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1、新百C-8地块分析2010.2摘 要一、项目基础信息【宗地标号】安庆市大桥开发区 C-8 地块【宗地性质】二类居住用地【宗地面积】193.8亩，其中C-8-1为77.4亩；C-8-2为49.9亩；C-8-3为66.5亩【容积率】2.2【建筑密度】28%【绿地率】35%【建筑限高】105 米其他涉及规划方面的数据指标皆遵守中华人民共和国城市规划条例与安庆市城市规划管理技术规定实施。二、建设及开发成本、收益预测【项目总建】284,174平方米【预算土地单价】90 万/亩【预算楼面单价】614 元/平方米【预算成本单价】3,005 元/平方米【预算销售均价】5,000 元/平方米【预算销售收入】14
2、2，087 万元【预算项目税前利润】56,690 万元【预算项目税后利润】42,584 万元【预算单位面积毛利】1,995 元/平方米【预算单位面积净利】1,499 元/平方米【预算销售毛利率】39.90%【预算销售净利率】29.97%建设及开发成本、税务成本等测算均根据中华人民共和国以及安庆市政府有关房地产建设开发方面的文件文档进行。暂不考虑通货膨胀以及政策调整变动影响因素。目 录第一部分 项目概况41 宗地区位42 宗地现状43 交通配置74 设施配套85 规划设计要求9第二部分 成本及投资收益预测101 成本预测102 税务分析133 经济指标分析134 敏感性分析14备注：该报告分析研
3、判时间为 2010.2.12-2010.2.18 成果。第一部分 项目概况一、宗地区位宗地地处安庆市区东部区域，大桥经济开发区核心地带，独秀大道西、迎宾东路南；宗地所处区位是安庆市新城东拓发展方向的重点开发位置。宗地地理位置优越， 交通便捷， 自然环境优美； 紧邻安庆一中新校区、 市立医院东院区、光彩大市场，教育、医疗、商业等优质社会资源完善。宗地至市中心老城区中心仅 10 分钟车程。图 1-1 宗地区位二、宗地现状1、宗地标号宗地标号“安庆市大桥开发区C-8”地块。2、宗地四至宗地地块东至独秀大道，南至芭茅路，西至朝阳路，北至迎宾东路；C-8-1 地块东至 12 米宽规划区间路， 西至朝阳路
4、， 南迄12 米宽规划区间路，北至迎宾东路。C-8-2 地块东至独秀大道商业用地， 西至12 米宽规划区间路， 南迄12 米宽规划区间路，北至迎宾东路。C-8-3 地块东至独秀大道商业用地，西至朝阳路东侧规划小学用地，南迄芭茅路商业步行街用地，北至 12 米宽规划区间路。图 1-2 宗地四至3、宗地形状宗地呈方正，东西稍长、南北稍短，形状规整；C-8-1 地块东西长、南北短，呈横向（东西向）矩形。C-8-2 地块东西短、南北长，呈纵向（南北向）矩形。C-8-3 地块东西长、南北短，呈横向（东西向）矩形。4、宗地指标表 1-1 宗地面积指标指标 C-8 C-8-1 C-8-2 C-8-3长（米）
5、 544.87 216.82 198.98 288.17宽（米） 429.98 154.56 145.89 154.44面积（平方米） 234,283.20（约 350 亩）51,584.82（约 77.4 亩）33,278.49（约 49.9 亩）44,306.81（约 66.5 亩）5、宗地标高（1）宗地内部东高西低宗地标高 1125 米，东部高坡、中部低洼、西部矮丘，最大高差 10 米，综合坡度 7 度。（2）宗地标高持平于周边（道路）用地宗地四至城市道路标高 1213 米，宗地标高持平于周边用地。6、宗地现状宗地现状以农田、植被、林木、村民住宅为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半
6、。图 1-3 宗地现状（1）农田农田与山体植被面积约 9 万平方米，其中，农田 6 万平方米，苗圃 2.5 万平方米，洼地、闲置用地 0.5 万平方米。（2）林木宗地内主要树木有杉树、杨树、柳树、四季青等，保留价值不大。（3）水系宗地内水系较不发达，有河流、水塘若干个，规模普遍较小。（4）居民宗地内居民隶属大桥开发区叶祠村曾家山，分“何屋”和“汪屋”2 个村民小组，共有居民约 260 户、900 人，住宅建筑面积约 7 万平方米。（5）拆迁宗地内主要拆迁部分位于地块东部，拆迁工作由于启动较早，目前进展顺利。三、交通配套（1）四至干道图 1-4 宗地四至干道宗地四至均为城市干道，其中东侧独秀大道
7、（尚未打通） 、北侧迎宾东路均为双向6 车道的城市主干线路，道路等级标准高；西侧朝阳路、南侧芭茅路为 4 车道城市干道。表 1-2 宗地周边现状与规划道路一览名称 级别 宽度（m）车道 速度（公里/小时） 流量（辆/日） 路面迎宾东路 交通性主干道 60 双向 6 车道 60 水泥独秀大道 交通性主干道 60 双向 6 车道 60 水泥朝阳路 城市主干道 30 4 车道 40 水泥芭茅路 城市干道 30 4 车道 40 水泥（2）公共交通宗地周边目前公共交通尚不发达，仅 1 班公交线路（9 路）经过地块所属区域。（3）城际交通宗地西侧 2 公里处为安庆汽车北站新站，5 公里处为安庆火车站，城区
8、交通出行方便快捷；安庆长江大桥引桥距离宗地位置约 3 公里，城际交通出行也十分方便。四、设施配套 （1）周边配套图 1-5 宗地周边配套项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足：可以预见的未来，根据政府规划，宗地所属区域的社会资源配套在未来 35 年内将得到极大的提升，包括安庆一中新校区、市立医院东院区、光彩 4 期等等，都将开发建设。（2）内部配套宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东向西通过明沟排放到内部洼地。电力线通过电线杆接入；自来水、电话、有线电视、煤气由大桥开发区接入。五、规划设计要求根据安庆市城市规划局对宗地 C-8-1、C-8-2、C-8-3 的规划设计要求，宗
9、地规划设计条件良好。表 1-3 主要规划设计要求指标 规划要求规划用途 二类居住用地（可建多层、中高层及高层单元式居住建筑占地面积 129170.12 平方米，合 193.8 亩容积率 2.2建筑密度 28%绿地率 35%，人均集中公共绿地 1 平方米建筑限高 105 米（黄海高程）建筑退让道路红线退让迎宾东路多层 10 米，高层 20 米；退让其他道路多层 6 米，高层10 米退让用地界线 遵照安庆市城市规划管理技术规定要求执行建筑间距、日照标准遵照安庆市城市规划管理技术规定要求执行出入口开口地段 距相邻城市主、次交叉口红线交点不宜小于 70 米机动车停车位住宅不小于 0.5 车位/户，商业
10、、办公建筑不小于 0.8 车位/100 平方米建筑面积公建配套1、配建相应规模的托儿所；2、垃圾收集点、公厕和体育健身设施；3、社区活动用房和物业管理用房;4、燃气、供电等设施城市景观要求建筑色彩以灰白、淡雅为主，建筑造型应设计新颖，体现时代和地方那个特色其它 应考虑安排地下人防设施并征求人防意见表 1-8 根据规划设计要点计算的面积指标用地面积（平方米） 容积率 建筑面积（平方米） 占比住宅 241548.12 85%公建 28417.43 10%其他 14208.71 5%合计 129170.12 2.2 284174.26 100%第二部分 成本及投资收益预测一、成本预测1、建安成本测算
11、依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑： 报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 因场地存在高差，且部分高差较大，建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均 1.2M左右的场地平整； 场地东侧山体排水暂按内口尺寸 1.51.5m 毛石排洪沟考虑； 因无相关地质报告， 建筑基础暂按安庆市郊区域已建建筑基础类型考虑，中高层按人工挖孔桩（桩长 10 米）条基，多层按无桩条基考虑； 水、电、气等大配套投资未考虑； 人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的 4%考虑。2、成本测算汇总（1）C-8-1、C-8-2、C-8-3 地价按 90万/亩价位测算： 1
12、93.8亩90万/亩=17,442万。（2）项目单位投资成本 3,005元/平方米，总投资 85,397 万元；（3）项目预算销售均价为5,000元/平方米，预算销售收入为142,087万。表 2-1 成本测算汇总序号 费用名称 投资成本（万元）单位成本（元/）比重 说明一 土地成本1 土地出让金 17442.00 613.78 20.30% 市场预期2 契税 523.26 18.41 0.61% 按出让金的 3%计小计 17965.26 632.19 20.91%二 前期开发费用1 前期拆改移费用 284.17 10.00 0.33% 按 10 元/计算2 临水临电、围挡 284.17 10
13、.00 0.33% 按 10 元/计算3其他行政事业收费，如测绘费、许可证执照费、技术服务费、环保测评费、交通有线咨询费等426.26 15.00 0.50% 按 15 元/计算4 勘察设计费 852.52 30.00 0.99% 按 30 元/计算小计 1847.13 65.00 2.15%三 建安工程费用1 建筑主体结构 42626.10 1500.00 49.61% 平均建筑成本2 建筑装修工程 2841.74 100.00 3.31% 粗装修3 施工监理费 426.26 15.00 0.50% 按 15 元/计算4 消防设备及安装 284.17 10.00 0.33% 按 10 元/计
14、算5 安防对讲、监控 142.09 5.00 0.17% 按 5 元/计算6 基配电室及安装 852.52 30.00 0.99% 按 30 元/计算7 燃气、有线等 284.17 10.00 0.33% 按 10 元/计算8 电梯设备及安装 710.44 25.00 0.83% 按 25 元/计算9其他费用，如：质检费、招投标费、竣工图费、施工人员保险、设备检测、咨询服务等142.09 5.00 0.17% 按 5 元/计算小计 48309.58 1700.00 56.23%四 市政基础设施工程费用1 红线内小市政工程 1420.87 50.00 1.65% 按 50 元/计算2 小区公共设
15、施配套 852.52 30.00 0.99% 按 30 元/计算小计 2273.39 80.00 2.65%五 期间费用1 管理费用 1310.75 46.12 1.53% 二至四项和2.5%2 销售费用 3552.18 125.00 4.13% 销售收入2.5%小计 4862.93 171.12 5.66%六 其他费用1 两税一费 7814.79 275.00 9.10% 销售收入5.5%2 不可预见费 2846.65 100.81 3.31% 二至五项和5.0%小计 10661.44 375.81 12.41%项目总投资 85397.03 3005.10 100% 不涉及财务成本二、税务分析（1）契税按土地价款合同额3%计算，合523万元，已计入地价成本。（2）应缴两税
