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1、银行调研报告：对市房地产贷款加速增长的调查市房地产投资曾经长期处于平稳增长的状态，不过从 2002年四季度开始，呈现出加速增长的趋势。今年，房地产投资比上年增长 74.5%，2004 年一季度末又比年初增长 298.5%。同时，商业银行房地产贷款、对房地产企业授信也呈现增长加速的状态，今年末商业银行房地产贷款比年初增长 52.6%，2004 年一季度末比年初增长 27.9%。房地产投资增长的加速是需求的增长还是投资冲动？房地产贷款的系统性风险和微观风险状况如何？对此，我们从风险管理的角度进行了调查和分析。 一、市城区建设规模的扩大和需求的增加是房地产投资增长加速的主导因素。 在经过了多年的基础
2、路网建设以后，市城区建设从 2001 年起进入了实质性扩大建设规模的阶段，特别是今年5 月，主要政府机关从原来的办公地址南迁至新的行政服务中心，标志着市城市的重心从老城区移到了新城区。为配合新城区的建设，政府通过廉价的土地供给，加大了商品住宅建设的力度。在对外招商引资中，市也把房地产投资作为重点，在 2002今年，先后有浙江甬佳房地产公司等六家外地房地产企业投资市的房地产项目。今年市房地产投资增长的加速，就是在城市建设规模扩大这种宏观经济背景下形成的：全年住宅开发建设项目 46 个，其中重点开发建设项目 22 个，新开工建设面积 107.3 万平方米，总投资 6.1 亿元；投资额同比增长 74
3、%，高于同期全市固定资产投资增幅 31 个百分点；特别是单套建筑面积在 150220 平方米的高档住宅建设面积，已经达到 35 万平方米。 从需求的角度分析，市房地产需求的不断增长和对需求增长的预期是投资增长的一个重要诱导因素。房地产业发展的基础是居民收入的提高和经济的稳定增长，市房地产业的发展也不例外。在市，近两年煤炭企业职工收入的增长明显加大了房地产需求。2001 年，几度陷入经营困境的市煤炭企业因煤炭价格上升，煤炭需求增长而摆脱了经营困境，最大的煤炭企业矿业集团在当年实现了酝酿已久的工资改革，这次工资改革使矿业集团一部分职工的年工资总收入上升到 10 万元左右，2002今年煤炭价格的持续
4、上涨更使全市煤炭企业职工工资进一步提高。收入的大幅度增长和商业银行提供的住房信贷支持，使很多长期居住在煤矿区的职工积极到城区购买住宅，直接导致了市区住宅需求的迅速增加，从而改变了市房地产市场供求基本平衡的状态。直观的状况是，从 2002 年开始，老城区的新建住宅只要建成就可以顺利的销售出去，价格也呈现小幅度逐步增长的趋势。更有一些在老城区买不到住宅的煤炭企业职工选择了租房的方式在市区居住，使老城区的住宅市场呈现出供不应求的状况。从需求心理的角度来看，居民对商品价格的反映一般是买涨不买跌，房地产价格的不断上涨，进一步增强了居民对房地产价格上涨的预期，一部分潜在的房地产需求变成了现实的需求，这更增
5、加了房地产市场供求不平衡的状况，刺激了新城区的住宅建设和城市配套设施的建设。 二、商业银行房地产贷款的大幅度增长支撑着房地产投资增长的加速。 在市，商业银行房地产贷款对房地产业的作用如同一只转轮，房地产贷款是轮轴，房地产开发和销售是轮缘，在房地产需求的界面上不停的滚动。没有房地产贷款提供的动力，没有居民需求的界面，房地产业就会陷入停顿。今年市房地产投资的加速增长与房地产贷款的加速增长基本上是同步的。从今年初开始，受全国房地产开发市场热度升高的影响，市各商业银行特别是国有商业银行，根据其上级行的授权加大了对房地产企业的贷款营销力度，对房地产开发企业的授信和贷款均呈现大幅度增长的趋势。这其中最具有
6、代表性的是一家国有商业银行分行向市一家私营房地产企业授信 1.2 亿元人民币，创下了市对私营企业的最大授信额度。今年末，市各商业银行房地产贷款余额 7.2 亿元，比年初增加 2.5 亿元，增长 52.6%；其中住房开发贷款增加 1.65亿元，增长 79.2%；个人住房消费贷款增加 8500 万元，增长86.7%。2004 年一季度，住房贷款继续保持着快速增长的趋势，3 月末比年初增加 1.7 亿元，增长 27.9%，比上年同期多增 3.8 亿元；其中，住房开发贷款增长 50.1%，住房消费贷款增长 16.7%，分别比上年同期多增加 1.1 亿元、2.9 亿元。我们在调查中发现，由于统计上的原因
7、，商业银行实际发放的房地产贷款总量要大于统计总量，这主要是由于目前对房地产贷款的统计不包括农村信用社，而农村信用社近两年对房地产企业的开发贷款和对居民个人的消费贷款已经成为房地产投资的重要资金来源。农村信用社对借款人资信状况的审查相对比较宽松，对一家国有商业银行分行是小企业的客户对农村信用社来说就算是大客户了，加上农村信用社贷款手续简便，中等规模的房地产开发商一般都倾向于从农村信用社获得开发贷款。三、虽然目前还不能够做出房地产过热的判断，但是当前房地产贷款潜在的风险很大。 房地产贷款风险的特点是其系统性风险和非系统性风险都比其他类贷款要大，对经济增长的变动敏感。市稍大一些的房地产项目，从土地的
8、获得、房屋的建筑到销售，无一例外的需要商业银行贷款才能完成。也就是说商业银行贷款支持着房地产开发过程中土地、建设、销售三个环节的资金需求，商业银行对每一个环节的贷款出现短缺就会改变整个房地产业的景气状况，并且投资风险最终都将完全转化为贷款风险，形成了商业银行以其房地产贷款承受着整个房地产业风险的状况。从目前市经济的运行情况，对房地产贷款的系统性风险和非系统性风险状况可以作出以下的判断。 从系统性风险的角度分析，1.房地产投资风险取决于经济增长的加速能否维持，居民收入增长是否会减缓。市房地产投资增长的基础是经济增长带来的居民收入增长，如果经济增长加速的趋势能够保持，并且经济效益同步提高，将不会导
9、致出现信贷紧缩的情况，经济增长带动居民收入增长会给房地产业带来空前的发展商机。2.房地产投资风险将关联房地产贷款风险。如果经济增长放缓，或经济增长与效益的提高不同步，经济增长仅仅是投资增长或物价上涨引起的虚增，这很容易引起信贷紧缩。根据19972002 年市经济运行状况做比较分析，再度出现信贷紧缩将有可能使部分房地产项目得不到商业银行贷款，或不能继续得到贷款。这其中，房地产项目在得到开发贷款的同时还必须得到足够的流动资金贷款，即短期的房地产开发贷款，信贷紧缩如果影响到房地产开发贷款又波及房地产流动资金贷款的投放，市在建的46 个房地产项目有不能按照预期建设进度实施的可能。2004 年 3 月末
10、，房地产开发企业流动资金贷款比年初下降 6713 万元，比上年同期下降 1328 万元，这是否意味着房地产信贷已经出现紧缩征兆，值得关注。3.上游产业的价格上涨没有顺利地传给消费者，已经导致房地产开发企业的效益下降。2002 年下半年开始，市建筑材料的价格已经形成全面的上涨，其中主要三种建材的价格平均上涨了35.8%，反映在造价上，住宅平均造价上升了 105 元/平方米。由于房地产建设的特点，房地产企业不可能通过中间产品的整合来消化建材价格的上涨，这就需要向最终消费者转移。不过从市近两年来房产价格的变动趋势来看，建材价格的上涨并没有反映在房产的价格上，今年房产销售价格仅上升 3.8%，这表明房
11、地产企业在目前的市场供求状况下，被迫通过利润消化了建材价格的上涨。虽然房地产业在市属于高利润行业，但是由于房地产企业资产规模小，抵御风险的能力很差，效益的下降往往十分容易形成商业银行的不良贷款。4.高档住宅建设规模不断扩大，潜在的需求风险较大。从实用、需求、经济承受能力来看，建筑面积在 150 平方米以上的住宅可以认定为高档住宅。在市，这类住宅的价格一般在 3500元/平方米左右，一套 150 平方米住宅的售价为 52 万元，加上装修的费用，购买这样一套住宅的总支出在 75 万元以上，这个价格已经不是工薪阶层所能消费的了。但是，市房地产建设中对高档住宅的投资热情在今年达到了一个新水平，单套建筑
12、面积在 150220平方米的高档住宅建设面积，已经达到 35 万平方米，而且这些住宅项目都是与普通商品房住宅项目捆绑在一起的，在项目论证时必须经过细致分析才会发现，这却不是商业银行目前的专业能力所能达到的。 房地产非系统性信贷风险，主要指微观因素导致的贷款风险。近几年,市经济保持着较快的增长趋势，贷款投放基本满足企业有效需求，但是房地产不良贷款状况却不容忽视。到 2004 年 3 月末，房地产不良贷款占比为 5.2%，其中住房消费贷款 6.4%，开发贷款5.3%。市真正开办房地产贷款业务是在 1998 年以后，这段时间恰恰是商业银行内部控制加强，贷款风险管理更加严格的时期，在这种宏观、微观背景
13、下还出现如此高比例的不良贷款，说明房地产非系统性信贷风险需要高度关注。特别是住房消费贷款，有些时间跨度长达 30 年，已经接近住房的全额折旧年限，贷款风险很高。调查发现。房地产非系统性风险主要表现在以下方面：1.房地产贷款的违规行为和道德风险不能有效避免。假抵押、假担保、假资本金是房地产贷款违规行为的突出表现。房地产企业在做房地产项目时，常用的做法是自筹小部分资金或向农村信用社申请少量贷款做资本金，然后再向国有商业银行或股份制商业银行申请开发贷款。对房地产企业来说，投资项目成功可以获利，不成功也不承担风险。2.借款人信用风险。市现有个人住房贷款中的不良贷款，主要是由于借款人的不守信用导致的。如
14、果不能尽快建立起个人信用评价、约束、激励和惩罚机制，住房贷款的借款人信用风险将会随房地产市场的发展呈上升的趋势。现在值得关注的情况是由房地产企业代办的假按揭所产生的风险：借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，住房的价格、房型结构以及地理位置等比较因素发生改变，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的贷款，再重新购置其他住宅，造成商业银行贷款不能收回，这种情况而且比较难控制。3.潜在的利率风险。2004 年初，人民银行扩大了商业银行贷款利率的浮动范围，也正式向商业银行推出贷款利率的风险定价机制，这对于建立在低利率基础上的房地产信贷业务来说，利率风险已经形成
15、。如果把低利率政策与一定的房地产贷款规模看成是完美信息下的纳什均衡，提高贷款利率和紧缩贷款规模同时出现就会导致商业银行与房地产企业两败俱伤的结果。市的房地产开发企业由于规模小，实力弱，承受不了同时紧缩信贷和提高利率的风险。4.不当的土地储备贷款。在商业银行的贷款中，目前有一种与房地产紧密相关却不纳入房地产贷款统计归属的贷款，即所谓的土地储备贷款。这类贷款，由行政性土地储备机构向商业银行贷款，采用保证和土地使用权抵押两种方式。采用保证方式时，由政府相关部门向商业银行出具还款“承诺书” ；采用土地使用权抵押方式时，用虚拟土地使用权质押。这两种担保方式都没有真实的财务价值，风险极大。 四、政策性建议
16、。 1.由于房地产业的发展状况直接关联到上游的钢铁、水泥等行业，下游关联到居民消费，所以对房地产金融业务的宏观调控需要认真、谨慎，操作要精细，避免调控不当影响经济增长。 2.尽快修改现行的房地产金融业务会计核算办法，对股份制商业银行和农村信用社增加房地产金融业务会计科目，使现行的房地产金融业务统计报表，能够涵盖股份制商业银行和农村信用社。3.加大对商业银行房地产贷款业务，特别是土地储备贷款业务的合规性检查，依法认真处罚违规行为。 4.为解决商业银行房地产贷款独自支撑整个房地产行业的状况，需要加快实施房地产贷款证券化措施，这能够有效解决短期存款应对长期投资所形成的冲突，还能让更多的公民有更多的投资渠道参与房地产市场的经营，获取收益并在一定程度上化解商业银行的贷款风险。
