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1、2011年3月17日,2011年度长沙万科造价咨询合作会,会议议程,2010年咨询合作情况回顾,全过程造价咨询工作标准解读,标准套价模板介绍,造价咨询工作成果要求,从咨询公司的角度看变更签证,颁奖环节,总经理讲话,胡飞,陈肇辉,曾兰,吴总,2010年咨询合作情况回顾,2010年咨询合作情况回顾,项目合作情况,万科城二A,5万,万科城一期,11.3万,合作方：,华阳,合作方式：,委托,全过程,2010年咨询合作情况回顾,项目合作情况,金域华府二期,11万,金域华府一期,20.5万,合作方：,明锋,合作方式：,委托,全过程,2010年咨询合作情况回顾,项目合作情况,城市花园一期,7.3万,合作方：
2、,华维,合作方式：,委托,2010年咨询合作情况回顾,合作情况小结,深圳市华阳国际工程造价咨询有限公司,湖南明锋工程项目管理咨询有限公司,湖南华维工程造价咨询有限公司,与万科诸多分公司长期合作的战略供方，在全过程造价工作方面具有良好的经验；,长沙本土培养的长期合作供方，在定额计价及预结算方面具有高质量的造价经验；,新引进合作供方，在城市花园一期的合作过程中能积极配合，具有良好的合作意愿；,总的来说，2010年的造价咨询工作，在各位的努力下，向公司交上了一份合格的答卷。全年没有出现一起预结算事故，没有引起因结算不及时导致年底民工讨薪的突发状况。,2010年咨询合作情况回顾,不足,对工作质量的奖罚
3、不到位，现场人员出错的事情时有发生；,目前停留在“只是把事做完”，还没有“通过业务提炼数据”的意识；,驻现场人员造价能力参差不齐，意愿与实际人员的投入不成正比；,抛砖引玉，2011年的造价咨询工作面临着更大的压力，提高效率、严把质量、转换模式应该成为在坐需要积极思考的。,2011年咨询合作展望,11年万科的新开工规模至少超过120万M2,2011年咨询合作展望,四个伙伴,深圳市华阳国际工程造价咨询有限公司 湖南明锋工程项目管理咨询有限公司 湖南华维工程造价咨询有限公司 湖南中和新时代造价咨询有限公司,两种模式,合作主题,作业规范、严谨、及时 注重咨询团队及人员的能力建设,能力,资源,标准,计划
4、,2011年咨询合作展望,熟练掌握过程管理及计价等基本能力，并具备发现浪费、合理经济性建议等高等能力；,保障驻现场人员的质量，理解万科内部认证制度，对造价工作的评比意见有改进措施；,充分理解万科造价工作要求标准，建立内部复核制度及数据提炼要求，强调数据分析；,强调招标及预结算工作计划的严肃性，必要时抽调资源保障计划的如期完成。,全过程造价咨询工作标准解读,2010年8年颁布长沙万科全过造价咨询工作标准，从目前万科城、金域华府实施的全过程造价咨询工作当中，存在一定与工作标准的执行偏差。本次解读主要是针对以上偏差提出各工作环节的注重要点。,全过程造价咨询工作标准解读,1、变更签证的测算审批及台帐维
5、护；2、工程进度款的审核；3、前期方案测算；4、预算的编制、招标清单编制；5、结算审核；,目录,1、合理性评估：目前主要评估体现在以下两点：A、变更指令对应合同是否齐全；举例：铝合金TCL1尺寸由设计图纸1200*2150变更为1600*2100，因此引起的墙体变更及已施工部分返工由总包单位施工，铝合金窗的尺寸变化由铝合金分包单位施工，此变更下发单位应为2个（总包及铝合金单位），测算金额时分别测算增加的费用金额；,下发单位仅为一个,变更签证,测算审批,B、当存在责任单位时是否明确责任扣款单位及扣款比例（指多个责任单位时的责任分摊比例）；,2、非规范性操作：A、同一变更单的内容重复发单或相关联（
6、例如3月5日项目发指令要求总包单位完成“红线外临时排水管道的安装”，但因现场安排原因总包一直未实施，3月10日项目发指令要求分包单位完成此项工作，则测算3月10日指令时要联系到3月5日的指令单关联测算费用）,测算审批,B、对后补单的记录；,变更签证,3、测算金额的准确性及填写规范性：A、存在漏计返工费用：对现场情况不了解，漏计变更的返工费用，部分指令变更的费用比返工的费用少很多，造成测算金额的失真；B、测算单价准确性：合同内有的项目按合同单价执行，； C、填写规范性：填写较规范，做到理价分离。,量,价,测算审批,变更签证,4、审批的时效性：一般变更指令的最长审批时间为24小时。5、变更指令台帐
7、的维护： 录入及时性：每月12日、25日完成变更指令的台帐的维护与更新；,1、“一对一”原则 1份变更指令单1份签证结算1份结算审核计算书,2、结算工程量、单价的准确性： 根据合同工程量对比，有减少的工程量在签证中相应予以扣减，单价结算原则：有合同清单单价按合同清单价计，无合同清单价的按照合同约定的变更单价计价原则计算。3、签证结算的及时性：每月完成上月的变更指令签证结算；,变更签证,签证确认,1、进度款审核的原则性： 关注点：签证及无预算对审价工程进度款审核： 原则性要求： A、签证工程进度款必须在签证结算经双方对审签字后方可根据合同比例支付进度款； B、未进度预算对审的工程按照经建设方审核
8、的预算做为进度款支付的依据,进度款,2、审批的时间性： 按实际完成工程量计算进度款的，24小时内完成审批； 其它类型的付款审批，12小时内完成审批。,3、审核资料的完整性及规范性； 进度依据：监理单位、现场工程师会签的工程进度节点；甲供材有四方会签的设备材料验收单； 形象进度审核过程资料应形成书面资料报至成本部；,1、总包预算及预算对审资料的质量及资料归档要求：A、预算编制范围的说明，有补充图纸需在审核报告中附上补充图纸，对装饰部分的预算审核需列表说明预算审核的范围及做法例1：万科城一期外墙保温计算： 外墙保温对审工程量的图纸需附在预算审核报告书中；B、总包预算含量指标分解要求： 面积指标分解
9、、预算费用分解、土建结构指标分解、内部装饰、外墙、给排水管道、电气管线、门窗、百页、栏杆等。 具体详附表。,预算,2、时限要求： 20日 完成预算编制 25日 完成与施工单位的预算对审,目前存在预算编制、预算对审普遍延迟问题，当然也有总包单位的资源问题，但从另外一个方面看，也需要加强咨询公司人员针对万科项目的力量。,预算,1、负签证（责任）、甲供材超领的量费用扣除,施工单位一般不报责任扣款签证，通过变更指令台帐可以统计责任扣款,结算,2、结算指标的分析； 例如： 总包结算：同预算分析指标分析；并与预算分析指标进行对比； 园建结算指标统计： 绿化结算指标统计：,结算,通过10年8月11年1月对全
10、过程咨询工作的考评，显示出主要存在的问题如下：对变更指令测算的规范性把控不足、总包工程预算提交不及时、现场造价咨询工作的及时性、准确性不高（主要体现在变更指令测算、及付款方面）；希望各公司对照考评结果，认真总结改进，共同进步。,小结,标准套价模板介绍,总包预算造价直接工程费（1施工管理费取费系数）（人工价差+材料价差）税率 + 垂直运输机械包干费； 总包结算价造总包预算造价 + 钢材、商品砼动态调差 + 现场签证 + 总包配合费 + 甲供材超领扣款 + 奖励 +（双方索赔金额） 一 直接工程费的计费： 1、对于合同有限价的直接按合同限价计价； 2、无限价按照合同约定的定额套用定额子目计价； 二
11、、材料价差： 指合同内约定的材料（以万科城三期总包合同为例：水泥、砂、石灰膏、石、木材、 焊接钢管、砌体材料、其他铁件、铁件、防锈漆、防水粉 ）按照栋号主体工程开工 日期对应的长沙建设造价预算价与 定额内此类材料的定额编制价 之间的价差； 以水泥为例说明如下：,土建计费,目前长沙万科总包工程均采用费率计价，计费程序为,27,1 、 有甲供材定额子目的套价： 合同约定：所有甲供材不参于取费（合同甲供材料章节），甲供材仅计算 1%采保费，例如屋面保温板的安装子目中需将挤塑聚苯板扣除再取费 ；2、 钢筋工程量计算设计采用6钢筋均按6钢筋直径计算长度及重量。 合同内约定“因长沙市场有可能购买不到6.0
12、钢筋，因此采用6.5造成的 钢筋重量增加已考虑在各产品投标费率内”。3、 施工管理费取费系数中包含的内容： A、人工挖孔桩桩顶清理及桩头凿除；指20cm以内凿头的凿除，如超过 20cm的桩头凿除则另计费（超过部分则均从桩基施工合同中扣除） B、施工临时道路和管线的铺设；指红线内的现场施工临时道路及管线均不 另计价。,土建计费常见问题,28,4、 主体结构混凝土采用商品砼均按照1999年湖南省建筑工程单位估价 表第五章说明第十条进行泵送砼费用调整。商品砼价格按照长沙 建设造价中商品砼预算价取定，不另增加任何费用； 99定额第五章说明第十条泵送砼费用调整：因99定额第五章现浇 构件垂直运输机械方式
13、为非泵送编制的，采用泵送泵可以减少人工、 机械运输费用，适当增加材料费用，整体基价为减少费用； 施工单位一般会提出采用泵送砼需额外增加泵送材料费，因商品砼已 达到泵送要求，故不需另外增加费用，合同已对此进行了明确；5、 建筑工程套价模板,土建计费常见问题,例如：施工图为了美观而采用弧线表示的线管，均需按直线计量。 规范要求“暗敷应沿最近线路，并减少弯曲，并列管间距25mm”排水管走板底， 排水点穿楼板孔洞外跟暗埋管线敷设并不冲突，计量时应避开管道井、烟道等。 在实际操作中，施工单位会提出例如结构降板，管存在垂直高差的问题，要求要增 加，某些施工单位还会要求如实按图纸计算，图纸与现场管的走法肯定
14、是不一致的， 但是这些都应含在定额损耗中，不应作为增加的理由，应遵循计算规则。,安装计费常见问题,1、管线计量必须按最节省材料的方式计量,（1）硬质聚氯乙烯管由聚氯乙烯树脂加入稳定剂、润滑剂等助剂经捏合、滚压、塑化、切粒、挤出成型加工而成，而酸碱，加热煨弯、冷却定型才可用。主要用于电线、电缆的保护套管等。管材长度一般4/根，颜色一般为灰色。管材连接一般为加热承插式连接和塑料热风焊，弯曲必须加热进行。 （2）刚性阻燃管为刚性PVC管，也叫PVC冷弯电线管，分为 轻型、中型、重型。管材长度一般4/根，颜色有白、纯白，弯曲时需要专用弯曲弹簧。管子的连接方式采用专用接头插入法连接，连接处结合面涂专用胶
15、合剂，接口密封。 （3) 半硬质阻燃管也叫PVC阻燃塑料管，由聚氯乙烯树脂加入增塑剂、稳定剂及阻燃剂等经济出成型而得，用于电线保护，一般颜色为黄、红、白色等。管子连接采用专用接头抹塑料胶后粘接，管道弯曲自如无须加热，成捆供应，每捆100米。,安装计费常见问题,2、硬质聚氯乙烯管、刚性阻燃管、半硬质阻燃管、电线管、金属软管、可挠金属软管的区别,安装计费常见问题,2、硬质聚氯乙烯管、刚性阻燃管、半硬质阻燃管、电线管、金属软管、可挠金属软管的区别,（4）电线管薄壁钢管，如:扣压式薄壁KBG，一般用于消防工程，地下室明装管道等。 (5) 金属软管用镀锌低碳钢带（近年来又出现了涂塑的）制成的无填料的金属软管，结构上又有单扣与双扣之分，俗称蛇皮管。金属软管一般用于用电设备及电动机接线盒与线缆保护钢管末端口的连接处，用来保护导线或电缆不受机械损伤；也常用于明配管过伸缩（沉降）缝时的连接保护管。定额按其内径分别以每根长度列项。,
