《房地产发展方向及投资决策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产发展方向及投资决策（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1题目：房地产发展方向及投资决策二零一五年五月组长 2012039330 高寒成员2012039306 陈晓倩2012039312 任亚飞2012039315 陈梦柯2012039324 王义刚2012039333 尹杰2012039336 赵太祯2012039346 牛雪峰2012039354 许亚林2分工说明高寒进行养老地产的资料查找并总结陈晓倩进行房地产商品房和写字楼的供给需求的情况分析任亚飞进行中国城镇化资料的查找并总结陈梦柯选择题目，列出大纲，分配任务，总结所有成员写的资料进行审核、修改，并补充，制作 PPT，并撰写该期中作业文档王义刚进行城市发展与旅游开发项目等市场分析并撰写尹杰进
2、行绿色建筑资料和图片的查找并总结赵太祯进行老龄化社会分析和海绵城市资料总结许亚林进行中国房地产发展环境分析牛雪峰进行绿色建筑资料查找和演讲3内容摘要该课题围绕房地产发展方向和投资决策进行分析总结，分七大部分，即1、 中国房地产发展环境分析（中国房地产过去几十年的猛速发展，现在是否达到饱和，未来应该走向产业多元化，绿色化，信息化。 ）2、中国房地产业供给与需求情况分析（商品房、写字楼的供给与需求）3、城市发展和旅游开发项（各地的城市建设突飞猛进，进入了前所未有的城市建设黄金时期。城市旅游景观提升了旅游城市形象，城市建设项目的旅游功能开发显得尤为迫切与重要。 ）4、绿色建筑（发展是人类社会永恒的主
3、题。现在资源紧缺，环境污染，绿色建筑让城市更美好。 ）5、养老房等保障性住房的建筑（21 世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，城市的高楼大厦并不适合老年人使用，这就要求社会对房地产的要求需要适应老年人。 ）6、农村城镇化（国务院副总理李克强表示，我国未来几十年的房地产发展潜力在农村城镇化，中国农村人口达总人口的 70%，这将成为中国房地产一个非常大的契机。 ）7、海绵城市（比喻城市像海绵一样，遇到有降雨时能够就地或者就近吸收、存蓄、渗透、净化雨水，补充地下水、调节水循环。传统城市建设模式，处处是硬化路面。 ）结论是中国房地产需要走可持续发展道路，要更加人性化，绿色化，工业化，产业多样化。在未
4、来 1520 年，中国房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套的系统也呼之欲出。4正文部分一、 中国房地产发展环境分析中国房地产过去几十年的猛速发展，非常火热，房价飞速上涨。房价过快增长，已经让大多数年轻人买不起房，也有多数的人成了一辈子的房奴，这是一件非常令人压抑的事情。2010 年 38 个城市出台“限购令” ，到 2011 年 国务院扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。随着我国的经济发展迅速，旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。城市化趋势将越来越明显，给房地产公司带来的是什么？现在的当地产是否已经饱和
5、？中国房地产会向什么方向发展？这将是我们这次讨论的主题，这些仅供参考吧。二、中国房地产业供给与需求情况分析（商品房、写字楼的供给与需求）从本质意义上说，房地产的价格是由房地产的供给与需求决定的，近年来，我国房地产开发数量急剧增加，且被大企业垄断，市场竞争力不充分，另一方面，我国房地产出现供过于求的现象，据报道，各上市房产企业高涨的库存量，更是在 2014 年的一季度出现了惊人的增长，万科存量增幅最大高达 30%，招商地产增幅 7%等，可以看出，我国已经出现供求于求的房地产泡沫，人口增长促进房地产需求，人口结构直接性向住宅性房地产的发展， ，也影响了商业性房地产写字楼的需求，一线城市强劲，二线城
6、市需求潜力较大，写字楼的开发应以一线城市为主要战场，如上海北京写字楼供给紧张。三、城市发展和旅游开发项目近几年来，各地的城市建设突飞猛进，进入了前所未有的城市5建设黄金时期。城市在发展中，应如何把握这个机遇，造就更多经得起历史考验的标志性建筑？如何创造更多的城市新的风景线？这是一个倍加关注的热门话题。对于那些非自然资源型、传统人文型旅游城市来说，城市旅游景观是城市经济文化建设的产物，是城市社会生活的结晶，城市建设项目的旅游功能开发显得尤为迫切与重要。 （一） 城市建设项目的旅游发展特点:1、展示了城市旅游景观2、保持了城市旅游吸引力3、提升了旅游城市形象 旅游是项审美活动，旅游者求新、求奇、求
7、美的需求，使得旅游景观的建设也始终不离“美”的本质。 4、扩大了旅游产业收入 城市建设项目的旅游开发，实际上是拓展其社会功能，拉长其产业链，基础设施与工程项目在实现其本质功能的同时，达到娱乐百姓的目的，达到相应的经济回报，实现了产业链的延伸。巴黎这样的城市就是没有埃菲尔铁塔，也是一道漂亮的风景线，非常有特色的艺术的欧式建筑，让这个城市充满了韵味。（二）开发内容 所谓开发内容，就是其旅游功能“延展”的内容，也即应配套哪些为旅游者服务的设施与项目。一般说来，这些设施与项目包括：1、对新建设施本体进行“景观化”的设计与建设。2、建设配套设施 3、设立服务中心，提供相关服务4、相关设施配套进出交通，包
8、括有与接待人流相适宜的道路设施与公共交通 5、旅游工作人员服务素质的提高吸引游客前来感受、观光。在功能建设上，要注重人性化、景观化、特色化。作为重大城市建设项目的景观街区或景点，必须按照行业规范来建设，使其符合现代旅游者游览活动的要求。五一、十一旅游人山人海，摩肩接踵，灰头土脸的挤人堆，不好玩吧？前一阵子也不是出现导游骂人的事件吗？这事件还是相当的恶劣的6四、 绿色建筑（一）绿色建筑的产生环境进入二十世纪后，一方面，由于全球气候恶化，越来越多的国家开始控制温室气体排放，另一方面，由于自然资源日益枯竭，环境形势日益严峻，研究人类生存的可持续途径被越来越多的国家关注。一个新的经济发展模式绿色低碳建
9、筑已经悄然兴起，它将引领全世界经济的发展。（二）房地产建设、建筑业是依靠大量消耗能源和资源的行业，这将对生态环境产生极大的影响。在能源消耗的方面，建筑能耗是目前我们的生活中能源消耗的主体。据统计资料显示，一个国家的建筑运行能耗一般占能耗总量的 25%40%；如果再加上建筑构造和拆除过程的能耗以及建筑材料的运输能耗，比例将上升到 50%左右近年来，随着人们环保节能意识的不断加强，提出了房地产行业可持续发展的观念，新世纪的住宅建设方向是降低能耗、节约资源，提高室内居住环境的质量，因此提出“绿色建筑”这一新世纪生态型住宅建设方向。（三）绿色建筑已经成为未来世界建筑的必然发展趋势，目前，各个国家可持续
10、发展的重要环节即为建筑节能减排，绿色建筑不单单局限于屋顶的花园、小区的绿化，而是更深层次的绿色概念。可持续发展是 21 世纪人类共同的目标，绿色建筑是城市建筑由传统的高消耗型转向高效的绿色型发展形式的必经之路，是当今世界建筑发展的必然趋势。发展是人类社会永恒的主题。自从 20 世纪 90 年代联合国在环保大会上提出“可持续发展”的口号后， “可持续发展”战略越来越受到人们的关注，在社会发展的过程中得到广泛的宣传和应用，在建筑领域也掀起了一股“绿色建筑”热潮。因此，在绿色文化的影响下，思想敏锐的建筑师设计出人工与自然相互协调的建筑空间环境，它满足人类生存和发展要求的现代化理想建筑。目前， “绿色
11、建筑”已经成为 21 世纪建筑发展的主流。越来越受到人类的重视 21世纪的环境问题更加严峻，要求房地产更加绿色化、信息化、工业化 7（四）绿色建筑的经济效应任何东西的发展都离不开经济，经济是根本。现今，我国的经济建设蓬勃发展，也面临着生态环境日益恶化的严重问题。自然生态环境的污染和恶化，从经济学角度来看是经济发展和环境保护之间的矛盾产物。对发展中国家经济的发展和环境保护的矛盾也是更加尖锐的。环境库兹涅茨曲线则很好的呈现了他们之间的关系（五）绿色建筑的建筑国内外著名的绿色建筑有许许多多，例如德国的柏林新国会大厦、澳大利亚的 CH2 绿色办公建筑、英国伦敦的贝丁顿零能耗区和市政厅、英国的“伊甸园”
12、工程、清华大学的超低能耗楼、杭州的绿色建筑科技馆、深圳的万科中心、上海建筑科学研究院的绿色建筑工程研究中心办公楼、深圳市建筑科学的研究院办公大楼、上海南市发电厂的主厂房和烟囱改建工程、深圳的南海意仓 3 号楼、上海的世博会最佳实践区“沪上生态家”以及上海的万科朗润园等等。例如英国诺丁汉大学新校区8又比如又比如杭州绿色建筑科技馆图 1 杭州绿色建筑科技馆杭州绿色建筑科技馆建在浙江杭州，其主要功能为绿色建筑示范工程，同时提供绿色建筑方案设计咨询，其运用的多项绿色节能技术为绿色建筑发展提供了宝贵数据1、 高性能围护结构保温系统 ，实现节能 75。2、 地源热泵系统：地源热泵系统地埋管 35m，共 1
13、10 根，热平衡分析，冬季供应热水进行热平衡。3、 毛细管三维辐射采暖制冷系统。可实现：高舒适性、安静、没有冷凝水盘，不存在细菌滋生源；较强的自调节平衡能力；没有9吹风感等，有利于创造健康的室内环境。4、 风光互补发电系统，整体实现可再生能源发电量超过总用电量 8，其中太阳能光伏发电占总用电 2。5、 雨水回收利用系统，非传统水源利用零排放、非传统水源利用 90以上。6、 被动式通风系统，热压通风气流经地下室预冷，进入南北向自然通风井，由井壁风阀进入室内办公空间、再由室内进入中庭、最后通过屋顶自然通风烟囱拔出。7、 电控智能外遮阳，综合遮阳系统建筑形体自遮阳(向南倾斜 15 度)、玻璃自身遮阳
14、。五、养老房地产（一）研究背景：根据 2012 年人口统计数据，我国 65 岁以上老年人口量达到 1.27 亿，占全国总人口量的 9.39%，超过国际认定 7%的标准，我国已经进入老龄化社会。老年人口规模庞大且有加速扩张之势，加之我国特殊的养老观念和独特的 4:2:1 的家庭结构，使中国社会面临越来越严重的养老压力。我国老年人口抚养比率在 2010 年之前保持缓慢增长，在 2011 年则突然进入高速上升阶段，人口红利下降问题凸显。与此同时，我国养老市场迎来绝佳窗口时机。中国老年科研中心的数据显示，超过 16.7%的老年人因生活不能够完全自理或感觉孤单而愿去养老机构安度晚年。此外，经济条件和消费
15、理念的提升促使老年人对居住环境的要求变的越来越高，传统的 “养儿防老”观念开始淡化，这为我国养老地产的发展均创造了良好的条件。（二）研究意义：国务院在关于加强老龄化工作的决定中指出：“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。 ”（三）研究分析1、人口老龄化及消费能力分析10（1）人口老龄化图 2 2003-2012 年中国总人口数、65 岁及以上人口数及老年抚养比从图 2 可以知道，老年人逐年增
16、加，且老年抚养比持续增长。在中国多年来“421”的家庭模式下，养老压力向下一代、下两代传递的趋势越来越明显，老年抚养比不断提高。2010 年这一数据为 11.9%，即每 100 名劳动年龄人口抚养近 12 名 65 岁以上的老年人，相比 2003 年增长了 1.2%。故养老房地产问题不容忽视。（2）消费能力图 3 2010 年（六普）中国 60 岁以上老年人口生活来源状况根据 2010 年我国第六次人口普查数据显示，如图 3 所示，我国老年人的资金主要来源于家庭其他成员供养、退休金收入（2010 年增加到 8383 亿元） 、前期储蓄收入（50% 以上老年人拥有万元以上储蓄存款） 、再就业收入（超过 45%的退休人员在退休后十年内会11继续就业）等。以目前的数据来看，多种的资金来源使老年消费群体的购买力不容小觑，为我国养老社区地产的发展创造了条件。图 4 人口老龄化结构
