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1、注会经济法全套课件讲义 http:/ 50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？【正确答案】属于。答疑编号：NODE007710000701000001012.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？【正确答案】属于。【思考问题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为 70年，持有并准备增值后再转让。【正确答案】不属于。答疑编号：N
2、ODE007710000701000001023.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。【思考问题】A 企业与 B企业签订了一项经营租赁合同，A 企业将其持有产权的门面房出租给注会经济法全套课件讲义 http:/ 5年。B 企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2 年后，由于连续亏损，B 企业将餐馆转租给 C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？【正确答案】对于 A企业而言，由于门面房产权属于 A企业，属于其投资性房地产。而对于 B企业而言，由于没有产
3、权，则不属于其投资性房地产。答疑编号：NODE00771000070100000103（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物。【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。答疑编号：NODE0077100007010000010
4、4（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【思考问题】甲公司在重庆市中心购买了一栋写字楼，共 20层。其中 1层经营出租给某商业银行作为分行，2 层经营出租给 A公司用于餐饮服务，3 层以上全部经营出租给 B公司作为办公用房，地下 1层经营出租给 C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？【正确答案】属于。答疑编号：NODE00771000070100000105（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产
5、商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。答疑编号：NODE00771000070100000106【思考问题】（1）甲公司在长沙市中心有一个办公楼，共 15层，为企业管理部门使用。15 层均能够
6、单独计量和出售。2013 年，甲公司将第 1层全部经营出租给 A公司作为超市， 210 层全部经营出租给 B公司作为办公用房，11 层15 层仍然作为自身办公使用。第 1层，210 层属于投资性房地产？【正确答案】属于。（2）甲公司在贵阳市中心有一个旅馆，共 10层，对外提供住宿服务。1 至 10层均能够单独计量和出售。现在，第 8、9 和 10层全部经营出租给 A公司作为办公用房，其他 17 层仍然作为旅馆提供住宿服务。第 8、9 和 10层能否作为投资性房地产？【正确答案】可以。答疑编号：NODE00771000070100000107【归纳总结】 内容 属于投资性房地产的有？注会经济法全
7、套课件讲义 http:/ 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 ，属于固定资产2 企业自用的办公楼 ，属于固定资产3 企业以经营租赁方式租入的建筑物 ，不属于企业的资产4 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 5 房地产企业开发的已出租的房屋 6 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权 ，属于无形资产7 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权 ，属于存货8 房地产企业正在开发的商品房 ，属于存货9 房地产企业开发的准备出售的房屋 ，属于存货10房地产企业持有并准备增值后出售的商品房 ，属于存货11房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 ，属于存货12出租柜台 ，属于固定资产13
8、炒楼花 ，违法行为14闲置土地 ，属于存货、无形资产15企业出租给本企业职工居住的宿舍 ，属于固定资产答疑编号：NODE00771000070100000108【例题单选题】下列项目中，不属于企业个别报表投资性房地产的是（）。A.母公司已出租给子公司的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.非房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权【正确答案】C【答案解析】选项 C不属于投资性房地产，应作为存货处理。答疑编号：NODE00771000070100000109考点二：投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产对于企业外购的
9、房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，可视为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。答疑编号：NODE00771000070100000110企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或
10、无形资产转换为投资性房地产。 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产成本 贷：银行存款 答疑编号：NODE00771000070100000111（二）自行建造采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要注会经济法全套课件讲义 http:/ 采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产-在建 贷：银行存款 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款答疑编号：NODE00771000070100000112【思考问题】2013 年 1月 1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。
11、2 月 1日实际支付价款 10 000万元（ 不考虑土地所有权），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3 月 1日开始委托承包商继续建造，12 月 31日建造完成，实际建造成本为 20 000万元。借：投资性房地产-在建 10 000贷：银行存款 10 000借：投资性房地产-在建 20 000贷：银行存款 20 000借：投资性房地产（投资性房地产-成本） 30 000贷：投资性房地产-在建 30 000答疑编号：NODE00771000070100000113考点三：投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允
12、价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。答疑编号：NODE00771000070100000114采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够
13、持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。答疑编号：NODE00771000070100000115【例题 1单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采
14、用成本模式和公允价值模式【正确答案】C【答案解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。答疑编号：NODE00771000070100000116注会经济法全套课件讲义 http:/ （一）相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。 答疑编号：NODE00771000070100000117续表采用成本模式计量
