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1、广东省东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告2目 录第一部分 概述 .41.1 项目名称 .41.2 项目概述 .4第二部分 项目规划 .152.1 项目名称 .152.2 业务范围及发展规划 .15第三部分 项目市场状况 .163.1 东莞房地产调查状况 .163.2 区域概述 .183.3 房地产开发投资情况分析 .193.4 区域土地供应 .203.5 商品房成交情况 .223.5 房地产价格分析 .223.6 房地产销售预测 .24第五部分 投资估算 .325.1 总投资估算 .325.2 资金运用明细 .325.3 收益分析 .32第六部分 风险分析 .346.1 政策风险 .3
2、46.2 市场风险 .3436.3 经营风险 .354第一部分 概述1.1 项目名称本项目为“东莞市房地产经纪公司创办及运营”项目，公司名称待定。1.2 项目概述1.2.1 房地产开发完成情况2011 年，全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年增长 27.9%，但因政府调控影响，增速比上年回落 5.3 个百分点。其中，住宅投资44308 亿元，增长 30.2%，增速回落 2.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为 71.8%。2011 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 50.80 亿平方米，比上年增长 25.3%，增速比上年回落 1.2 个百分点；其中，住宅施工面积38.84 亿平方米
3、，增长 23.4%。房屋新开工面积 19.01 亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落 24.4 个百分点；其中，住宅新开工面积 14.60亿平方米，增长 12.9%。房屋竣工面积 8.92 亿平方米，增长 13.3%，增速比上年提高 5 个百分点；其中，住宅竣工面积 7.17 亿平方米，增长13.0%。52011 年，全国房地产开发企业土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长 2.6%，增速比上年回落 22.6 个百分点；土地成交价款 8049 亿元，下降 1.9%，而上年为增长 59.3%。1.2.2 商品房销售情况2011 年，全国商品房销售面积 10.99 亿平方米，比上年增长
4、4.9%，增速比上年回落 5.7 个百分点；其中，住宅销售面积增长 3.9%，办公楼销售面积增长 6.2%，商业营业用房销售面积增长 12.6%。商品房销售额59119 亿元，增长 12.1%，增速比上年回落 6.8 个百分点；其中，住宅销售额增长 10.2%，办公楼销售额增长 16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。2011 年末，全国商品房待售面积 27194 万平方米，比 11 月末增加1763 万平方米。其中，住宅待售面积增加 1322 万平方米，办公楼增加115 万平方米，商业营业用房增加 203 万平方米。1.2.3 房地产开发企业资金来源情况2011 年，房地产开发企业本年
5、资金来源 83246 亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落 12.1 个百分点。其中，国内贷款 12564 亿元，与 2010 年持平；利用外资 814 亿元，增长 2.9%；自筹资金 34093 亿元，增长 28.0%；其他资金 35775 亿元，增长 8.6%。在其他资金中，定金及预收款 21610 亿元，增长 12.1%；个人按揭贷款 8360 亿元，下降612.2%。1.2.4 70 个大中城市房屋销售价格指数国家统计局公布 2011 七十个大中城市住宅销售价格指数如下：7注：环比以上月价格为 100，同比以去年同月价格为 100，定基以 2010 年价格为 100。1.2.5
6、全国房地产开发景气指数2011 年全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，同比回落 0.98 点。表 1 2011 年全国房地产开发投资及销售情况指标 绝对量 同比增长（%）房地产开发投资（亿元）61740 27.9其中：住宅44308 30.2办公楼2544 40.7商业营业用房7370 30.5房屋施工面积（万平方米）507959 25.3其中：住宅388439 23.4办公楼15950 31.3商业营业用房56278 26.1房屋新开工面积（万平方米）190083 16.2其中：住宅146035 12.9办公楼5361 46.2商业营业用房20671 18.3土地购置
7、面积（万平方米）40973 2.6土地成交价款（亿元）8049 -1.98房屋竣工面积（万平方米）89244 13.3其中：住宅71692 13.0办公楼2179 20.0商业营业用房9045 9.2商品房销售面积（万平方米）109946 4.9其中：住宅97030 3.9办公楼2008 6.2商业营业用房7878 12.6商品房销售额（亿元）59119 12.1其中：住宅48619 10.2办公楼2502 16.1商业营业用房6702 23.7商品房待售面积（亿元）27194 26.1其中：住宅16904 35.8办公楼1230 10.8商业营业用房5895 11.9房地产开发企业本年资金来
8、源（亿元）83246 14.1其中：国内贷款12564 0.0利用外资814 2.9自筹资金34093 28.09其他资金35775 8.6其中：定金及预收款21610 12.1个人按揭贷款8360 -12.2表 2 2011 年东中西部地区房地产开发投资情况地 区 投资额（亿元）住 宅同比增长（%）住 宅全国总计 61740 44308 27.9 30.2一、东部地区 35607 25215 27.2 31.1二、中部地区 13197 9832 25.5 25.3三、西部地区 12936 9262 32.8 33.3表 3 2011 年东中西部地区房地产销售情况商品房销售面积 商品房销售额地
9、 区 绝对数（万平方米）同比增长（%） 绝对数（亿元） 同比增长（%）全国总计 109946 4.9 59119 12.1一、东部地区 51052 0.1 34628 3.8二、中部地区 29312 11.3 11895 29.4三、西部地区 29581 8.0 12596 23.9101112第二部分 项目规划2.1 项目名称名称待定2.2 业务范围及发展规划本项目提供房地产经纪服务，拟经营范围为居间中介、代理买卖、租赁各类公寓、花园住宅、洋房、别墅、办公楼、商铺、写字楼，以及为社会大众提供与房地产交易相关的咨询服务。项目以房地产经纪服务为主，为了更好的服务客户，加快公司发展，公司还将不断扩
10、大及完善业务服务范围，比如增加代理室内装修设计、代理装修、租赁托管、房地产投资咨询、按揭贷款等业务，并且将建立公司自己的网站宣传公司品牌，发布房源信息。本项目以当地实际发展状况入手，诚实经营，努力发展，争取发展成为具有品牌影响效率的连锁企业。13第三部分 项目市场状况3.1 东莞房地产调查状况2010 年，东莞市房地产开发投资增速略有放缓，非住宅类型房屋投资大幅增长，施工面积及新开工面积增幅高位下调，商品住宅销量降幅收窄，商品房空置面积持续减少。房地产开发投资增势高位运行，实行限购政策以后，全市房地产市场成交量明显回落，房价上升态势得到初步遏制，土地供应和房地产投资继续稳步上升，市场供求关系逐步趋于平衡。市辖区公开出让土地金额 179.01 亿元，比上年下降 21.9%。2011 市辖区新建商品住宅网上签约面积 451.57 万平方米，比上年下降 21%，签约均价是 7802 元/平方米，上涨 15%。其中，市辖区二手住宅交易登记套数与面积分别为 45939 套和415.42 万平方米，均比上年下降 13.9%。成交金额 217.65 亿元，比上年下降 4.9%；均价 7302 元/平方米，上涨 10.5%。业内人士分析，房地产业今年将面临
