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1、15 城市房地产市场价格修正体系城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。5.1 城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采
2、光、房型功能、建筑装修等。权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。5.2 房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。5.2.1 城市房地产价格影响因素的选择5.2.1.1 居住房地产的影响因素2-区域因素。主要指地段位置、环境状
3、况、交通状况、配套设施。-个别因素。主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。-权益因素。年限修正、产权状况修正。5.2.1.2 商业房地产的影响因素-区域因素。主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。-个别因素。主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。-权益因素。年限修正、产权状况修正。5.2.1.3 工业房地产的影响因素-区域因素。主要指环境状况、交通状况、配套设施。-个别因素。主要指成新率、层高、土地个别因素。-权益因素。年限修正、产权状况修正。5.2.2 城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定权重 Wi 反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度。权重确定原则：
4、5.2.2.1 权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在 01 之间，各选定因素的权重值之和1 ；5.2.2.2 权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；5.2.2.3 不同类型房地产市场价格的影响程度不同，分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。35.2.3 城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算5.2.3.1 修正幅度值的计算以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减，得到上调或下调的最高值。上调幅度的计算公式见式Fl(Vmax-Vc
5、)/Vc*100 (1)下调幅度的计算公式见式(55)：F2(Vc-Vmin) /Vc*100 (2)式中：F1-房地产市场价格上调最大幅度；F2-房地产市场价格下调最大幅度；Vc城市房地产市场价格；Vmax-级别或区域正常房地产价格的最高值；Vmin-级别或区域正常房地产价格的最低值。在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值将物业价格修正幅度划分成五个档次。5.2.3.2 影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值，按式(3)和式(4)计算各因素的修正幅度。F1i=Fl*Wi (3)F2i=F2*Wi (4)式中：F1i-某一因素的上调幅度；F
6、2i-某一因素的下调幅度；Wi-某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。4以城市房地产市场价格为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间内插条件较优的修正系数，一般为 F1i2，同时确定较优条件下的房地产价格标准。在一般水平与下限价格之间。内插条件较劣的修正系数，一般为 F2i2，同时确定较劣条件下的房地产价格标准。5.2.4 城市房地产市场价格修正系数表的编制按优、较优、一般、较劣、劣确定各种房地产价格标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准。影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，8
7、0-100 分优、60-80 分较优、40-60 分一般、20-40 分较劣、0-20分劣。按此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇级别的房地产市场价格修正系数表。5.3 住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.3.1 住宅房地产市场价格主要影响因素5.3.1.1 区域因素-地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度。-环境状况。主要指环境质量、景观环境、治安状况。-交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。-其他因素。55.3.1.2 个别因素-成新率
8、。主要指房屋的新旧程度。-朝向。主要指房屋主卧室的朝向。-楼层。主要指房屋所在的自然层。-通风采光。主要指房屋的间距、通风采光情况。-房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型。5.3.1.3 权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正。5.3.2 住宅房地产市场价格影响因素修正5.3.2.1 区域因素修正区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100 分优、60-80 分较优、40-60 分一般、
9、20-40 分较劣、0-20 分劣。6住宅房地产区域因素修正系数指标说明表因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣离市中心距离 M离片区中心距离 M土地级别 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20地段位置人口密度 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20供水 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20排水 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20供电 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20供气 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20供热 80-100 60-80 40-60 20-40
10、0-20市政配套通讯设施 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20中 学 M小 学 M医 院 M体育场馆 M公 园 M商场 M公用设施配套菜 场 M会所 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20健身房 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20游泳馆 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20车库 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20网球场 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20配套设施小区配套道路通达度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路距公交站点距离 M公
11、交便捷度 公交车次 距火车站距离 M距飞机场距离 M对外交通 距离距码头距离 M交通状况路网密度 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20水环境 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20气环境 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20声环境 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20环境质量优劣度80-100 60-80 40-60 20-40 0-20自然景观 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20环境状况景观环境 小区景观 80-100 60-80 40-60 20-40 0-207绿化率 80-10
12、0 60-80 40-60 20-40 0-2080-100 60-80 40-60 20-40 0-20治安状况 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20治安环境交通管制 80-100 60-80 40-60 20-40 0-20住宅房地产区域因素修正系数表因素 权重 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣离市中心距离离片区中心距离土地级别地段位置 人口密度供水排水供电供气供热市政配套通讯设施中 学小 学医 院体育场馆公 园商场公用设施配套菜 场会所健身房游泳馆车库网球场配套设施小区配套道路通达度距公交站点距离公交便捷度 公交车次距火车站距离距飞机场距离对外交通距离距码头距离
13、交通状况路网密度水环境气环境声环境环境状况环境质量优劣度8自然景观小区景观绿化率景观环境治安状况治安环境 交通管制合计5.3.2.2 个别因素修正1） 成新率根据房地产估价规范及相关法律、法规：各种结构房屋的经济耐用年限一般为：（1）钢筋混凝土结构：生产用房 50 年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房 60 年；（2）砖混结构一等：生产用房 40 年，受腐蚀的生产用房 30 年，非生产用房 50 年；（3）砖混结构二等：生产用房 40 年，受腐蚀的生产用房 30 年，非生产用房 50 年；（4）砖木结构：生产用房 30 年，受腐蚀的生产用房 20 年，非生产用房 40 年；（5）简易结构
14、10 年。计算公式为：年折旧额=建筑物重置价（1-残值率）耐用年限成新率=1-房屋已使用年数（1-残值率）耐用年限房屋如果不是危房，成新率一般不低于 30%。9按建设部房屋完损等级确定成新率完全好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危 险 房全新 全部符合 大部符合 全部符合 大部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合分类成新条件分部 1 0.91 0.80.9 0.70.8 0.60.7 0.50.6 0.40.5 0.4 以下地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降有承载能力，有少量不均匀沉降承载能力不足，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响有明显不均匀下降且有继
15、续发展，严重影响上部结构安全和正常使用承载能力严重不足，有严重不均匀沉降，已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲，房屋随时有倒塌可能承重构件 完好坚固，屋架、墙体完好承重构件、木屋架各部件节点连接基本完好承重墙体产生下垂变动，有轻微裂缝，木屋架有局部腐朽承重墙体严重损坏，有明显下垂变形，木架端节点腐朽，有明显下垂变形或倾斜构件严重腐朽，开裂变形，已超过极限，丧失稳定性非承重墙 墙体完好牢固，无破损 砖墙体轻微裂缝，面层破损部分墙体裂缝，间隔墙面层局部损坏，失修严重 墙体裂缝、倾斜墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌屋面 不渗漏，排水设施畅通 局部渗漏，排水设施基本畅通 局部漏雨，局部高低不平严重漏雨，木屋架严重腐朽，排水设施严重锈料、断裂不全墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌结构和楼地面楼地面整体面层完好、平整 整体面层基本完好 整体面层局部空鼓、裂缝
