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1、学术论坛104null 2010年第 6期null 总第 300期* 本文系国家社会科学基金项目null农民工住房问题的经济分析与政策体系构建 (项目号: 07BJY058)的阶段性成果b B a T *! ! ! B T T s 刘双良null 杨志云K null 1 房地产领域的风险积聚不是单纯的供需矛盾,已经衍生到金融和财政安全,危及政府公信力和社会稳定b面对房地产市场本身的风险及其关联性风险,本文提出房地产市场合作治理的理念和框架,厘清政府及其相关主管部门a房地产开发商a购房者和城镇居民等多个利益相关者在房地产风险治理中的角色定位,并在此基础上阐明房地产风险合作治理的基本制度安排,为化
2、解复杂性风险提出政策建议b1 o M 风险积聚;政策网络;合作治理;房地产风险 m s | F063null null D S M Anull null c I | 1006- 0863( 2010)06- 0104- 04null null B a C ,3 T 9 ,P B . d b r B - b 1+ Y 20W 90M , S 5 null 6 7 o null7 / L , S / 6 W S = E 6 n ,V L bV d 7 , C B f / , g B i B g B ,7 M 1 null B a B a 6 B a/ B a1 B aS= B 2 B = 8 B
3、bV 7 , g B B 1 B , ? 1 B Q b N V n , b B $ , p B , & r B ? Z ,7 O 6 6 ) , i 4 6 # 4 1 i l b= a S 5 B (一)房地产市场风险:供需之间的风险房地产市场风险主要体现在巨大的市场投资所带来的大面积的住房和楼盘开发,以及大量投机性资金的注入导致的房价虚位高企和事实上日益增加的住房闲置之间的矛盾和潜在的市场泡沫,即房地产的过量供给和居民的有限需求之间的供过于求的风险:一方面,房地产开发投资过热b2006- 2008年三年间,全国范围内房地产开发投资平均增长率为 24null40%,房地产开发投资占固定资产
4、投资的平均比重达 17null94%;另一方面,商品房价格持续快速上涨,超出居民的房价承受能力b自 1998年城镇住房制度改革以来,城镇居民购房压力普遍较大,房价收入比 10多年来一直处于 6null15 1以上,房价收入比居高不下,住房难已成为现代社会null三难 问题之一b而在供过于求的市场逻辑下,商品房空置面积增幅惊人b自 2008年下半年以来,在全球金融危机和国内经济形势下行的引致下,商品房空置面积呈快速增长态势b截至 2008年 12月末,全国商品房空置面积 1null64亿平方米, 同比增长 21null8%,增幅比 11月末提高6null5个百分点b其中,空置商品住宅 9069万
5、平方米,同比增长 32null3%,增幅同比提高 9null4个百分点b易居中国预测,全国 35个典型城市住宅存量约 2null1亿平方米b根据近半年的市场平均消化能力测算,其消化周期将达 33null84个月,接近3年时间b 3(二)金融和财政风险:房地产市场风险的衍生风险首先,大量银行贷款进入房地市场,蕴含银行金融风险b作为资本密集性产业,房地产开发周期长,所需资本金量大,除了自有资本金外,大部分是依靠银行贷款b笔者根据#中国统计年鉴相关数据计算发现, 2005- 2007年房地产贷款占贷款总额比重分别达到 2null01%a2null38%a2null68%,学术论坛2010年第 6期n
6、ull 总第 300期 105null房地产贷款分别增长 24null05%a36null72%a30null96%,房地产贷款增长率 /贷款总额增长率分别为 2null60%a2null33%a1null92%b这意味着大量的银行贷款已经进入了房地产业,银行贷款对房地产贷款的依赖性加大,房地产市场风险将在很大程度上影响银行金融机构的资金安全b一方面在土地储备交易中本身已经沉淀了大量的资本金,隐含着巨大的信贷风险;另一方面,在项目开发融资上,部分上市房企已显现出资金断裂风险b其次,土地财政面临安全风险b近年来,土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源,占比高达 60% - 70% 4,地方政府
7、对土地财政的依赖已经达到一种难以持续的程度,房地产市场的风险波动将直接危及到地方政府的财政安全b例如,北京 2009年土地合同收入占到政府财政收入的 46%,杭州 2009年土地出让收入达到了财政收入的 2null3倍,上海 2009年土地收入相当于财政收入的 41%b 5土地出让金在地方财政收入中占比太高,其背后蕴藏着诸多不可测的地方财政安全风险b(三)房地产引致的社会风险:政府公信力下降与社会群体心理失衡并存2010年null 期间,在全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山 6,成为整个社会普遍关注的热点议题b首先,高房价积蓄社会不满,政府公信力下降b房地产市场,不是
8、一种普通的商品消费市场,更为重要的是,它反映着城镇居民收入和社会财富的再次分配b在房地产市场中,以开发商利益集团(阶层 )为中心的生产者与以普通市民阶层为主的消费者之间的财富积累和收入分配差异,决定着他们抵御房地产市场风险能力大小的差异b现行状态下,房地产业暴利a房价暴涨a居民房价承受能力持续走低,就在于社会财富分配过于偏向房地产业及其开发商,利益分配严重失衡b在房地产市场的发展上,地方政府以地生财,与开发商结成null利益共同体 ,其收入再分配职能严重缺失b在大中城市, null住房难 成为新的社会null三座大山 之一,恰恰反映了政府对房地产市场的监管不力,调控不到位b在这一过程中,城镇居
9、民普遍对住房问题不满,地方政府的公信力大大降低b其次,群体仇富加剧,潜藏社会安全危机b在现行的房地产市场中,房价收入比持续增大,城镇居民往往直接将购房压力转移到对房地产商和富人阶层的null原罪 攻击上来,形成一股强大的社会群体性仇富心理,这种普遍的仇富心理背后是仇视不公b社会公众对于房地产商的普遍印象是利用不正当手段,官商勾结a囤积和炒作土地a擅自更改规划a偷税漏税a牟取暴利b这种对于房地产商的社会心理定势,在房价不断高涨a房地产商屡屡违规操作被曝光以及购房者权益屡屡受到侵害的情况下,不断被肯定a强化和扩大bnull为富不仁 的社会认知和标签,使得开发商和房地产成为社会仇富心理的一个重要的n
10、ull释放窗口 b正如贝克所指出的那样, null风险分配的历史表明,像财富一样,风险是附着在阶级模式上的,只不过是以颠倒的方式:财富在上层聚集,而风险在下层聚集b 7如果不能对当前房地产市场供求风险本身的认知深化到对社会财富和收入再分配的内在把握并做出有效的政策调整,那么潜藏于部分市民心中的仇富情绪就会继续放大或扩大,这不仅会影响房地产市场的持续a健康a有序发展,而且会影响社会主义和谐社会的建设,乃至爆发社会安全危机b a B T s O 5 g B a B # B , B ,P g r B ? Z , d , Z r # i 9 ,B 1 o 4 M 1 m 8 m , p T b 5 # M 1 a 7 ? a # m M 1 8 1 d bC B f / , 5 B i B g B ,7 M 1 6 B a B B = 8 B b g B , ? e nullh e D h a e D ,7 Q / ,YV T 4 , 8 S b 8 , g B # M 1 a 7 ? a M 1 , 1 F B ? , g m M 1 , B 8 b g o B ?
