷共 1677 份，有效比为 83.58%。 1. 市场调查方法： 流动调查对于商铺及部分酒店的调查， 采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。2 酒店需求问卷问卷涉及如下内容：1、受访者性别；2、来自哪里；3、职业；4、年龄；5、到 - 的目的；6、到 - 的次数；7、通常外出住什么酒店；8、选择酒店的原因；9、关于酒店提供宽带功能；10、入

8、住酒店的目的；11、出差住宿的问题；12、入住的酒店位置；13、车站附近建几星级的酒店比较合适；14、车站附近适合建的酒店楼高；15、酒店应该具备的功能；16、酒店应该具备的配套设施。3. 分卷总数调查问卷分卷情况如下：市调类型 问卷数量 有效数量 有效比酒店 2000 1677 83.85% 4. 有效问卷辨析方法本次问卷调查总共调查 2000 份问卷， 调查过程中， 调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。A、 问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共 276 份B、 抽查分析，经过 A 的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比

9、率大抽查率高的原则按 10-20%不等的几率进行了电话抽查。其中，抽查出 49 份无效问卷。5. 有效问卷总数本次调查经过筛选， 共获得有效问卷 1667 份， 有效率为83.85%，高于要求最低 60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。酒店相关数据体现调查结果映射合江县酒店现状市场分析随着合江经济的发展，在合江被评为优美示范县城、国家卫生县城、旅游城市之后，合江自身已经打造出县城的名片中国荔城，这可以让旅游业的蓬勃发展， 越来越多的季节性旅游客人进入合江地区，二是商务客户在合江停留洽谈业务，今年合江的城区扩建、 城市改造等工程特别多， 很多外来的企业在当地也带动且刺激着当地的消费。同

10、时随着很多高速路的贯通，特别是泸州到合江高速、赤水到合江高速、 重庆到泸州高速的贯通， 也加快合江融入重庆经济圈的步伐，这对酒店产业也是好的信号。随着泸州市的经济发展， 更多的经济活动在各个城市间展开， 这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大， 高档酒店价格太贵， 低档旅社不安全、卫生又不合格。 于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、 快捷特性的各式连锁酒店进入了泸州地区市场。 例如： 如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。合江的高档酒店为数不多， 按五星建造的酒店仅一家，

11、 其它高档次的宾馆也较少， 但合江的酒店经营有一个特色， 就是服务越上档次生意越好， 除了是找休息场所， 还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。 从之前 E 龙网所做的市场调查数据来看， 希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例， 53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适， 34%的被访者认为建四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、 交通和档次因素， 旅游以及出差人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。所以我们投资建设的商务酒店， 不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。 要选址在南来北往之交通要道， 自驾车来合江旅游、 或者去重庆路途休闲必经之路

12、上。 要选择在车站附近，周围有大型市场， 人流量相对较多地区。 这样酒店不愁没有消费倾向的客户群， 经营前景十分广阔， 而我们所选择的酒店也恰恰满足了这些条件。泸州及合江县交通状况泸州在各个区县就以合江公路、交通建设完成投资最多、发展速度最快、结构变化最明显；其中总投资 3.39 亿元的佛宝景区旅游快速通道 BT建设项目落户合江县，该快速通道建成后，重庆至佛宝国家森林公园的距离将缩短。合江境内景区有佛宝景区与自怀景区， 合江佛宝景区为省级 AAA级风景名胜区， 位于泸州市东面合江县境内，面积 380 平方公里。 佛宝峰峦起伏， 是树种保存完整而丰富的常绿阔叶林带， 是四川的生物资源基因库。景区

13、内有碧波浩瀚的竹海，有溪洞纵横、飞瀑流泉的水景。丹霞地貌与绿色森林巧妙配合， 形成了“红石绿树相映，风光独具一格”的景观效果。 佛宝分为 3 个景区：烂田坝景区，距佛宝 18公里，以竹海和林海景色为主，有“金竹岭”、“三重天门”、“双龙飞瀑”、“仙人踩桥”、“仙姑池”等 18 个景点，郁郁葱葱，环境幽雅。 天堂坝景区，位于佛宝景区中部，有“鹿鸣瀑布”、“天堂飞流”、“莲花异石”、“平滩映月”等 24 个景点。景观集中而多变。 自怀景区， 位于佛宝风景区东侧， 以原始古朴的山林野趣取胜，有“虹桥清音”、“古堡余辉”、“剑门削壁”等 12 个景点。丰富多彩的岩石景观在雾露常伴的原始森林中若隐若现，

14、 显得神奇而富有诗意。自怀古镇民居建筑独具特色， 别有风味。 近年来， 合江县大力实施“旅游兴县”发展战略，加大对旅游基础设施投入力度。签约的合江县佛宝风景区旅游快速通道项目是合江县第一个 BT项目，该项目起于柏杨桥（渝合交界处）， 经白鹿、甘雨、黄桷、福宝、 三角潭，止于玉兰山，全长 50.116 公里，沥青混凝土路面。项目总投资 3.39亿元，预计建设工期 18 个月，项目已经于 2011 年 11 月启动，所有工程现已部分完成通车，预计在 2013 年全线通车。旅游快速通道建成后， 将从根本上改善合江旅游交通基础设施， 重庆至佛宝国家森林公园的距离将缩短，沿途特色农产品、旅游产品将大幅升

15、值，周边原始生态游、乡村休闲游将日趋繁荣，对酒店的需求都会大大的增加。SWOT分析（态势分析）S项目优势项目地处川渝贵交界， 又位于县城交通主干道， 升值潜力巨大；合江相对稳定的快捷酒店发展趋势；快捷商务酒店类似的形式早于现有合江酒店的形态；依托当地人脉资源广告宣传新酒店速度要比其它酒店快；依托合江旅游资源、股东人脉资源，项目有一定客户群资源。W项目劣势新酒店品牌忠实度不高、附加值低；新开发酒店项目还未有现成酒店管理人员；酒店现有投资者没有实际丰富酒店管理经验；外阜会员群锁定困难；人员工资上涨、原材料价格上涨。O项目机会市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划；本地区经济的快速发展，将吸引更多目

16、标客户；快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式；合江冬夏都有旅游项目，自身酒店需求大，客源相对稳定；合江县还未成为国内众多快捷商务酒店品牌发展的目标区域；全国性快捷酒店品牌广告在合江投放相对较弱；大部分合江其他快捷酒店停车位置少，装修陈旧；多数小旅店装修、服务、管理落后；合江县城的快捷品牌酒店至今还未有一家。T项目威胁本地区虽未出现同类竞争者，但之前老酒店仍比较多；全国快捷酒店品牌虽未进入合江，但泸州市区已然进入，只是时间早晚而已，竞争压力会逐渐递增；快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销。二、泸州合江经济型酒店的发展现状与市场需求分析合江县酒店发展现状： 合江经济型酒店几乎没有发展， 都是相应比较本土化的酒店， 现在合江已经纳入重庆经济商圈， 从近三年的城市市政改造投入， 城市文化发展， 以及后期高速路贯通之后可以预见，该县城需要类似的商务酒店， 当然主要是以各种经济型品牌呈现的商务酒店。以下酒店在合江县从价格体系、 管理模式等具