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1、1第一章 房地产基础术语、知识房屋建筑概述通常认为，建筑是建筑物和构筑物的 总称。其中供人 们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生 产，生活的建筑，称为“构筑物 ”，如水坝，烟囱等。房地产相关词语解释什么叫房地产？指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。什么是房产？指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。什么是房地产业？房地产业包括土地的开发，房屋的建 设、 维修和管理，土地使用权的有偿出让、 转让 ，房屋所有权的买卖、租赁，房地 产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房
2、地产业涉及房地产 生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品 经济发展到一定阶段的产物。属于第三 产业范畴。什么是房地产交易？房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用 权的买卖、租赁、典当、互换、拍 卖 ，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必 须进入房地产市场， 纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体，即从事房地产 交易的组织或个人，他 们在交易活 动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体，即用于交易的对象
3、，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场 的客体；三是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如 经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个 别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对 每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时，房地产交易在很多情况下并不能 “一手交钱，一手交贷” ，土地使用 权和房屋所有 权的转换往往不能在瞬间完成，由此可以概括房地产交易具有以下特点
4、：1、进 行交易的房地产是房产和地 产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。2、地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续 完成。3、地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。4、房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部 门登记、 审核并进行产权变 更登记。5、房地产的增值保值作用，体现房地产交易还具有消费与投 资的双重性质。什么是房地产市场？房地产市场：是由房地产一级市场、二级市场、三 级市场组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部 门掌握，通 过
5、协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。2二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小 业主。三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业 的所有权转让给受让方。从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼住 宅：1、高层住宅（小高层）2 、多 层住宅商 铺：1、临街地铺 2、裙楼商铺3土地相关名词解释什么是土地？狭义：土地仅指地球上
6、的陆地表面；广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层，还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料，具有数量有限，位置固定，使用经久，即是生 产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特征。土地类型是什么？土地按其性质划分为：居住、商住、工业、 仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。什么是土地使用权？所谓土地使用权，是指依法取得的 对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序 办 理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的 权利。它是我国土地使用制度在法律上的体 现。土地使用权是土地所有权
7、的内容之一，它的使用必 须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必 须考虑周围环境，不能 给自然 环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。土地使用权出让方式有哪些？1、协议 出让土地使用权：协议出 让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。2、招标出让土地使用权：是指由土地管理部 门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中 标人取得土地使用权的行 为
8、。3、拍卖出让土地使用权：是指在指定 时间、公开 场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按 规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。什么是地价？土地使用出让的价格，包括土地使用出 让金，市政配套 设施和土地开 发费。现行的土地获取方式（来源）?1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据 2003 年 6 月 1 日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。什么是土地使用权年限？土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、 协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用 权满后，如 该土地用途符合当 时城市规划需要的，土地
9、使用者可申 请续用， 经批准补清地价后继续 使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地的使用年限是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工 业、商 业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；综合用地或其它用地五十年；旅游、娱乐用地四十年。什么是居住区用地?居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。4总用地面积？经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）？经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；什么是住宅用地?住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周
10、合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等的总称。什么是公共服务设施用地?公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、 为居民服务和使用的各类设施的用地， 应包括建筑基底占地及其所属场院、 绿地和配建停车场等。 道路用地?道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。什么是公共绿地?公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块 状带状绿地等。三通一平？是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平？通水(上、下水) 、通电、通路、通 邮、通 讯、通暖气、通天燃气或煤气
11、、平整土地红线图？又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部 门颁发给土地使用权受让者，受 让者只能在红线范围内施工建房；5住宅名词解释什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们 生活起居的功能和设施。那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具 备这些功能设施， 这是划分住宅与非住宅的一个根本 标志。人 们为自身生活起居 设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的 树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着人类的进化
12、和劳动本领的增强 ，人 们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通 过人工的 劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作 为人类劳动的结晶，反 过来又为人类的生存、享受和发展提供必 备的条件。什么是住宅的产权？如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有 权。特征 为：1、所有权在行使时不需要他人的 协助是一种绝对权。2、住宅的产权是对住宅的支配 权，任何人不得干 预。3、一处住宅只有一项产权，具有排他性。什么是住宅产权“共同共有”？是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常 见的如夫妻关系。各共有人
13、并不能拥有自己的产权部分，因此 对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能 请求分割。什么是住宅小区？住宅小区也称“居住小区” 是由城市道路以及自然只是线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。住宅包括哪些类型？现代城镇住宅分类很多：1、按照住宅层数分类，可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）2、按照住宅承重结构所选用的主要材料分 类，可分 为：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇
14、外墙砖 砌）、框架 轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、 轻钢骨结构）3、按照住宅的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅4、按照住宅的设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯 间式住宅）；5、按照住宅的用途和功能分类 ，可分 为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）什么是预售商品住宅？指建筑工程尚未完成，而预先出售的商品住宅。什么是公有住宅？是指由国家及国有企业、事业单 住投资兴建、 销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产
15、权归国家所有。什么是私有住宅？6是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。什么是住宅建筑安装费？主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用 费、技 术 装备费、技术装备、施工管理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程 总造价” 。毛坯房？是指没有进行装修过的房。什么是期房？指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地 产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费 者在购买期房时应签商品房 预售合同。什么是现房？指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开 发商已
16、办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费 者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。什么是商品房？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可 领独立房产证并可转让 、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工， 带有福利性质的房屋。什么是微利商品房？微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企 业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。什么是安居房？安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是 4 平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府 补贴的非营利性住房。什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有 经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对市 场价格而言，
