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1、润广箱包皮具城三年扩张方案（第一版）2010-4-16第一部分 商业发展方向及箱包属性分析一.、商业的发展方向商业将来的发展将分为两个方向“大而全”与“小而精” 。大而全的代表为综合商场与 SHOPPING MALL，小而精的代表则为一些专业的商场或市场，如箱包专业商场、鞋类专业商场等。城市规模的不同，对二者的需求也就不同，城市越大，对小而精的专业商场需求越大，因为大城市的人们普遍缺少时间且大都购买目的性很强。而度规模较小的城市，小而精的商场需求就越弱。即使是大城市，专业商场也必须依托成熟的商圈，如脱离商圈，将浪费消费者购物的时间，且很难形成消费氛围，不利于消费者的“一站式”购物，大大增加开店
2、的风险。二、箱包产品的属性与特点1、箱包属性的变迁箱包的产品属性是逐步递进的，从最初的实用性，慢慢过渡到装饰性，最终一些顶级的品牌成为一种身份与审美情趣的象征。从最初的一年四季一个包，慢慢变为一个季节一个包，后来变为随着衣着的颜色与感觉的不同搭配不同的包，使箱包成为像首饰一样的装饰品，在保证实用功能的前提下，装饰功能逐渐占据主导地位。2、箱包的特点 女人不可或缺 男人次之 产品因产地、材质不同价格差异较大 单品利润率较高 库存压力较服装小 消费层级区分明显 易形成稳定的消费人群第二部分 目标城市的宏观数据分析一、哈市及目标城市宏观数据分析目前东北三省除辽宁白沟的箱包批发集散地外，只有哈尔滨振龙
3、箱包皮具城为最成形，也是最成功的箱包专业商场。振龙箱包面积 15000，地上三层，地下一层，有商户 300 余家。振龙之所以能在哈尔滨经营的顺风顺水，除了哈市能够辐射很多周边市县进行批发以外，必然还存在着其他的宏观因素。现以哈尔滨为例，来对比分析箱包商场可以运营的宏观因素。哈市及目标城市宏观数据序号 城市 人口数量 GDP 人均收入 人均消费 人均消费收入比 商品销售总额1 沈阳 720.4 万 4167 亿 1.856 万元 1.6447 万 0.8862 1781.7.亿2 长春 718.2 万 2919 亿 1.6 万 1.3 万 0.8125 1095.3 亿3 大庆 277.2 万
4、2120.4 亿 1.8 万 无确切数据 502 亿4 齐齐哈尔 569.2 万 665.9 亿 1.1 万 0.9314 万 0.8467 257.3 亿5 佳木斯 244.7 万 432.7 亿 1.1021 万 1.0108 万 0.9987 178.1 亿6 牡丹江 270.9 万 417 亿 1.07 万 0.5953 万 0.5564 168.7 亿7 哈尔滨 474.7 万（市区） 3258.1 亿 1.5887 万 1.2358 万 0.7779 1507.9 亿注：网上只是说明大庆人均消费黑龙江省第二，无法查到确切数据 涂色指标标准：高于哈市指标，或低于哈市指标在 20%的幅
5、度以内从上表可以看出，沈阳与长春都符合标准，省内城市只有大庆和齐齐哈尔有三项指标符合，佳木斯、牡丹江则一项符合指标都没有。二、依据数据，各目标城市理论商场规模及类型根据以上的指标对比，在宏观数据上可以得出结论： 沈阳与长春可开设面积在 10000左右的商场（因辐射能力问题，所以规模为振龙的 60%） 大庆、齐齐哈尔可开设与润广箱包体量相当的商场（5000左右） ，适当补充鞋类和饰品类 佳木斯、牡丹江开设商场的体量要小，箱包部分不应超过 2000，同时还要以鞋类和饰品类进行补充第三部分 商场单店开店成本及利润一、单店成本及利润分析目标城市开店成本及利润分析表成本分析城 市 沈阳 长春 大庆 齐齐
6、哈尔 牡丹江 佳木斯面 积 10000 10000 5000 5000 3000 3000单价 2 元/天米 1.5 元/天米 1.3 元/天米 1.1 元/天米 0.9 元/天米 0.9 元/天米租金总额 730 万 550 万 240 万 200 万 99 万 99 万单价 1000 元/ 1000 元/ 800 元/ 800 元/ 800 元/ 800 元/装修 总额 200 万 （5 年折旧）200 万 （5 年折旧）80 万 （5 年折旧）80 万 （5 年折旧）48 万 （5 年折旧）48 万 （5 年折旧）单价 0.5 元/天米 0.5 元/天米 0.5 元/天米 0.5 元/天
7、米 0.5 元/天米 0.5 元/天米风水电气 总额 185 万 185 万 92 万 92 万 55 万 55 万人力成本 150 万 130 万 80 万 70 万 50 万 50 万管理费用 100 万 100 万 50 万 50 万 30 万 30 万宣传费用 200 万 200 万 100 万 100 万 50 万 50 万年成本 1565 万 1365 万 642 万 592 万 332 万 332 万利 润 分 析 可租赁面积 7000-8000 7000-8000 3500-4000 3500-4000 2100-2400 2100-2400租 金 单 价 240 元/月平 2
8、00 元/月平 200 元/月平 170 元/月平 145 元/月平 145 元/月平年 收 入 2016-2304 万 1680-1920 万 840-960 万 714-816 万 365-417 万 365-417 万税 前 利 润 451 万-739 万 315-555 万 198 万-318万 122-224 万 33-85 33-85年 利 润 率 29-47% 23-41% 31-50% 21-38% 10-26% 10-26%分析说明： 红色部分的租金单价主要为估算，可控性较差 租金单价可根据实际情况进行调整 因租金调整所损失的部分，可在规划中尽量提高租赁面积来进行弥补 商场的
9、户外广告收入部分因存在很大的不确定性，所以未计算在内 成本部分的人力、管理成本还可进行精细化管理来进行压缩，压缩比例可在 10-15%左右 如因招商进度加快等问题，可能会增加人力成本，但因具体情况无法预测，所以未列入表内 佳木斯、牡丹江开店风险大，须慎重第四部分 市场扩张模式及扩张节奏一、市场扩张模式1、场地获取模式模 式 具 体 方 式 特 点合作模式与场地产权拥有者进行合作，对方出场地，我方负责招商及运营，按一定比例利润分成。装修费用承担比例不同，分成比例也将不同初期资金压力较小，但损失长期利润。存在对方合作期后不继续合作的风险。租赁模式 我方租赁对方场地，每年定期支付租金，并负担全部的装
10、修费用。 初期资金压力较大，但不损失长期利润，存在场地不续租风险。购买模式 我方购买场地的全部产权，然后进行箱包商场的运营。资金投入大，但不损失长期利润，且可享受因运营成功所带来的房产增值利润。场地获取模式优先级排序为 1、合作 2、租赁 3、购买2、市场扩张节奏因资金、经验、人力等因素，初期的扩张以稳妥为主，即在哈尔滨的商场运营取得一定的效果后再向外扩张。根据上面的资料分析、地理因素以及公司人脉等因素，建议第一家连锁店的选址为大庆，然后是长春，接着是齐齐哈尔，牡丹江与佳木斯市场应视上述三家店的运营情况再斟酌进入。目标市场扩张时间表2010 年 2011 年 2012 年 2013 年内 容8
11、 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7哈尔滨商场运营大庆市场扩张调研装修招商开业及运营长春市场扩张调研装修招商开业及运营齐齐哈尔市场扩张调研装修招商开业及运营沈阳市场扩张调研装修招商开业及运营牡丹江及佳木斯市场调研黑龙江江市场及长春市场开拓完毕后，公司将在整个市场开拓的过程中积累了大量的选址、招商和运营经验，同时也培养了一定数量的人才，积累了大量的箱包品牌业户，这时可开始着手进行全国市场的扩张，全国市场扩张主要以一、二级城市为主，三级市场先不予考虑。最终的目标是建立一个覆盖全
12、国一二级城市的箱包连锁机构，整合箱包的销售渠道，使其成为各个城市消费者购包的首选，同时也是各个箱包品牌将产品快速推向市场及大量出货的最主要的渠道，做箱包市场的国美与苏宁。第五部分 商场运营模式及选址标准一、商场的运营模式序号 模式名称 具 体 方 式 特 点 备 注1 出租 业户租赁店铺，支付租金，按照商场的管理规定，自己独立运营店铺。初始资金回流快，但利润的增加只能靠每年租金的增长，业户的业绩提高与商场收入没有关联。扩张初期及二级城市将采用此种方式。2 扣点商场统一收银，业户不用预先支付租金，商场每月按业户营业的比例进行扣点，一般都设保底金额。初始资金回流慢，但随着运营逐步走上正轨，商场的收
13、入将随着业户营业额的增长而增长商场的知名度与口碑形成后，将采用此种方式3 自运营 商场完全独立运营，负责进销存及导购员的管理，需要投入资金及人力，完全由商场自身来承担育运营风险，但利润也是最高。在商场的部分区域可进行自运营，以此来提高商场档次和降低招商难度。同时自运营也将使公司能够更加深刻的了解箱包行业和市场，便于后续的管理和市场开发三种方式各有优缺点，只是在不同的时期和不同条件下的灵活使用和组合。出租模式在哈市作为试点的时候作为重点，扣点将是我们希望普遍采用的模式，自运营模式主要是在需要样板示范及招商难度较大的市场。将来也视城市特点在某个城市至开设直营店，因为直营店对渠道的掌控能力更强。二、
14、商场选址标准1、商场选址的基本要求： 必须在城市的主流商圈以内 格局必须为可运营商场的格局，宽度在 20 米以上，举架在 3.7 米以上 有基本给水及消防设施 必须紧邻正街，且相邻街道人流的主要通道 紧邻正街的楼体面积要大，便于打形象 10000 米商场楼层数量不超过三层 5000 米及以下商场楼层数量不超过两层 商场入口空间要大，大门宽度不能小于四米 所承租物业不能有任何的产权纠纷2、目标城市商圈统计表目标城市商圈统计表城市名称 商圈名称 商 圈 简 介太原街商圈 商圈内有像新世界，伊势丹，中兴，美美百货这样的高档商场，也有想百盛，华联，联营这样的中档的，还有太原街地下商场这样适合年轻人的逛
15、街场所，各种档次的消费都有。中街商圈 商圈内有像商业城这样的老牌商场，还有兴隆大家庭这样的适合各年龄段的，还有想新玛特，中粮大悦城，0101 这样的时尚商场，还有高端的卓展百货。铁西广场 商圈内有铁西百货，新玛特铁西店，友谊商场等中档商场沈阳北行商圈 商圈内有千盛百货，华联商厦，包括很古老的北行大厅等中档商场。重庆路商圈长春的商业重地,商家云集.长春百货大楼、国贸中心、卓展时代广场、王府井购物中心、沃尔玛（亚洲第一大超市）、恒客隆超市、崇智商城、亚泰大酒店、图书城、百信鞋业、和平大世界登上夜间竹麟次栉比，打造了浓厚的商业气息。桂林路商圈是以桂林路为中心，集购物、娱乐、休闲于一体的大规模繁华商业地带。恒客隆超市、桂林路综合市场、桂林商厦、燕莎购物中心、太平洋购物中心、逆风草服饰专卖、大世界酒店、市图书馆、同仁书店、浩莎健身中心，并于 2004 年被命名为“韩国商业一条街”红旗街商圈是长春市二十世纪九十年代发展起来的商业区。商业区汇集了欧亚商都、时代服饰广场、亚细亚大厦、红旗商城、红旗街鲜花水果批发市场、阳光超市等大型商业企业，成为长春继重庆路金街之后又一条极具发展潜力的大型商业街。 长春黑水路商圈是由位于黑水路附近的黑水路批发、远东批发中心等大中型批发中心与数十家中小型商铺共同组成的
