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1、普通 Page 1 of 141 佘山玺樾YWGL-111031佘山玺樾销售讲习资料普通 Page 2 of 141 佘山玺樾YWGL-111031目 录第一部分 环境篇1、松江区概况* 区位历史* 人文特色2、松江新城概况* 位置 * 交通* 配套3、区域规划与发展第二部分 市场篇1、上海联排别墅市场回顾2、松江联排别墅市场概况3、周边联排别墅板块介绍4、目前主要竞品介绍第三部分 产品篇1、产品基本信息2、建筑风格介绍3、房型面积配比4、房型优缺分析5、SWOT 分析第四部分 答客问1、基础问答普通 Page 3 of 141 佘山玺樾YWGL-111031* 环境类* 工程类* 产品类*
2、售后类2、销售说辞* 模型介绍说辞* 裱板介绍说辞* 电话接听说辞* 多媒体讲解说辞第五部分 销售流程1、 接待流程2、 订/定房流程3、 签约流程第六部分 政策法规第七部分 案场规章制度第一部分 环境篇一、松江区简介* 地理区域松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江中上游，是上海西南的重要门户。北纬 31 度，东径 121 度 45 分，扼守黄浦江中上游，距上海市中心 30 公里，虹桥综合交通枢纽 15 公里，浦东国际机场 50 公里，洋山深水港 55 公里，长江口 35 公里，杭州湾30 公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭磁悬浮、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦普通 Page 4 of
3、 141 佘山玺樾YWGL-111031东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。松江区被青浦区、闵行区、金山区、奉贤区四个区所包围。松江人口 72 万，辖 11个镇、4 个街道办事处。于 1998 年撤县设区。整个区域南宽北窄，南北长约 45 公里，东西宽约 50 公里，略呈梯形，总面积 604.06 平方公里，其中陆地面积占 87.91%，水域面积占 12.09%。松江区辖 4 个街道、11 个镇：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山
4、街道、泗泾镇、佘山镇、车墩镇、新桥镇、洞泾镇、九亭镇、泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇、小昆山镇；松江工业区、佘山度假区、五厍农业园区、上海松江科技园区。松江撤县建区后，松江老镇区逐渐演变为岳阳，永丰，中山三个街道，加上新城区的方松街道，组成了现在的松江新城的主要部分，面积约 100 平方公里，这就是松江目前城市建设的核心区域。普通 Page 5 of 141 佘山玺樾YWGL-111031区 内 气 候 温 和 ， 年降雨量 1117.1 毫米,年日照 1947.1 小时,无霜期 230 天。平均风速 3.5 米/秒,平均相对湿度 83%。年平均雨水调匀气温 15.4 摄氏度。最高气温 38
5、.2摄氏度，最低气温零下 5 摄氏度。日照充分，四季分明，属亚热带季风气候。* 交通线路松江区的十分交通便捷，距市中心 30 公里、虹桥国际机场 25 公里、浦东国际机场 70 公里，沪杭高速公路（A8） 、沪青平高速公路(A9)以及沪杭铁路贯穿松江全境。新城区内的主干道路-方松公路，将沪杭高速公路、沪青平高速公路、318 国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起。区境内有规划的市（郊）三环路，5120 国道南北穿越，沈砖公路、沪松公路、方松公路、徐新公路、车亭公路、北松公路等在境内交织成南北东西的方格状交通公路网，且均为二级公路以上级别。沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北普通 Page 6 of 14
6、1 佘山玺樾YWGL-111031部和东西，同时也是上海中心城区至佘山国家及旅游度假区的重要游览路线；泖新公路横贯松江南部地区的东西；九徐公路、新车公路、320 国道纵贯松江东部的南北；同三国道纵贯松江西部的南北；嘉松公路纵贯青浦至松江新城，连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。轻轨系统: 轨道交通 9 号线“古道时速”是上海轨道交通体系重要线路，串接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融核心区，金桥出口加工区，外高桥保税区等重要区域，远期西至枫泾古镇（衔接浙江省轨道交通），向东跨长江口至崇明岛，与规划中
7、的上海国际生态城等紧紧联系起来。 另有轨道交通 1 号线，2 号线，5 号线，10 号线，12 号线，22 号线等未来可作线路延伸和衔接。2002 年 6 月 20 日松江破土动工轻轨系统，自上海的宜山路，经七宝、九亭、泗泾到佘山、松江新城区，预定 2004 年底建成通车，投资人民币 35 亿元，届时松江新城到上海市中心人民广场只要 20 分钟。 总之，松江区内的交通条件完全可以轻松地到达市内的任何场所，甚至长三角和全国各地。普通 Page 7 of 141 佘山玺樾YWGL-111031* 松江历史松江是历史文化名城，古称华亭，别称有云间、茸城、谷水等，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的
8、旅游资源。松江秦时设镇，唐天宝十年（公元 751 年）置华亭县，后改称松江县，元朝升为松江府。早在明代，松江已成为全国棉纺织业的中心，其时松江的黄道婆、丁娘子名声鹊起，棉纺织品行销全国乃至日本等海外地区，历史上曾有衣被天下和苏（苏州府）松（松江府）财赋半天下之美誉。松江是上海历史、文化的发祥地，上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心，有上海之根之誉。普通 Page 8 of 141 佘山玺樾YWGL-111031* 松江旅游文化环境松江的史前文化可追溯到 6000 年前，1999 年底，考古者在松江畲山附近挖出了两件东周时期的青铜生产工具，证明新石器时代松江就有人居住了。松江是上海地面
9、文物最为丰富的地区，有唐代经幢、宋代方塔、元代清真寺、明代照壁和清代醉白池等众多文物，故有唐宋元明清，从古看到今之誉。至今，松江文物古建筑之多居上海各区县之首。目前，著名的景点有引人注目的近代建筑-远东第一大教堂的天主教堂和佘山天文台（中国最早的天文台）；有 2 处全国重点文物保护单位-唐陀罗尼经幢（上海最古老的地面建筑）、北宋兴圣教士塔（方塔）；西林塔、修道者塔、元清真寺、明照壁、夏允彝夏完淳父子墓、陈子龙。普通 Page 9 of 141 佘山玺樾YWGL-111031松江区人才荟萃，作为千年文化古城的松江，历来重视发展教育，注重人才素质的培养。目前已拥有一座包括 7 所大学的现代化大学城
10、（其中包括上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计大学、东华大学、华东政法大学、上海工程技术大学、上海视觉艺术学院），2 所大专院校，31 所中学，7 职业学校，28 所技术学校，1 所电大。整个松江区内人力资源相当充沛，可以满足更多的公司、企业、集团对人才的要求，同时为松江的发展提供人才保证。全区开通旅游交通服务线 4 条，共有星级宾馆 10 家，旅行社 30 家。2006 年全区旅游总收入 16.94 亿元，增长 13.3%。各旅游景点全年接待国内外游客 300.22 万人次，其中，港澳台游客 4.05 万人次，增长 6%；国外游客 4.62 万次，增长 6.2%。松江享有“唐宋元明
11、清，从古看到今”的美誉。目前正加大力度，全方位地挖掘和开发各种旅游资源，使旅游成为松江的特色，服务业发展的重点之一，松江成为上海最大的旅游产业基地的目标已指日可待。 （各类产业投资项目和政策可参看松江旅游网及政府网站）方塔园北宋熙宁年间，即公元 1068 年至 1094 年，建造了闻名江南的兴圣教寺塔，1978年，以这座塔为主体景观，重新建立了方塔园，占地面积 173 亩。按照秦汉时代的园林建筑风格，整座园林，以石铺广场为中心，四周布满着古建筑古文物，有宋代的方塔、望仙桥，明代的砖雕照壁、楠木厅，清代的天妃宫等。醉白池醉白池是上海五大古典园林之一，醉白池的前身为宋代松江进士朱之纯的私家宅园，已
12、有九百余年历史，公园面积七十六亩。园内有四面厅、乐天轩、疑坊、雪海堂、宝成楼、池上草堂等亭台楼阁及邦彦画像石刻、历史艺术碑廊、 赤壁赋真迹石刻等艺术瑰宝，还有树龄在三四百年的古银杏、古樟树，年龄在百年以上的牡丹。普通 Page 10 of 141 佘山玺樾YWGL-111031广富林遗址广富林遗址堪称上海乃至长三角地区考古重镇，在这里出土了一大批上海地区最古老的史前文明遗物遗迹，据可靠的考古证实，松江先民于 6000 年前就在这片土地活动繁衍。松江车墩影视乐园上海影视乐园现已建成的全布景式的“南方街道”和实景式场地景“30 年代南京路” 、“上海里弄民居” ，为影视创作提供了理想的拍摄场景，也
13、为人们重睹旧上海五光十色的风情开辟了全新的途径，已有 30 多部影片及数百集电视剧在这里拍摄。上海影视乐园还将建成四座大型和三座小型的摄影棚，以及“上海老城厢” 、 “大世界游乐场” 、 “城隍庙” 、 “卡通世界” 、 “明星广场” 、 “博览中心” 、 “银幕天地” 、 “特技场” 、“码头港区” 、 “狩猎射击场”等景点。这些千姿百态的景点，通过电影艺术特有的表现手段和现代高科技、新工艺，真实而艺术地展现上海以来的历史风貌和人文景观，是人们理想的休憩娱乐场所，也是人们了解和熟悉上海发展衍变轨迹的画廊。上海胜强影视基地拥有完全独立的外景区、摄影棚和宾馆住宿区。基地采用从民间各地收集而来的众
14、多古建材料和真迹，以大量的明清时期仿真建筑群为主，其精致、细腻程度和多视角的场景设计大大方便了各个影视剧组的拍摄与创作， 天下无双 、 河东狮吼 、 杨门虎将 、铁齿铜牙纪晓岚 、 康熙微服私访记等众多影视剧/片均取景至此。作为目前国内唯一一家不对社会民众开放的专业影视基地，胜强基地严格的管理为海内外各影视剧组提供最不受干扰的拍摄景区。松江老城区的一砖一瓦都拆沿至此,恢复了原本的古韵.古镇泗泾普通 Page 11 of 141 佘山玺樾YWGL-111031泗泾这个耳熟能详、与水相连的镇名。围绕着镇子的四汪清流被注入了千年来墨香清雅的缠绵，也成就了这个古镇特有的闲适个性。泗泾是一个具有丰富文物
15、资源的古镇，泗泾老街，福田静寺，福连桥，史量才、马相伯故居，都是区级以上文物保护单位。踏上古朴的泗泾老街，红木结构的商铺在现代商业中执著着传统；桥下的潺潺溪水诉说着古镇沧桑的历史；修葺一新的福田净寺寄托了泗泾人的一种情愫；不远处的方塔，飞檐翘角，豪华庄重，十字脊正中形如金色的宝瓶在阳光下闪闪发光，把中国江南建筑的风格完美地展现了出来。佘山国家森林公园(佘山国家旅游度假区)佘山国家森林公园分东、西两园。西佘山林地面积 800 余亩，海拔高度 98.8 米。山坡上有秀道者塔，半山腰有中山教堂，山顶有天主教堂，还有探索宇宙奥秘的上海天文台佘山观测站，上海地震台（博物馆） 。东佘山海拔 74 米，山地
16、面积 800 余亩。山上动植物资源丰富。建有遂高园、白石山庄、眉公钓鱼矶等十景，还有百鸟苑、青少年活动中心。上海青青旅游世界上海青青旅游世界-伟盟生态林占地面积约 3600 亩，基地水网纵横交错，有着优越的水景资源。园区内拥有一座以四星级酒店标准设计的上海伟盟生态林酒店、育有国家一级保护树种及名贵树木 100 多万棵、有 40 多个景点、以及骑马、烧烤、水上自行车、网球等多种娱乐设施供您选择。唐经幢 松江唐陀罗尼经幢建于唐大中十三年，具有一千多年的历史，现耸立在中山小学的校园内，上面图文并茂的精美雕刻更显示出它在地面文物中高贵的身价。大仓桥位于松江城西，是一座高 10 余米，跨度 50 余米的五孔拱形大石桥，为上海地区著名的明代大石桥之一。随着历史变迁，河道变浅变狭，现该桥两端两孔下的河道已淤积成河岸。普通 Page 12 of 141 佘山玺樾YWGL-111031清真寺建于元代至正年间，即公元 13
