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1、1,第十一章 中心商务区,一、CBD的界定、特征、功能类型与分类二、CBD的内部结构与空间结构模式三、CBD的演变与发展机制,2,一、CBD的界定、特征、功能类型与分类,3,（一）、CBD的界定,CBD即central business district的缩写，中文多翻译为“中心商务区”。CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同心环模式”中提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。目前CBD活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、
2、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。,4,（一）、CBD的界定,1、墨菲(Murphy)和万斯(Vance)的方法1954年美国学者墨菲(Murphy)和万斯(Vance)提出了一个综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD。,5,（一）、CBD的界定,墨菲和万斯认为地价峰值区(the peak land value
3、 intersection，简作（PLVI）是CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业(因为它对商业的影响远大于对制造业的影响)，不包括批发业(除少数外)、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。,6,他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查之后，提出下面的界定指标： 中心商务高度指数：(Central Business Height Index, 简作：CBHI),中心商务强度指数：Central Business Intensity Index, 简作：CBII),将CBHI 1, C
4、BII 50% 的地区定为CBD。,（一）、CBD的界定,7,一、CBD的界定,8,（一）、CBD的界定,2、戴蒙德(Daimond)的修正戴蒙德于1962年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨非和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。3、戴维斯(Davies)的修正1959年，戴维斯在其对开普敦的研究中认为，墨非和万斯定义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了硬核”的概念：即：CBHI4,CBII80%的
5、地区为“硬核”，也就是真正据有实力的CBD，其余地区则称为 “核缘”,9,4、赫伯特（Herbert)和卡特(Carter)的修正提出了中心商务建筑面积指数比率（central business floor space index ratio，简作CBI）的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用精确的方法去界定CBD。卡特和罗利(Rowley)，1966年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对CBD内部结构、演变等的研究奠定了基础。,（一）、CBD的界定,10,（二）CBD特征,1、高可达性。可达性是CBD最基本
6、的特征，包括交通和信息两方面的可达性。CBD内交通用地面积大，具有城市和区域中最发达地内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会。与此同时，CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的。东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3%，纽约曼哈顿更达到37.5%，便捷的交通网络是CBD人流、车流量最大。在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿条有意义的信息，是发展中国家大城市平均数的100倍。,11,（二）CBD特征,2、高地价。由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值
7、点所在。其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济服务(economic service)和大公司总部、政府各部等管理服务(administrative seivice)的用地价格或租金，以围绕峰值地价交叉点的用地地价和租金为最高。,表2-2 世界部分大城市CBD楼面(floor space)出租价格（1990年）,12,（二）CBD特征,3、高密度。主要包括有四层含义：（1）建筑密度高，形成高楼林立的景观。密集的摩天大楼使CBD成为城市形象的载体之一。（2）人流密度大，昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公。“9.11”前纽约世贸中心每天就有14万人进出，伦敦CB
8、D白天人口达到150万人，夜晚则不足4万人。昼夜间人口数量变化大，又是甚至达到十几倍到几十倍。（3）商务空间高度聚积。（4）第三产业高度密集。第三产业高度聚积是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。纽约CBD中80%以上的从业者在第三产业工作，其中在公司总部就业的比例为54%。同时CBD内部也有行业分区，同行业在空间上相对集中。例如华尔街主要是金融机构，而法院周围则是律师行很房地产公司集中的地区。行业分区是CBD特有的现象，在城市中其他地区则不明显。,13,（二）CBD特征,4、动态性。CBD的动态性是指其功能结构在不断变化，位
9、置也在不断迁移。由于CBD的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心及未来的CBD。,14,（二）CBD特征,5、经济性。CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地区，从而使CBD成为经济枢纽机构的集中地。,15,（二）CBD特征,6、提供集中的高层次服务。高中心性和高可达性使CBD能够提供的商务、金融、商业、经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，而且这些均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流也都是最高层次的。,16,（三）CBD功能,CBD被认为是以第三产业
10、为主导、拥有高赢利水平产业的地区。从CBD内功能比例和相互之间的关系来看，可分为三种类型：主要功能、配套功能、辅助功能。,17,（三）CBD功能,1、主要功能（1）商务功能金融、办公、管理等商务功能是现代中心商务区的首要功能。按照国际上中央商务区功能演替的规律，以商务功能为主体是中央商务区功能发展的高级阶段，同时也是中央商务区继续发展成熟的动力支撑。商务功能的强弱和辐射范围的大小，一般取决于其空间内商务机构直接或间接的集聚程度以及商品、资本、劳务与技术市场的发达程度。商务机构在中央商务区的集聚程度越高，商务活动就越频繁，中央商务区的商务活动中心功能也就越强。按照商务办公机构的规模、服务特性以及
11、空间的形式可将其分为两大类：一是管理类商务办公机构，包括跨国企业和国内大型企业的总部或分支机构；二是金融类商务办公机构，包括银行、保险、财务公司、不动产公司、证券公司。它们共同的特点是为资金的融通服务。,18,（三）CBD功能,1、主要功能（2）商业功能从发展历史来看，中央商务区总是蜕变于传统的中央商业区，如果我们把中央商务区的发展分为若干个阶段，那么在它的初级阶段，商业活动不仅占据着大量的空间，而且构成了中央商务区功能的主体类型。金融、办公、管理等商务功能是商业功能的延伸和升级，两者在中央商务区的发展与功能演变的不同阶段有着不同的地位。当代中央商务区虽然以商务功能作为首要功能，但商业，特别是
12、高档零售业，在构成CBD功能中仍然占有较大比例。,19,（三）CBD功能,2、配套功能配套功能是CBD发挥主要功能作用的重要支持，大致可以分为两类，即生产性配套服务和生活性配套服务。商务和商业主要功能设施以外的支撑生产活动的专业化服务设施称为生产性配套服务，包括法律、咨询、会计、创新、广告、设计、就业指导等中介咨询服务机构、信息通信等技术设施以及会展等产品展示设施。生产性配套服务功能的存在和发挥，是中央商务区商务功能和商业功能有效发挥的重要支撑。在一些国际大都市的中央商务区中，这些地生产服务功能的密集程度很高。生活服务配套功能主要通过中央商务区内的文化、娱乐、休闲以及城市旅游等配套服务设施来体
13、现。生活服务功能的存在与发挥，不但有利于防止中央商务区的空洞化，维持中央商务区的繁荣，更重要的是有利于整个中央商务区商务氛围的营造。,20,（三）CBD功能,3、辅助功能CBD作为一个连续的地区，其中含有一些与商务活动不直接相关的功能，例如居住功能。对于传统城市中心区发展而来的中央商务区，城市功能演化过程决定了内部一定比例的居住功能，随着CBD内第三产业的发展壮大，居住功能逐渐减少；对于新区开发建设的CBD，由于远离旧城商业中心区和居住区，发展初期常常面临着人气不足的困境，通过房地产开发，吸引人才前往居住成为建设初期聚集人气的措施之一。由于CBD内部高地租的土地价格规律，居住功能往往以高档公寓
14、的形式出现。,21,（四）CBD的分类,1、按演变时段分根据CBD的发展过程及特点，把CBD划分为三个类型，即20世纪70年代以前，特别是在5060年代第三次产业革命推动下形成的传统CBD7080年代经济结构转变下出现的现代CBD，以及90年代以后全球化、数字化背景下发展起来的当代CBD。,22,23,（四）CBD的分类,2、按影响等级分根据城市在世界经济体系中所担当的经济地位，从CBD的规模和区域影响力等级可以把CBD划分为全球CBD、国际区域CBD、国家CBD、国内区域CBD、地区CBD五个等级。,24,25,（四）CBD的分类,3、按功能程度分可以划分为主CBD与副CBD（SUB-CBD
15、）。主CBD是一个城市CBD发展的母体，是涵盖有多种职能的综合性CBD。从世界众多城市CBD发展的历程来看，主CBD大多是城市CBD的起源，它们往往是城市（区域）经济高度聚集的结果，例如曼哈顿的Downtown、巴黎的老城、香港的中环、东京的都心区、伦敦的伦敦城等。当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，于是大多数城市会原来CBD以外地区开发新建CBD，并通过城市主要交通干线与原来的CBD相连。这种新开发的CBD相对于原来的主CBD而言往往就是副CBD，即SUB-CBD。副CBD是城市(区域)经济规模发展到一定程度后的产物，在主CBD不能完全承担经济发展需要的情况下产生的
16、，其动力机制在于主CBD的外部经济性和功能外溢形成的扩散性。副CBD与主CBD相比的不同特点主要包括：主CBD一般只有一个，副CDB可以同时存在多个；结合地域特点打造与主CBD及其他副中心或副CBD不同的职能，形成错位发展与功能互补；一般拥有较完善的功能，但从中心性上看比主CBD低一个等级；通过发达的公共交通系统、高速公路、城市干道与主CBD及其他副CBD紧密相连，其中在公共交通中人们首选轨道交通，这是因为其具有运载量大、速度快、无污染等优点。国外著名的副CBD有：纽约的巴特利花园城、巴黎的拉德方斯、香港的荃湾、东京的新宿、伦敦的道克兰滨水区等。,26,（四）CBD的分类,3、按功能程度分在一些特大城市中，往往由一个主CBD和多个SUB-CBD构成了一个CBD系统，不同类型的CBD在这个系统中扮演着彼此不同的角色。实际上，主CBD和SUB-CBD之间在职能上存在着彼此既独立又联系、既竞争又合作的辨证关系。,27,主CBD与副CBD的结构关系,
