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1、上海爱建财富管理有限公司第 1 页共 14 页财务顾问融资类项目业务指引（试行）为了进一步加强融资项目的管理，提高工作效率。经研究，现就融资类项目的立项参考和流程制订如下：一、立项参考政府平台项目业务指引1、优先选择退出平台的项目方或融资主体，且其现金流要全覆盖融资本息。2、优先选择项目方或融资主体发行过企业债券且其长期信用评级须在AA级及以上。3、融资项目可行性研究报告、政府规划批文及相关合同与文件需要提供。4、项目方或融资主体所在地域及当地财政一般预算收入要不低于20亿。若项目优质，可一事一议。5、项目方或融资主体近三年的财务指标。其中: 资产负债率(60%)、流动比率(2)、速动比率(1
2、)、主营收入增长率、净利润增长率以及期末现金及现金等价物增加额、流动资产、流动负债及长期负债率。若项目立项，需项目方或融资主体提供经认可的近三年审计报告, 审计意见为标准的无保留意见。6、融资规模不低于5000万，期限不超过2年，融资成本一事一议。7、项目方或融资主体的真实融资用途要合法合规。8、增信措施，包括抵质押物估值、主要还款来源审核和第三方担保措施，具体标准：（1）抵质押物，包括但不限于: 土地抵押、债权质押、股权质押、不动产抵押等。原则上，抵质押率不超过50%，并且要全覆盖项目融资本息。（2）还款来源，包括但不限于: 主营业务收入、财政补贴收入、土地出让收入等。（3）第三方担保。平台
3、内公司担保、财政出函、人大决议等。对担保方，还需要参照第5条对其基础资料、经营情况、财务报表进行分析和审核。9、项目方或融资主体要有良好的历史记录，无负面舆论影响，主要控制人股东的背景资质良好。上海爱建财富管理有限公司第 2 页共 14 页原则上，政府平台项目至少需满足以上第1、3、4、5、6、8、9条款才可以立项。特殊情况，可根据项目一事一议。商住地产类项目业务指引1、原则上项目方或融资主体要求是清华大学房地产研究所发布的中国房企100强。若项目优质，可一事一议。2、项目所在地指标。目前，原则上只接受国内一线城市、部分二线城市的刚需住宅项目融资。其它城市的融资项目需谨慎评估(附2014国内最
4、新城市等级划分目录)，一事一议。3、项目方的资质是否满足4-3-2条件，四证即:土地证、用地规划许可证、工程规划许可证和工程施工许可证；30%以上的自有资金和二级及以上的房产开发资质。对于优质项目方，尤其是国有企业、上市公司以及中国房企50强等背景实力比较强的项目方或融资主体，在4-3-2资质上可酌情考虑。4、融资项目可行性研究报告、政府规划批文及相关合同与文件需要提供。5、项目方或融资主体的真实融资用途要合法合规。6、原则上融资规模不低于5000万，期限在2年内，融资成本一事一议。7、项目方或融资主体所在地域经济指标、消费者购买力及项目所在地规划与政策要满足上海爱建财富管理有限公司合作金融机
5、构的风控标准和立项要求。8、还款来源。主要查看地产项目的租售回款，在进行敏感性分析时，其租售收入要能覆盖融资本息。9、抵质押物，包括但不限于:土地抵押、债权质押、股权质押、不动产抵押等。原则上，抵押率不超过50%，并且要全覆盖项目融资本息。10、项目方或融资主体近三年的财务指标。其中: 资产负债率(60%)、流动比率(2)、速动比率(1)、主营收入增长率、净利润增长率以及期末现金及现金等价物增加额、流动资产、流动负债及长期负债率。若项目立项，需项目方或融资主体提供经认可的近三年审计报告，审计意见为标准的无保留意见。11、担保增信措施。对担保方，需要参照第10条对其基础资料、经营情况、财务报表进
6、行分析。12、融资方要有良好的历史记录，无负面舆论影响，主要控制人股东的背景资质良好。上海爱建财富管理有限公司第 3 页共 14 页原则上，商住地产项目至少需满足以上第1、2、3、4、6、7、8、9、10、11、12条款才可以立项。特殊情况，可根据项目一事一议。二、项目立项流程1、由项目单位或融资主体报送项目融资申请书及项目的可行性研究报告。项目经理收到材料后会在三个日内根据不同类别项目进行预审，重点项目一日内进行预审。2、预审通过后，我方将对项目的基本资料进行整理，对项目方或融资主体的财务报表进行分析。预审未通过的，由项目方或融资主体一般情况下在七日内补充材料，仍未通过预审的，项目就此结束。
7、若项目方或融资主体未在七日内补充材料，项目就此结束。3、对于政府平台项目，要求按照政府平台项目业务指引进行审核，按立项流程由项目经理进行逐层上报给部门负责人批审，由分管领导进行审核和提出意见。根据分管领导意见由项目方或融资主体一般情况下在七日内补充材料，达到立项标准的，准予立项。4、对于商住地产项目，要求按照商住地产类项目业务指引进行审核，按立项流程由项目经理进行逐层上报负责人批审，由分管领导进行审核和提出意见。根据分管领导意见由项目方或融资主体一般情况下在七日内补充材料，达到立项标准的，准予立项。5、对于未达到立项标准的，项目就此结束。6、对所有的项目分类存档。上海爱建财富管理有限公司第 4
8、 页共 14 页三、项目立项流程图四、其它目前市场上主要以商住地产类项目和政府平台类项目为主，若有涉及其它类别项目的操作，本立项指引将会进行调整或完善，并制定补充规定。五、修订、解释与执行本办法由产品项目部进行修订和解释，于2014年07月01日起执行。产品项目部上海爱建财富管理有限公司2013年06月审核 评估 未通过审核审 批上 报三日完成项目预审 重点项目一日完成预审项目方或融资主体根据资料清单报送项目融资申请预审通过后，项目经理对项目进行整理分析分管领导进行审核评估和提出意见项目立项 对申报材料不齐全或不符合要求的，要求项目方一般情况下七日内补充,仍未达到预审要求的，结束项目初评。根据
9、领导意见由项目方或融资主体一般情况下在七日内补充材料，仍未达到立项要求的，结束项目立项。补充材料补充材料 项目材料进行存档部门负责人审批,通过后上报分管领导审核 存档上海爱建财富管理有限公司第 5 页共 14 页附1：2014国内最新城市等级划分目录2014国内最新城市等级划分目录一线城市5个：北京(全国政治、文化、教育中心)上海(全国经济中心)广州(经济发达，中国第三大城市)深圳(经济发达、特区城市)天津(重要经济大港)二线发达城市8个：杭州(经济发达、副省级、强省省会)南京(经济发达、副省级、强省省会)济南(经济发达、副省级、强省省会)重庆(直辖市，西部中心城市)青岛(经济发达、计划单列市
10、)大连(经济发达、计划单列市)宁波(经济发达、计划单列市)厦门(经济发达、计划单列市)二线中等发达城市15个：成都(经济发展较好、区域中心、副省级省会)武汉(经济发展较好、区域中心、副省级省会)哈尔滨(经济发展较好、区域中心、副省级省会)沈阳(经济发展较好、区域中心、副省级省会)西安(区域中心、副省级省会)长春(区域中心、副省级省会)长沙(经济发展较好、地级市 省会)福州(经济发展较好、地级市 省会)郑州(经济发展较好、地级市 省会)石家庄(经济发展较好、地级市 省会)苏州(经济强市、中国地级市经济最强市)佛山(经济强市)东莞(经济强市)无锡(经济强市)烟台(经济强市)太原(经济强市、地级市省
11、会)上海爱建财富管理有限公司第 6 页共 14 页二线发展较弱城市：合肥 (地级市省会)南昌 (地级市省会)南宁 (地级市省会）昆明 (地级市省会)温州 (重要的经济城市)淄博 (重要的工业城市)唐山（河北经济强市）三线城市：乌鲁木齐（新疆自治区首府）贵阳（贵州省会）海口（海南省会）兰州（甘肃省会）银川（宁夏自治区首府）西宁（青海省会）呼和浩特（内蒙古首府）泉州（福建经济第一强市）包头（内蒙古第一大城市，经济第二强市）南通（江苏经济强市）大庆（黑龙江经济强市）徐州（江苏经济强市）潍坊（山东经济强市）常州（江苏经济强市）鄂尔多斯（内蒙古经济第一强市）绍兴（浙江经济强市）济宁（山东经济强市）盐城（
12、江苏经济强市）邯郸（河北经济第三强市）临沂（山东经济强市）洛阳（河南经济强市、古都）东营（山东经济强市）扬州（江苏经济强市）台州（浙江经济强市）嘉兴（浙江经济强市）沧州（河北经济强市）榆林（陕西经济第二强市）泰州（江苏经济强市）镇江（江苏经济强市）昆山（全国百强县第一名）上海爱建财富管理有限公司第 7 页共 14 页江阴（全国百强县第二名）张家港（全国百强县第三名）义乌（浙江经济强市 县级市）金华（浙江经济强市）保定（河北经济强市）吉林（吉林经济第二强市）鞍山（辽宁经济第三强市）泰安（山东经济强市）宜昌（湖北经济第二强市）襄阳（湖北经济第三强市）中山（广东经济强市）惠州（广东经济强市）南阳（河
13、南经济强市）威海（山东经济强市）德州（山东经济强市）岳阳（湖南经济第二强市）聊城（山东经济强市）常德（湖南经济强市）漳州（福建经济第四强市）滨州（山东经济强市）茂名（广东经济强市）淮安（江苏经济强市）江门（广东经济强市）芜湖（安徽经济第二强市）湛江（广东经济强市）廊坊（河北经济强市）菏泽（山东经济强市）柳州（广西经济第二强市）宝鸡（陕西第二大城市、经济第四强市）珠海（特区、广东经济第十强市）绵阳（四川第二大城市）四线城市：株洲（湖南经济第五强市）枣庄（山东经济第十五强市）许昌（河南经济第四强市）通辽（内蒙古经济第四强市）湖州（浙江经济第八强市）新乡（河南经济第五强市）咸阳（陕西经济第三强市）上
14、海爱建财富管理有限公司第 8 页共 14 页松原（吉林经济第三强市）连云港（江苏经济第十二强市）安阳（河南经济第六强市）周口（河南经济第七强市）焦作（河南经济第八强市）赤峰（内蒙古经济第五强市）邢台（河北经济第七强市）郴州（湖南经济第六强市）宿迁（江苏经济第十三强市）赣州（江西经济第二强市）平顶山（河南经济第九强市）桂林（广西经济第三强市）肇庆（广东经济第十一强市）曲靖（云南经济第二强市）九江（江西经济第三强市）商丘（河南经济第十强市）汕头（广东经济第十二强市）信阳（河南经济第十一强市）驻马店（河南经济第十二强市）营口（辽宁经济第四强市）揭阳（广东经济第十三强市）龙岩（福建经济第五强市）安庆（
15、安徽经济第三强市）日照（山东经济第十五强市）遵义（贵州经济第二强市）三明（福建经济第六强市）呼伦贝尔（内蒙古经济第六强市）长治（山西经济第二强市）湘潭（湖南经济第七强市）德阳（四川经济第三强市）南充（四川地级市）乐山（四川地级市）达州（四川地级市）盘锦（辽宁地级市）延安（陕西地级市）上饶（江西地级市）锦州（辽宁地级市）宜春（江西地级市）宜宾（四川地级市）张家口（河北地级市）上海爱建财富管理有限公司第 9 页共 14 页马鞍山（安徽地级市）吕梁（山西地级市）抚顺（辽宁地级市）临汾（山西地级市）渭南（陕西地级市）开封（河南地级市，古都）莆田（福建地级市）荆州（湖北地级市）黄冈（湖北地级市）四平（吉
16、林地级市）承德（河北地级市）齐齐哈尔（黑龙江地级市）三门峡（河南地级市）秦皇岛（河北地级市）本溪（辽宁地级市）玉林（广西地级市）孝感（湖北地级市）牡丹江（黑龙江地级市）娄底（湖南地级市）玉溪（云南地级市）辽阳（辽宁地级市）南平（福建地级市）濮阳（河南地级市）晋中（山西地级市）资阳（四川地级市）都江堰（四川县级市）攀枝花（四川地级市）衢州（浙江地级市）内江（四川地级市）滁州（安徽地级市）阜阳（安徽地级市）十堰（湖北地级市）大同（山西地级市）朝阳（辽宁地级市）六安（安徽地级市）宿州（安徽地级市）通化（吉林地级市）蚌埠（安徽地级市）韶关（广东地级市）丽水（浙江地级市）上海爱建财富管理有限公司第 10 页 共 14自贡（四川地级市）阳江（广东地级市）毕节（贵州地级市）宁德（湖南地级市）运城（山西地级市）绥化（黑龙江地级市）永州（湖南地级市）怀化（湖南地级市、湘西第一大市）黄石（湖北地级市）泸州（四川地级市）清远（广东地级市）邵阳（湖南地级市）衡水（河北地级市）益阳（湖南地级市）丹东
