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1、 http:/www.use- 用益信托工作室（ USE TRUST STUDIO） 第 1 页 共 19 页 2012 年房地产信托市场年度发展报告 楼市回暖 风险下降 摘要： 各种来源的数据都表明，房价开始止跌回升。搜房网发布的 12 月百城均价环比上涨0.23%；一线城市环比上涨 0.84%；二线城市环比上涨 0.34%；三线城市环比下跌 1.02%。中原地产发布的数据， 12 月北京平均房价环比上涨 2.12%；上海环比上涨 0.31%；广州环比上涨 1.02%；深圳环比上涨 0.82%。 随着楼市回暖，开发商的资金链也开始好转。开发商新增资金同比增速在 2012 年 4 月份见底，
2、4 月同比增长 5.1%。此后开始一路上扬， 12 月份同比增速已经提高到 16%。 2012 年开发商新增资金 96538 亿元，其中房地产信托只有 3163 亿元，信托占比只有3.3%。 可见 ，信托 资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用非常有限 。 房地产信托新增规模低位运行。 2012 年房地产信托发行规模为 2169 亿元，同比减少24%；房地产信托成立规模为 1764 亿元，同比减少 35%。 房地产信托占比仍处低位。 2012 年房地产信托成立规模占比为 22%。房地产信托成立规模占比与同比增速一样，都下跌至历史低谷，仅仅强于 2007 年的历史最低值 13%。 房地产信托
3、收益率开始下降。 2012 年 12 月，房地产信托的平均预期收益率为 9.67%，依然低于 10%。房地产信托收益率下降，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降；另一方面是因为楼市回暖，房价止跌回升。 贷款占比 大幅 上升。 2012 年贷款占比从 22.2%增加到 41.7%，增加了 19.5 个百分点。 展望 2013，我们认为： 2013 年房地产信托仍将平稳度过，出现违约事件的可能性不大，具体表现很可能与 2012 年类似。房地产信托仍将保持新增规模、占比同时低位运行。收益率很可能会继续小幅下降。 http:/www.use- 用益信托工作室（ USE TRUST STUDIO） 第
4、 2 页 共 19 页 目 录 一、房价：下半年止跌回升 . 4 二、资金：开发商资金链好转 信托占比仍不高 . 6 三、新增：规模和占比都处 于低位 . 9 3.1 房地产信托全貌 . 9 3.2 集合资金房地产信托 . 11 四、余额：余额稳定 占比持续下降 . 12 五、兑付： 2013 年依旧是兑付高峰 . 13 六、收益率：依然低于 10% . 14 七、期限：正常波动 . 15 八、投资方式： 2012 年贷款占比大幅增加 . 16 九、展望：楼市回暖 风险下降 . 18 免责申明 . 19 联系方式 . 19 http:/www.use- 用益信托工作室（ USE TRUST S
5、TUDIO） 第 3 页 共 19 页 图目录 图 1 2012 年下半年房价止跌回升（元 /） . 4 图 2 二线城市止跌回升，三线城市继续下跌（元 /） . 5 图 3 北 上广深房价全部上涨（元 /） . 5 图 4 开发商新增资金同比增速低位企稳反弹 . 6 图 5 开发商资金来源占比变化 . 7 图 6 开发商资金来源 . 7 图 7 开发商国内贷款占比变化 . 8 图 8 开发商从信托融资占比变化 (万亿元 ) . 8 图 9 房地产信托 新增规模、占比变化（单位：亿元） . 9 图 10 集合、单一资金房地产信托季度新增规模（单位：亿元） . 10 图 11 房地产信托构成情况
6、：单一信托两年来首次超过集合信托 . 10 图 12 房地产信托新增规模处于近 3 年低位（单位：亿元） . 11 图 13 房地产信托新增规模同比增速跌至历史低谷 . 12 图 14 房地产信托成立规模占比跌至历史低谷 . 12 图 15 房地 产信托余额及占比（单位：亿元） . 13 图 16 房地产信托已经进入兑付高峰期（单位： %） . 14 图 17 信托收益率略有下降（单位： %） . 14 图 18 今年以来一年期 Shibor 明显下降（单位： %） . 15 图 19 信托平均期限保持平稳（单位： %） . 15 图 20 房地产信托投资方式占比 2012VS2011 贷款大幅增加 . 16 图 21 房地产信托投资方式变化 贷款占比增加 . 17 图 22 房地产信托投资方式占比 贷款占据半壁江山（四季度） . 17 http:/www.use- 用益信托工作室（ USE TRUST STUDIO） 第 4 页 共 19 页 一、房价： 下半年 止跌回升 各种来源
