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1、前门东区项目市场研究与初步建议工作汇报,2005/12,汇报框架,项目特性,核心问题,基础分析,综合分析,几点考虑,初步建议,下阶段工作重点,项目特性,项目特性,过滤、分级,“腹 地”,利：安静利于居住,弊：交通不方便可达性不好,多元复合（功能、档次,“规模大”,利：时间：适合分期开发，土地增值；空间：有足够的战略纵深空间；,弊：时间：06年、07年高端房地产市场的表现难以预测；空间：45万平米的体量相比市场目前的吸纳量来说太大；,项目特性,“大众化倾向”,有限的混杂,利：前门地区每年有大量的国内外旅游人群；,弊：对住宅的高端产品形成冲击；,项目特性,“区域认可差”,典型的旧城核心区复兴,利：
2、08年的大环境有利内城的住宅用地稀缺旅游人群密集,弊：老北京、外国人、外地人都不认可,项目特性,核心区复兴,城市核心,土地价值,离城市核心区的距离,工厂,郊区化住宅,内城核心区,项目特性,“政府介入”,城市运营,利：拆迁、市政配套、招商方便，社会效益明显,弊：不考虑市场的实际情况，做出的产品市场不接受；,六块保护区的地图,项目特性,“08年的节点”,首开区确定？,利：整体开发有利于项目形象的提升；,弊：市场短期内的吸纳量可能很有限；,项目特性,“宜居性导向”,住宅是重点,项目特性,“成本高昂”,地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率
3、：2.59%,FAR不降低多元物业功能,项目特性,几点考虑,“整体换血”市政整体完成，有利于后续开发；环境整体改造，改善历史形成的不好的印象；有利于整体规划，开发商可以控制开发的成本；,引入“产业”“旅游”升级，引入精品游；酒店业；创意产业；文化产业；,“城市运营”,留给自生长的空间土地价值增长是价值增长的关键,几点考虑,“细分”住宅；酒店；办公；商业；旅游业,“先细分、后过滤”,差异化，互补性,“过滤”住宅；酒店；办公；商业；旅游业,几点考虑,“操作风险”拆迁；规划；保护；建设；后期运营；,“风险控制”,把握好“一头一尾一过程”,“市场风险”对四合院的需求；对酒店的需求；对办公的需求；对商业
4、的需求；,几点考虑,核心问题,“一头一尾一过程”一头：首开区（规划，单体设计建议）一尾：整体定位、总体规划、产品组合一过程：开发策略等,“我们需要考虑的核心问题”,核心问题,基础分析,基础分析,用地分析,政策分析,开发商分析,经济测算,市场分析,用地分析,从城市发展角度,从区域发展角度,从地块内部角度,原规划方案评价,小结,用地分析,从城市发展角度,摊大饼式发展扩张，三环内限建住宅,居住类物业稀缺,用地分析,从城市发展角度,内城的发展,商业与商务价值提升,历史与文化价值提升,用地分析,从区域板块角度,二十五片保护区,土地稀缺,用地分析,从区域板块角度,六个市级重点开发项目,用地分析,从区域板块
5、角度,周边成熟、大众消费,存在着升级的空间,不可低估负面的影响,用地分析,从地块内部角度,地块分区图,用地分析,历史文化条件较好地块形象非常好，周边景观条件突出（前门）交通可达性好，外向性非常的强地下空间可利用（停车）限高12米，可做3-4层较大体量的建筑适宜定位为高端酒店与外向型主力商业区（第一层级）,历史文脉深厚（三里河）地块自身景观条件突出地块形象很好外向性很强交通可达性较好适宜定位为外向型的特色商业区（第一层级）,外向性比较强（与天街的互动）交通可达性较好地下空间可充分利用（停车）限高为9-12米，可做3-4层的建筑适宜定位为外向型的第二层级商业区,外向性比较强交通可达性较好限高为6-
6、9米，可做2-3层的建筑适宜定位为兼顾内外的第二层级商业区,从地块内部角度,用地分析,历史文脉深厚（三里河）地块自身景观条件较好内向性比较强交通与人流组织对周边地块的依赖性较强适宜定位为动态规划区，根据整体方案的需要规划为单侧商业，或者居住及会所类的物业,从地块内部角度,用地分析,外向性比较强，交通可达性较好限高为12-18米，可做4-6层的建筑适宜定位为新合院（公寓类）、生活配套（第三层级商业），以及经济型酒店等物业,内向性比较强，交通可达性一般限高为9-12米，可做3-4层的建筑适宜定位为高档次的新合院居住区（公寓及联排类）,外向性较强，交通可达性较好地下空间可充分利用（停车）限高为9-1
7、2米，可做3-4层的建筑适宜定位为中档次的新合院（公寓及联排类）,从地块内部角度,用地分析,历史文化价值非常高，整体形象重点保护地块自身的内向性非常强内部的交通可达性较差限高为3米，原建筑与胡同肌理都要保留适宜定位为传统的高端合院、精品酒店、私人会所、企业办事处等,历史文化价值较高注意整体形象的保护地块自身内向性较强内部交通可达性弱限高为3-6米，可做1-2层建筑适宜定位为传统的标准合院居住区,历史文化价值较高注意整体形象的保护地块自身内向性较强内部交通可达性弱限高为3-6米，可做1-2层建筑适宜定位为传统的标准合院居住区,历史文化价值较高注意整体形象的保护地块自身内向性较强内部交通可达性较弱
8、限高为3-6米，可做1-2层建筑适宜定位为高档的标准合院与小合院,从地块内部角度,用地分析,历史文化背景较弱外部及内部景观条件都较差地块外向性很强交通可达性很好地下空间可充分利用（停车）限高为12-18米，主要安置回迁类公建等,历史文化背景弱外部及内部景观条件都很缺乏地块外向性很强交通可达性很好限高为24米，原建筑保留,从地块内部角度,用地分析,原规划方案评价,地块属性划分不够细致,具体的功能布局应调整,由纯住性质调整为动态规划区域，根据具体方案可兼顾商业、会所与居住等物业,由商住性质调整为传统的标准四合院居住区域,由商住性质调整为高档次的新合院居住（公寓、TOWNHOUSE）,用地分析,地块
9、分区图,从地块内部角度,用地分析,小结,公建分级布局,逐层过滤体系,鱼骨系统,“软性”安防管理,外围集中停车,内部减少公共空间,通过内部控制与人流组织,基础分析,用地分析,政策分析,开发商分析,经济测算,市场分析,政策分析,私房腾退,整体换血,鼓励买卖四合院,高档住房,招拍挂,在供应量上对本项目有一定的冲击,二环内禁止新增建设性用地,未来商品住宅供应相对稀缺,基础分析,用地分析,政策分析,开发商分析,经济测算,市场分析,政府的强力介入,社会效益的保证,首期的顺利实施,开发商分析,整合力也是生产力！,基础分析,用地分析,政策分析,开发商分析,经济测算,市场分析,经济指标,总占地面积：572540
10、平米总建筑面积：447613平米容积率：0.78,经济测算,测算结果,测算的原则：因为8号地有大量的回迁，应该是包含在70亿的成本里，1号地的酒店应该和酒店管理集团合作，暂不考虑出售，地下停车位按50%的出售率计算，其它的物业都按市场价出售计算；,地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率：2.59%,经济测算,经济测算,基础分析,用地分析,政策分析,开发商分析,经济测算,市场分析,市场分析四合院,全市挂牌保护院落,总述,整体状况,个案分析,访谈分析,什刹海地区,南池子地区,菊儿胡同,房开公司,经纪公司,居住客户,高端客户,销售状况,租
11、赁状况,结论,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,市场分析四合院,供应与需求都不旺盛,需求的面积区间广泛,产品价格受区域影响明显,对本区域的认可度低,可供交易量少,每年成交量少,东、西城明显高出崇文、宣武,400平方米1000平方米,居住、私人会所,客群的使用功能多元,文化办公、企业办事处,特色商业、酒店,保护区内明显高出保护区外,总述,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,各城区挂牌保护四合院情况（鲜鱼口地区68处）,市场分析四合院,整体状况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,各城区四合院供应情况,四合院销售情况,市场分析四合院,整体状况,市场分析四合院市场商业市场办
12、公市场酒店市场,全市四合院供应面积统计,市场分析四合院,整体状况,四合院销售情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,各城区四合院售价水平汇总表（保护区内与保护区外）,市场分析四合院,整体状况,四合院销售情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,各城区四合院总体销售均价情况（单位：万元/占地面积）,市场分析四合院,整体状况,四合院销售情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,东、西城四合院售价对比分析（保护区内与保护区外）,单位：万元/占地面积,市场分析四合院,整体状况,四合院销售情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,各城区四合院租赁情况,市场分析四合院,整
13、体状况,四合院租赁情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,各城区四合院租金水平汇总表（保护区内与保护区外）,市场分析四合院,整体状况,四合院租赁情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,各城区四合院总体租金均价水平（单位：元/建面/天）,市场分析四合院,整体状况,四合院租赁情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,东、西城四合院租金水平分析（保护区内与保护区外）,单位：元/建面/天,市场分析四合院,整体状况,四合院租赁情况,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,市场分析四合院,个案分析,什刹海地区,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,市场分析四合院,个案
14、分析,什刹海地区,鸦儿胡同,西海北沿,后海个人购买翻新院落,法国人菲灵租用,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,西海北沿项目,总体规模： 共9个院落，其中6个是建成院出售，3块为空地出售。开发进度： 1992年进行开发（当时的赴港招商项目，后因政治原因而搁置）， 到1997年，落成了5个院子， 首开时对2个院子（2-3号院）进行了精装修（成品院） 2003年卖出了第一个院子。,市场分析四合院,个案分析,什刹海地区,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,3号院（西海北沿23号院）： 总占地面积439平方米，总建筑面积1025平方米（含地下建面） 地上局部二层（北房），地下一层， 全
15、现浇混凝土结构，外部贴砖处理，仿古风格， 现房出售，均价23000元/建面， 带车库，市政设施齐全。5号院（空地出售）： 总占地面积530平方米， 规划的总建筑面积1100平方米 空地，直接出售，18000元/占地， 由房主自行修建，能办土地证。产品信息： 由于是国企单位，所以对产品设计不太讲究。 最初定位于高档四合院别墅项目， 后期均被公司及单位买走，做招待及办公用地， 客户可以对建筑内部结构自行进行改造,市场分析四合院,个案分析,西海北沿项目,什刹海地区,市场分析四合院市场商业市场办公市场酒店市场,客源信息： 3块空地中：5号院待售， 8号院卖给某餐饮公司， 9号院买给一有部队背景的房开公司做办公用地 建成院落中：上海某公司买走1个院， 某军区部队置换了1个院子， 河南某公司买走1个院， 浙江某公司买走2个院， 1个自留院做办公。使用用途： 以机关单位（如军政部门）、外地企业的驻京办事处、公司会所为主，使用功能偏重内部接待（住宿、娱乐、餐饮）与为主，办公为辅，主要看中地块的周边环境（地段优势、景观优势、交通优势），合院的私密性很强，便于各种接待活动。付款方式： 先付一笔首期款，后付尾款，但不做银行按揭,
