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1、第九章 项目可行性研究,概述、内容报告编写,勾兑白酒质量标准,第一节 房地产投资项目可行性研究概述,一、可行性研究分类二、房地产开发程序与可行性研究的关系三、可行性研究与项目评估四、房地产项目可行性分析的内容,勾兑白酒质量标准,分类,二,开发程序与可行性研究关系,勾兑白酒质量标准,流程,勾兑白酒质量标准,内 容,勾兑白酒质量标准,勾兑白酒质量标准,可行性研究报告的内容,1、项目概况：介绍项目的背景（即由来）；项目的主要建设内容；项目建设的必要性；报告编制的依据（立项、规划、政策、委托方提供的有关资料）；项目财务测算的主要指标（总投资及其构成；销售收入、利润、利润率；财务评价指标等）2、公司情况
2、：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经营范围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法定代表人、职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况（投资额、注册资本、注册资本份额、资金运转方式）；合营期限；合营性质。3、市场分析：考虑当前本开发项目的销售情况及房地产市场现状、前景预测和对本项目的影响。,可行性研究报告的内容,4、项目选址及建设条件：项目位置、基地现状、周边环境、大市政条件。5、规划构思及建设规模：规划构思包括主体结构用途、配套服务设施、道路交通形式、绿化方式、建筑风格、结构类型等。建设规模包括主要技术经济指标，如总占地面积、规划建设用地面积、规划建筑面积、配套设施面积、容积
3、率、绿化面积、绿化覆盖率等。6、物料消耗与供应：“三材”用料、水、电、气等的用量。7、基础设施：项目自身的基础设施规划安排。8、（消防、安全、）节能9、环境保护,可行性研究报告的内容,10、建设进度11、公司机构设置与人员组织12、投资估算及资金筹措13、财务分析（包括基础数据说明；收入及税金估算；总成本费用估算；现金流量分析；资金平衡分析）14、不确定性分析（盈亏平衡分析；敏感性分析）15、外汇平衡分析：公司是否具有涉外经营权，销售收取外汇所占比例，以及外汇需要支出项目，外汇结算是否能够平衡。16、结论与建议,可行性研究报告的内容,17、附表： （1）经济技术指标表；（2）物料供应表；（3）
4、投资估算表；（4）投资使用与资金筹措表；（5）销售收入及税金估算表；（6）损益表；（7）借款还本付息计算表；（8）现金流量表（全部投资）；（9）现金流量表（自有资金）；（10）资金来源与运用表；（11）资产负债表；（12）外汇平衡表；（13）敏感性分析表等18、附件 （1）有关项目立项资料 （2）有关企业资料（营业执照、章程、验资报告、合作协议 等） （3）有关项目规划批复资料 （4）有关市政设施的规划或可行性研究资料和环境评价 （5）有关该项目的各部门协调会议纪要 （6）项目的位置图,房地产贷款项目评估报告的框架,建设银行房地产贷款项目评估报告要求1、项目评估结论2、借款人及项目主要关系人资
5、信评估3、项目概况和建设情况评估4、项目市场情况评估5、投资估算与融资方案评估6、财务基础数据的确定7、财务效益评估8、不确定性分析9、银行效益与风险防范措施评估10、附表及附件报告内容参见附件1,可行性研究报告的编制,一、资料收集二、编制技术程序,一、资料收集,1、公司情况：公司合作各方情况说明；合作协议书；项目公司章程；企业法人执照；企业注册资金验资报告2、项目前期审批资料：项目建议书及有关立项批复；项目选址意见书（含位置图）；规划设计条件通知书；审定设计方案通知书（含规划图和建筑设计图）；市政咨询意见（如危改项目，市政公用局、电力等部门出具的意见）,续上,3、项目现状基本情况：占地面积（
6、其中，规划建设用地面积、市政代征地面积、保留用地面积）；现有建筑面积（住宅面积（按公房和私房分）、单位用房面积（按商业、办公、学校等性质分）；现状居住人口、户数，单位数量；树木、公厕等；市政基础设施情况（上水、下水、电力、供气、供热、电信的管线情况、设施用房情况）4、项目规划设想：总建筑面积（其中，物业分割情况：（1）住宅、写字楼、商场、公寓、地下车库、人防及设备用房、配套设施用房（居委会、锅炉房、煤气调压站、变电室等）；或者简单分为居住物业、配套公建、非配套公建；（2）地上建筑面积和地下建筑面积）；绿地率；规划容积率；建筑密度；各类建筑成本的初步估算资料。第五节 房地产投资项目可行性研究报告
7、的编制,续上,5、拆迁设想：居民补偿标准；住宅和单位用房补偿设想；树木、公厕、市政管线补偿费用等6、市政和环保咨询情况，包括：（1）供电：北京供电企业管理协会咨询服务部的“供电可行性咨询报告”；（2）上水：市自来水公司设计部门的“给水规划方案”；（3）下水：市政局的四方市政技术开发公司的“排水方案”；（4）供热：热力公司业务科的“规划供热方案”；（5）煤气：煤气公司的“煤气大市政综合意见；（6）天然气：天然气公司的有关咨询方案；（7）电信：电信规划设计院的“内部电信管道建设方案”；（8）环保：市环保所对“环境影响分析”（由市环保所做）的批复；（9）其他：有关该项目或所在地区市政综合协调会的纪要
8、,续上,7、项目建设进度安排：是否分期进行（各期建设内容和规模）；项目建设周期（各栋号开工时间、竣工时间等）8、项目资金落实情况：自有资金（注册资金、自筹资金）；贷款规模（贷款期限、利率和还款要求）9、项目经营设想：销售、出租和自用房产的数量；售价和租金的水平；分期销售和分期租赁的计划（预售和预租的物业类型、面积、收款计划）；出租经营的成本费用构成和各自取费标准,二、编制技术程序,1、了解项目的公司情况和该项目的来龙去脉；2、了解项目的现状和规划情况，主要是需拆迁的情况和规划物业的分割情况；3、了解项目的市政基础设施情况和规划设想；4、初步分析项目的市场前景，主要在不同物业的售价和租金的定位上
9、；,技术程序,5、估算项目的投资构成（根据规模，应有针对性的控制和调整），编制总投资估算表；6、确定项目的建设进度安排（编制工程进度表，即横道图）和分期（按年、半年或季度）投资情况；7、确定销售计划，编制销售收入与税金及附加预测表；8、初步编制项目的损益表（注意：各年的开发成本并非按实际投入的资金计算，而是按照销售的商品房面积来分摊）；,续上,9、根据项目的资金情况（包括自有资金和预售（租）收入），分析能否保持建设期间各期的资金平衡（需要注意的是，并非所有的预售所得都用来投入建设，而是扣除必要的两税一费、销售费用和利息（若有贷款的话）；如果自有资金和预售收入难于满足投资的需求，应考虑安排贷款，
10、此时应考虑编制借款还本付息计算表，每年的利息作为当期损益，计入开发费用，同时列支在总投资估算中；编制投资使用计划及资金筹措表；10、上述的第5-8步是财务测算的关键环节，应根据不同项目具体分析（特别是涉及到贷款的情况下，需细加斟酌）,续上,11、对于销售和出租并存的项目，总投资中的建设投资按所有物业的投资额考虑；但在损益表中计算利润时，应将销售和出租两部分分开：（1）出租部分的总成本费用中含有折旧费和摊销费（按出租物业占总物业面积比例来确定其建设投资，即形成的资产价值），而销售部分参照各年销售收入来回收（或核销）相应的开发成本；（2）有关税金：土地增值税仅对销售部分征收，不对出租经营部分征收，
11、应按比例单独计算，其他税金（两税一费）则单独计算后再汇总；（3）有关费用：根据实际发生情况，按实际发生时间投入计算；（4）发生时点：土地增值税和所得税一般按销售完成后才结算；出租经营时按年度结算所得税,续上,12、编制现金流量表（全部投资）和现金流量表（自有资金），计算有关指标（注意：如果不需贷款且仅计算总自有资金（而不是分合资各方单独编表的话）的现金流量表，有关指标（净现值和内部投资收益率）和全部投资完全一样，可以不编）13、编制资金来源与运用表（资产负债表和外汇平衡表根据情况编）。,附件1：房地产贷款项目评估,一、项目评估结论（一）项目受理情况（简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、
12、金额、期限、利率，建设银行受理并开始评估项目的时间、过程）（二）贷款项目评估结论1.建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件（如评估结果为不同意为项目提供贷款，说明不同意的理由）2.概括项目的竞争优势和劣势3.该项目贷款给银行带来的收益（1）直接收益；2）间接收益）4.银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施（1）潜在风险； 2 ） 风险防范措施）5.有关数据摘要,有关数据摘要,二、借款人及关系人评价（一）借款人评价见下表,（二）项目其他主要关系人评价,（若借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进行客户评价，并在此列表反映有关单位的基本情况）附主要关系人基本情况表（有多个主要关系人
13、的，应分别填列）项目相关人家族树图（根据项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘出项目各方关系树形图）,三、项目概况和建设情况评估,1.项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况)2.项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件）3.项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析）4.项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与本项目有关人员的技术水平）5.环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响）,四、项目市场情况评估,1
14、.房地产投资环境评估（主要分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市基础设施等情况进行分析）2.项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）3.房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况）4.市场情况评估（1）供求情况；（2）价格分析；（3）成本分析；（4）项目竞争能力分析；（5）销售前景分析）,五、投资估算与融资方案评估,1.房地产项目资金需求预测（分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用）（1）土地费用;（2）前期工程费;（3）基础设施建设费；（4）建筑
15、安装工程费；（5）公共配套设施建设费；（6）开发间接费用；（7）管理费用；（8）财务费用；（9）销售费用；（10）开发期税费；（11）其他费用；（12）不可预见费；（13）经营资金；经评估，调整房地产项目总投资为_万元，其中：开发建设投资_万元，经营资金_万元。（并据此填列项目总投资估算表）,2.融资方案评估简述项目的资金筹措方案：该项目总投资_万元，其中自有资金 万元，预租售收入_万元，银行贷款_万元，其它资金来源 万元，此次申请建行贷款_万元。自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）、预租售收入、银行贷款、其他资金来源（外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金
16、）、利用外资情况和方式、投资估算及融资方案尚存的主要问题（根据项目所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式及所确定的到位时间安排，对项目建设所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估，并填列投资计划与资金筹措表 ）,六、财务基础数据的确定,1.项目建设期_年，经营期_年。2.开发产品成本估算（根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列开发产品成本归集估算表）（1）住宅成本；（2）写字楼成本；（3）商铺成本；（4）.3.开发产品成本分摊估算（根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列开发产品成本分摊估算表）4.租售价格测算（利用市场比较法）（1）出售价格（测算的依据及结果）；（2）出租价格（测算的依据及结果）5.项目收入测算（根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列经营收入与经营税金及附加估算表）（1）销售收入；（2）出租收入；（3）自营收入,
