2012年菏泽酒店调研报告

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1、- 1 - 目 录一、菏泽市经济发展状况 . - 2 - （一） 菏泽市城市经济与社会发展情况 . - 2 - （二） 菏泽市区位交通优势 . - 4 - （三） 菏泽市建设规划 . - 4 - （四） 小结 . - 5 - 二、菏泽酒店情况分析 . - 6 - （一） 菏泽市酒店发展状况 . - 6 - （二） 菏泽市区酒店行业发展情况分析 . - 7 - 三 、星级酒店投资分析以银盛国际酒店为例 . - 10 - （一） 银盛国际酒店概况 . - 10 - （二） 项目投资盈利模拟分析 . - 11 - 四、 菏泽酒店未来市场预测 . - 12 - （一） 酒店市场专业化服务水平将不断提高

2、 . - 12 - （二） 产权式酒店发展空间巨大 . - 13 - - 2 - 菏泽市区酒店调研报告一、菏泽市经济发展状况（一） 菏泽市城市经济与社会发展情况菏泽市位于山东省西南部、鲁苏豫皖四省交界处，下辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区及一个省级经济开发区，总面积 12238.6 平方公里，人口828.78 万。近些年，菏泽市经济综合实力明显提升，地区生产总值由 2007 年的 694 亿元增加到 2011 年的 1475 亿元，年均增长 14.6%。地方财政收入由 42.1 亿元增加到 111.5 亿元，年均增长 27.6%，总量在全省前移 2 个位次，列周

3、边 9 市第 2 位。各项存款余额由 570 亿元增加到 1326 亿元，贷款余额由 444 亿元增加到 877 亿元，年均分别增长 23.5%和 18.5%，主要经济指标增幅均居省内及周边 9 市前列。2011 年菏泽市三大产业比由 26.2 47.7 26.1 调整15.5 53.7 30.8 ， 三次产业结构实现了由二、 一、 三向二、 三、一的历史性转变。 截至目前， 菏泽规模以上工业企业发展到 2119家，增加 814 家， 60 户重点企业完成主营业务收入 1004 亿元、实现利税 157 亿元，年均分别增长 32.6%和 51.2%。主营业务收入过 100 亿元的企业达到 2 家

4、， 过 10 亿元的 32 家， 东明石化进入中国 500 强。 6 家企业在海外成功上市。 深入实施 “质量兴市”- 3 - 战略，创山东名牌产品 45 个、山东省著名商标 34 个、中国驰名商标 4 个，省长质量奖 1 个，企业整体素质明显提高。图 1：菏泽市 2007-2011 年旅游人次变化趋势图备注：数据来源于 2007-2011 年菏泽市国民经济和社会发展统计公报商贸物流、文化旅游业得到蓬勃发展，服务业增加值达到454.6 亿元 , 年均增长 16%。牡丹商贸城、单县义乌小商品城、巨润建材物流园等 86 个服务业大项目相继建成投用，银座、华瑞、 三信等企业的辐射带动能力日益增强。

5、社会消费品零售总额达到 775 亿元，年均增长 19.9%；进出口总额达到 27.4 亿美元，年均增长 33.9%。文化产业增加值达到 41.5 亿元，年均增长25.6%；旅游总收入达到 46 亿元，年均增长 32.6%。随着菏泽鲁苏豫皖新高地战略目标的打造， 以及菏泽被纳入“中原经济区” 发展规划等一系列契机， 为菏泽市经济的快速发展提供了强劲的动力。513.03668.71817.61396.18305.100.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.002007 2008 2009 2010 2011接待游客（单位：万人

6、次）- 4 - （二） 菏泽市区位交通优势1. 具有广阔的市场空间。菏泽市地处鲁苏豫皖四省交界地区， 位于东部沿海地区和中部地区过渡地带， 是国家重点发展的京九产业带和陆桥产业带的连接点。 兼得东中部发展之利， 既可引进和利用东部发达地区的资金、 技术和人才， 又可依托周边及沿海庞大的市场实现产业规模化。周边区域人口众多，方圆 100公里人口达 6000 万人以上，消费升级和市场开拓空间较大，并且 200 公里范围内没有特大型城市， 这为跨越发展提供了广阔的市场空间。2. 交通较为便利。 菏泽是全国重要的铁路交通枢纽之一， 贯穿南北的京九铁路与连接东西的新兖石铁路在菏泽 “十” 字交汇；已建成

7、的日兰、 济广、 菏东高速公路和正在建设的德商高速公路以及规划建设的菏鱼、 东新、 东濮、 济祁高速公路在菏泽形成 “米”字型框架； 4 条国道和 14 条省道在境内通过，是国家公路运输主枢纽城市； 连接京杭大运河的洙水河航道一期工程和日东原油管道工程正在加快建设，这为跨越发展提供了便捷的交通条件 。（三） 菏泽市建设规划菏泽以打造苏鲁豫皖新高地为目标，建成立足本市、辐射周边、东连环渤海、 西接中原腹地的现代商贸物流基地和中原地区重要的物流节点城市。同时注重发展住宿餐饮。大力培育餐饮特色品牌、壮大发展名优餐饮企业、弘扬光大餐饮文化，实施居民厨房工程、放心早- 5 - 餐工程和餐饮服务标准化工程

8、， 重点抓好酒店、 小吃街和美食城的规划建设，加快形成高、中、低档相匹配，大、中、小型相协调，早、中、晚餐多样化的餐饮格局。到 2015 年，全市货运量达到 6 亿吨，商贸物流基地实现交易额 2600 亿元以上。围绕打造 “花城、 水邑、 林海” 的地方特色， 重点抓好水浒文化、黄河风光和红色经典等旅游线路建设， 突出抓好牡丹旅游景区、 金山旅游景区和中华祖源旅游景区等项目建设，着力抓好现代文化旅游、历史文化旅游和红色文化旅游等综合体系建设。到 2015 年，全市游客达到 1600 万人次，实现旅游收入 110 亿元，建成山东与中原地区旅游一体化的节点城市。表 1：菏泽市区建设规划项目定位 项

9、目名称物流园区 菏泽东部城区专业批发市场 中国牡丹商贸城、齐鲁国际汽配城综合批发市场 牡丹区中亿大市场城市综合体 菏泽名嘉广场、 亿丰时代广场、 银座超市( 四 ) 小结2015 年菏泽三次产业结构调整目标为 10:55:35, 旅游业发展目标为全市游客达到 1600 万人次，实现旅游收入 110 亿元， 随着菏泽城市化进程的不断发展， 菏泽市经济将会不断发展， 物流节点- 6 - 810 10123012345678910酒店数量（家）三星 四星酒店星级200820092010城市与旅游节点城市目标的打造， 将会吸引越来越多的人来菏贸易或旅行， 这无疑会为菏泽酒店行业提供了大量的客源， 菏泽

10、经济的发展， 将会拓宽菏泽酒店行业的发展空间， 但同时也会加剧菏泽酒店行业的竞争激烈程度。二、菏泽酒店情况分析（一） 菏泽市酒店发展状况随着菏泽市城市化进程的不断推进， 菏泽三次产业结构得到不断发展，基础设施得到不断完善，旅游环境得到不断优化，来菏经商和旅游的人数不断增多，促进了菏泽酒店行业的不断发展。同时随着国家在 2007 年对国家法定节假期的不断调整，激活了整个酒店物业市场板块， 让整个酒店物业进入了 “价量齐升”的黄金投资期，在这种大趋势下，菏泽星级酒店不断增多，年营业收入得到不断提升， 年环比增长率基本呈现出递增趋势， 最高达 38.53%。图 1：菏泽市星级酒店数量变化趋势图- 7

11、 - 备注：数据来源于菏泽统计年鉴 。图 2：菏泽市星级酒店营业收入变化趋势图备注：数据来源于菏泽统计年鉴 。（二） 菏泽市区酒店行业发展情况分析菏泽市区星级酒店兴建于 20 世纪 90 年代， 花都大酒店、 南华大酒店、牡丹大酒店均兴建于这个时期，均由国有企业持有， 2002年， 由国电菏泽发电厂投资兴建的和平大酒店成为菏泽市第一家四星级酒店， 2005 年之后，随着菏泽工业、商业的快速发展， 私营企业实力不断增强，部分企业开始投资星级酒店，截至目前，菏泽市区共具有 7 家三星级酒店， 3 家四星级酒店，其中银盛国际酒店和水邑柏青酒店均处于四星级试营业阶段， 星级酒店客户群体以政府人员、中高

12、级商务人员为主。酒店名称 性质 星级 开业时间 运营模式15976.4770897702213212341.829.4538.5326.3226.7505000100001500020000250002006 2007 2008 2009 2010时间年营业收入（万元）051015202530354045环比增长率（%）营业收入环比增产率- 8 - 表 2：菏泽市区星级酒店信息表 3：调研部分星级酒店情况对比酒店名称 房间数市场房价（元 / 天） 预计出租率会议室收费 （元/ 天） 内部功能单人间 标准间 大 小和平大酒店 81 494 426 80% 6000 2000 住宿、餐饮、娱乐、会

13、议银盛国际酒店 138 419 419 % 6000 1600 住宿、餐饮、娱乐、会议水邑柏青大酒店 111 316 450 % 6000 2000 住宿、餐饮南华大酒店 280 180 180 70% 1200 600 住宿、餐饮、娱乐、会议牡丹大酒店 130 480 275 80% 3000 1600 住宿、餐饮、会议天宏大酒店 105 280 160 60% 2000 1000 住宿、餐饮、会议根据调研， 目前菏泽星级酒店以国有企业经营为主， 由于建设时间较早， 设施稍显陈旧， 但功能较为齐全， 一般配备有餐厅、和平大酒店 国有企业 四星 2002.4 自营银盛国际酒店 私营企业 四星

14、2011年底 委托专业团队管理水邑柏青酒店 私营企业 四星 2012.5 自营花都大酒店 国有企业 三星 1994 自营南华大酒店 国有企业 三星 1996.4 自营牡丹大酒店 国有企业 三星 1996 自营水邑皇家酒店 私营企业 三星 2007 自营月明珠大酒店 私营企业 三星 2007.1 自营天宏大酒店 私营企业 三星 2005 自营佳和商务大酒店 私营企业 三星 2006 自营- 9 - 娱乐、会议设施，以满足客户需要。从运营模式来看，菏泽 90%的星级酒店运行模式均是自营管理， 仅有银盛国际大厦委托的是专业团队进行管理。 从酒店物业形态来看， 菏泽星级酒店物业以商务型酒店及会议型酒店

15、为主， 客流量受季节性影响不大， 据酒店相关负责人介绍，菏泽目前星级酒店入住率一般在 70%-80%，酒店整体行情并算不好，年收入在 2000 万元 -3000 万元则属于经营状况较好的酒店。- 10 - 三 、星级酒店投资分析以银盛国际酒店为例（一） 银盛国际酒店概况银盛国际酒店宾馆床位设施住宿设施 卫生间设施会议室 宴会厅- 11 - 表 4：银盛国家酒店基本情况表酒店名称 银盛国际酒店 开发商 菏泽银盛园餐 饮集团公司 酒店地址 菏泽市中华路路 1256号（近天香公园）占地面积 11 亩 建筑面积 16000 性质 私营 星级 四星（试运营中） 运营时间 2011 年底酒店设施 中西式餐厅、餐厅包房、会议室，桑拿中心、商场、游泳池、棋牌室、健身房客房间数（套） 138 价格 （元）单人间 419 餐位数（位） 800 标准间 419 商务套房 680 豪华套房 1535 总统套房 9999 总床位数 176 入住率 运行模式 委托北京国宾友谊国际 酒店管理公司管理会议室 大会议室 容纳量 200 人 收费标准6000 元 /天，