《“阴阳合同”到底还要走多远？——对二手房交易市场的若干思考》由会员分享，可在线阅读，更多相关《“阴阳合同”到底还要走多远？——对二手房交易市场的若干思考（2页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 阴阳合同到底还要走多远? 对二手房交易市场的若干思考 曾为水 “阴阳合同”，是买卖双方按照实际成交价签订一 份“阴”合同，用来确认双方的权利和利益；同时， 再签订一份“阳”合同用于房产登记、纳税。“阳” 合同上的成交价远低于“阴”合同价，以达成少交 税目的。其实，“阴阳合同”在中介行业早已是公开 的秘密。二手房交易中买卖双方所签“阴阳合同”， 除故意将总价做低的，还有一种是故意将总价做高。 房产新政让银行提高了二套房首付，有买家为了能 从银行多贷款，通过“阴阳合同”，故意报高成交价。 为了少交税又多贷款，有的购房者成交一套房产需 要做三份合同，分别应对银行、房管部门和卖方。 在一线城市深圳，
2、因新出台的深圳市房地产 市场监管办法要在201 0年9月1日正式实施。 市场疯传9月1日是“阴阳合同”大限，于是二手 房交易在因新一轮调控而沉寂数月后突然异常活跃， 交易量如潮涌，一浪高过一浪。9月1日后，因“刚 需之能”得到猛烈释放，加之买卖双方对传闻及市 场动态又进入观望期，市场如大型交响乐演出中乐 队的演奏，随着指挥棒猛然一落嘎然而止。但此后 零星的交易实践证明，传闻中“阴阳合同”大限并 未如期而至。制造“阴阳合同”的人们又有了新的应 对之策。因办法侧重制止中介为签订“阴阳合同” 提供便利，而忽略了交易双方也可能在中介的指导 下直接签订“阴阳合同”。即使真是中介违规，要想 查实取证很难；
3、即便查实也就罚款五万了事，与避 税金额相比，违规成本低，“值得”去冒险；所以“阴 阳合同”仍旧“我行我素”。 在另一个一线城市北京，9月中上甸公布的房 地产运行报告中，新出炉的房产数据少了二手房均 价这个指标。北京市统计局新闻发言人表示，由于 二手房市场的“阴阳合同”问题比较复杂，暂不能 做到对二手房市场进行全面调查，将暂停发布二手 房数据。北京市统计局此前公布的6月份二手房统 计数据，正是因为同样的原因，导致和中介公司公 布的数据悬殊很大，给公众造成了困扰，给政府决 策部门造成误导。统计部门表示要联合其它相关部 门出台严厉措施，坚决打击“阴阳合同”。 何以小小的“阴阳合同”有如此顽强的“生命
4、 力”，竟成了二手房交易中的“痼疾”，它的负面影 响竟令统计部门都要对其“痛下杀手”。那么，“阴 阳合同”能否因备受打击而偃旗息鼓?二手房交易 中，为什么会产生“阴阳合同”?它的存在究竟造 成了什么影urn?“阴阳合同”到底还要走多远? 任何行业都必须健康，才能持续发展。房地产 行业更是如此。面对“阴阳合同”的长期存在，还 有忽大冷忽大热的交易流量，以及随一轮又一轮调 控不断飞涨，至今已到令人生畏高度的房价(各地 纷纷报道，进入8月以来，平静了数月的房价又开 始猛然抬头)，我们不能说这个行业还很健康。 当这个行业不景气时，我们出台政策“救市”， 因它是国民经济的支柱产业：当这个行业过于火爆 时
5、，我们出台政策“救火”，因它事关民生影响安定。 常识告诉我们，救一般的火用水就行，但“车薪” 仅用“杯水”明显不够。若油火则不能用水救，因 效果与“抱薪救火”类似。若有人用油去扑救大火， 则事与愿违，火势更盛。有人用扬汤法止沸，有人 从根上解决釜底抽薪。诸如此类，不一而足。 方法不同，目的是要这个行业健康。行业生病，也 不能久拖不医(或久治不愈)，医则要对症下药。拖 太久了，小问题变大问题。初衷已然与结果相去甚远， 实践验真理，车到山前，船到桥头，是时候考虑新 法新路了。 二手房交易中，为什么会产生“阴阳合同”? 简言之，因为避税。当初为抑制房价过快上涨，制 定政策时是否因交易量是支撑价格的重
6、要因素，就 从抑制交易量入手，而不断推出交易环节的诸多税 种。可能最初还认定这是既能抑制房价，又能为国 增税的两全之策。 实际交易中卖方习惯用“实收”的概念，“营业 税”、“个人所得税”等各种本应由卖方支付的费用 都转嫁到买家身上。“营业税”、“个人所得税”让买 家(出钱方)来掏，有一定的不合理性，逃税动机 随即产生，逃税现象竞至常见，这是最初的政策设 计始料未及的。如此一来，税收设想难以实现(实 为落空)；另一方面，从抑制交易量入手控制房价， 应该流通的得不到正常流通，暂时被压抑的交易量 在强劲需求的冲击下，用不了多久就会“井喷”，随 之而来是量价双升(又一落空)。循环往复，调控失 效。想得
7、到的效果不能如愿，不想要的“阴阳合同” 却大量产出。 “阴阳合同”大量充斥于二手房交易市场，如此 明目张胆的全民避税，造成的负面影响显而易见。 国家税收大量流失，社会诚信受到冲击，买卖和中 介及银行多方都面临法律风险、经济纠纷风险，还 有行业统计数据失真以及由此带来的决策依据失误， 又导致更多后果，凡此种种皆非小事，应引起相关 方面足够重视。市场各方都应该看到，按市场价征 税是大势所趋，虽不能立刻实施，也是迟早的事。 近年来，各地、各相关部门为治理“阴阳合同” 做了大量有益探索，出台了一些办法和措施。其思 路大多采用制定一个法定征税标准，直接按法定征 税价征税。有的口L“政府指导价”、“地区二
8、手房最 低指导价”、“核定价”、“评估价”等等。这比交给 众多市场评估机构，做出多标准、多结果的“征税价” 要公平。不足之处是相对静止，不够动态化。有的“地 区二手房最低指导价”因赶不上市场变化，脱离实 际房价太远，反倒成了避税保护伞。 要让“阴阳合同”消失，理论上要把政府执行 的最低过户价，调整到一个跟市场很接近的水平。 提高政府指导价的更新频率，缩小政府指导价与市 场价的差距，指导价跟市场价能及时接轨。指导价 越快更新，人家就越没机会做“阴阳合同”。因为空 间小了，没必要做了。 要实现上述理论，笔者由接触过的“基准地价” 联想到一个方案。能否在一个城市的不同区域经深 入调研、综合评估测算出
9、各自的“基准房价”并以它 为基本参数，再综合参考不同地段、不同小区、不 同楼层、不同朝向等诸要素各自的“系数”，外加“基 数系数”与市场的联动机制，从而建立起一个多部门、 多区域联网的数据库系统。目标是，在具体操作时， 只需将所售房子对应的数据分别输入，系统即刻弹 出其“法定征税价”。目的就是要做到科学化、精细化， 公正透明，方便快捷。上述设想技术层面已无问题。 据了解，类似做法在内地及珠三角地区已有尝试者， 可能采用的方法及采录的数据会相对简略些，其操 作性也会弱些。但无论如何，其首创精神仍是很值 得肯定和学习的。 要禁绝“阴阳合同”，税制改革才是根本。减少 目前在流转环节复杂偏重的税收。增加在多套持有 环节的税收，把大量空置的存量房转化成供应增量， 激活目前闲置的房产，让它更多地入市出租、出售。 如此既可稳定房价，又能平衡租金，还避免资源浪费。
