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1、仪征项目市场定位及投资分析报告/CREMR040211第一部分 项目投资环境分析一、仪征地理位置分析 仪征地处长江三角洲的顶端，宁、镇、扬的几何中心和 节点城市，被列入“南京大都市经济圈”和“扬州一体两翼”战略发展范畴。仪征位于江苏省中西部，隶属扬州市。东邻扬州 25 公里，西界南京大厂区，距南京城 70 公里。南濒长江，与镇江、南京句容县、栖霞区隔江相望，江岸线 27.6公里；北倚两淮平原，与安徽省天长市接壤。从纯地理位置来看，仪征位于宁、镇、扬“银三角”几何中心。此外，“南京都市圈”规划有南京、扬州、镇江、芜湖、马鞍山、滁州六大主要城市，并以宁扬、宁镇、宁芜为交通及产业发展的主轴，仪征作为
2、南京与扬州的重要节点城市，属于“南京大都市经济圈”，但受宁、镇、扬“银三角”的辐射较大。在扬州“一体两翼”的沿江开发规划中，仪征作为其“两翼”城市之一，将建设成周边大中城市的“卫星城”。仪征作为南京都市圈和扬州一体两翼城市发展战略的重合辐射部位，以其独特的区位条件分享着大城市在经济、文化等多方面的优势，可以参与到区域资源的分工和分配中去，推动着全市经济和社会的发展。 沿江高等公路的通车，仪征与扬子石化、金陵石化的距离拉近在“沿江开发”、产业联动的规划下，沿江高等公路通车，仪征与扬子石化、金陵石化只有 10 公里的距离，车程约 10 分钟。扬子石化、金陵石化北濒“黄金水道”长江，南临京沪铁路和沪
3、宁高速公路，均为国有特大型企业，有着近 10 万的在职人口，人均年总收入达 5-6 万元，可以成为未来仪征房地产发展的重要客源。仪征项目市场定位及投资分析报告/CREMR040212 仪征较为便捷的水陆交通网，拉近了其与周边各大中城市的距离。目前其客流主要依靠公路，物流以公路、港口运输为主， 铁路目前尚未发挥巨大的作用。仪征区域公路交通已形成五横六纵体系。其中 五横为：沿江高等级公路、宁通高速公路、宁启铁路、扬冶公路、扬天公路；六纵为：青长线、十月线、万年大道、泗大线、圩曹线、土古线。宁通高速公路贯穿市区北部，连接着京沪与沪宁两条重要高速公路。仪征长江岸线资源具有得天独厚的优势。自然和区位优势
4、，外加南京大桥的净空限制，仪征成为万吨级海轮直接进入长江最靠近上游的港口，且随着长江流域经济发展和仪征沿江岸线开发的展开，仪征港口运输优势渐显。目前途径仪征的宁启铁路已通车，但其尚未发挥巨大的作用。图 1-1 仪征地理位置图 仪征把交通基础设施建设放在突出位置。沿江高速和润扬大桥将仪征更密切地融入到宁、镇、扬“银三角”经济圈，参与产业、消费人口新的布局和分工框架中。公路方面，仪征将建成“王”字型公路主骨架，建立以高速便捷为特征的综合交通运输体系，实现市域公路与全省高速公路的联网畅通，重点筹建与南京长江二桥、润扬大桥相连结的沿江公路，拓宽改造扬冶线（仪征段）。同时，构建现代仪征项目市场定位及投资
5、分析报告/CREMR040213化的城市公共设施体系以完善城市功能，全方位做好润扬大桥和宁启铁路建设的配套服务工作；使万年大道成为连接港口和宁启铁路仪征站前广场的纵向干道。在港口建设方面，仪征进一步疏浚改造仪扬河、金斗河等内河航道。并与南京港务局共同投资筹建南京港仪征港区一期工程，建设液体化工等各种多功能泊位。沿江高速与润扬大桥的建设，将使仪征更密切地融入到宁、镇、扬“银三角”经济圈，用新的眼光审视金陵石化、六合区、镇江等单体，运用“半小时通行圈”的新度量标准参与产业、消费人口新的布局和分工框架中。二、仪征经济发展状况分析2.1 经济现状 在扬州各县市中，仪征经济指标列居前列；与全国县域经济基
6、本竞争力百强县市相比，尚有一定差距2003 年，仪征 GDP 总量 71.69 亿元，人均 GDP1.2 万元，人均储蓄 8819 元，在扬州各县市中排名第二，仅次于江都市。财政收入 11.25 亿元，远高于扬州其他各县市。图 1-2 2003 年扬州各县市人均经济指标对比图05000100001500020000宝 应 县 仪 征 市 高 邮 市 江 都 市职 工 平 均 工 资农 民 人 均 收 入人 均 GDP居 民 人 均 储 蓄数据来源：江苏省 2003 年统计年鉴与全国县域经济基本竞争力百强县市相比，仪征仍存在一定的差距。表 1-1 2003 年仪征与百强县市经济指标平均水平对比百
7、强县市 仪征平均规模人口（万人） 89.1 59.36GDP（亿元） 142.59 71.69人均 GDP（元） 17220 12077数据来源：仪征政府官方网站仪征项目市场定位及投资分析报告/CREMR040214 第二产业高速发展，在 GDP 中占绝对比重，并以纺织业、制造业为主导产业。2003 年仪征全市实现国内生产总值 71.69 亿元，按可比价计算，比上年增长11.2%。全市人均国内生产总值达 1.2 万元。三次产业结构由 2002 年的 10.7:58.6:30.7 调整为 8.9:61.3:29.8，工业总产值所占比重有 58.6%上升为 61.3%，且仍在加大。今年一季度，仪征
8、全市完成生产总值 20.02 亿元，第二产业增长 27.2%，远远高于一产和三产的增长（分别为 4.6%和 13.6%）。仪征工业的发展主要依托纺织业、文教体育用品制造业、通用设备制造业、交通运输设备制造业和电气机械及器材制造业 5 大产业为主导，新增大型化工企业的投产，已有骨干企业如上汽仪征公司等的拉动，优势产品如化纤、纺织品等产值的增长以及出口的增加，这些因素为仪征工业的持续稳定增长奠定了坚实的基础. 固定资产投资增势强劲，其中工业企业投资额所占比重最大。 2003 年，仪征全市固定资产投资完成 35 亿元，其中地方全社会固定资产投资完成 25 亿元，比上年增长 78.3%。其中房地产开发
9、投入 3.5 亿元，占固定资产投资总额的 10%，比上年增长 127.4%。今年一季度，仪征市固定资产投资完成额 9.78 亿元，增长 93.4%，其中工业企业完成投资增势最为强劲，为 4.73 亿元，占固定资产总投资额的 48.4%，主要以大连化学、优士化学、上汽集团和汇众公司的投资规模最大。一季度房地产开发投资大幅扩张，完成投资 2.54 亿元，占固定资产投资总额的 26%，比上年同期增长 6.18 倍，明显高于全国 2003 年 18.3%的平均水平。其中住宅完成投资额 1.44 亿元，比上年同期增长 11.3 倍。 资本利用结构多元化，内资比重大， 资本抗风险能力较强；区位的优势作用，
10、招商引资工作效果显著，今年一季度，仪 征实际利用外资绝对额和增幅均位列扬州地区前位。仪征市“三资”利用效果明显。2003 年，仪征实现向上争取国资 1.97 亿元、实际利用外资 8017 万美元、招引民资 18 亿元，利用外资和招引民资占总投资的仪征项目市场定位及投资分析报告/CREMR040215比重分别为 26.5%和 72%，比上年分别增加 7.5 和 3.2 个百分点。仪征项目市场定位及投资分析报告/CREMR040216今年一季度，仪征争取到的国资达 4875 万元，实际利用民资 9.8 亿元，合同利用外资 2749 万美元，实际利用外资 3050 万美元，“三资”（国资、民资、外资
11、）利用比例为 3.9：76.6： 19.5。仪征民营经济投资迅猛，外加优越的区位优势，外商投资额大幅增加，与扬州各县市相比，仪征实际利用外资绝对额和增幅均位列第一。2.2 经济发展趋势 充分利用区位优势，实现“苏中争第一、跨江争位次、全国争百 强”的目标在未来的经济发展中，仪征将继续保持积极向上的精神状态，创新与时俱进的发展理念，在“苏中争第一、跨江争位次、全国争百强”的未来发展目标下，充分利用区位优势，全面加快经济社会事业发展、推进沿江开发、实现“十五”计划和跨越发展目标。 在第二产业投资的带动下，仪征 GDP 发展提速。按照政府规划，2003-2007 年仪征 GDP 年均增长 11%，2
12、008-2010 年年均增长12%，2011-2020 年年均增长 10%。至 2007 年，仪征国内生产总值将达 103 亿元，人均 1.7 万；2010 年达 144 亿元，人均 2.4 万。到 2020 年，仪征将实现国内生产总值和人均国内生产总值在 2010 年的基础上翻一番。但从 2003 年 11.2%和 2004 年 15%的 GDP 增长指标来看，政府在第二产业快速发展和固定资产投资加大等契机的带动下，实际加快了经济发展速度。图 1-3 仪征未来 GDP 年均增长趋势11% 12% 10%15%11%11%11.2%0%5%10%15%20%2003年 2004年 2005-2
13、007年 2008-2010年 2011-2020年规 划 增 长实 际 增 长仪征项目市场定位及投资分析报告/CREMR040217数据来源：仪征发展规划、仪征 2003 年统计年鉴 仪征未来产业布局将以工业为重点，加速工业化进程，至 2010 年，将建成以“3、4、5、 6”为特征的“中等规模现代滨江工 业城市”。2003 年仪征产业结构已由上年的 10.7：58.6：30.6 调整为 8.9：61.3：29.8，工业是产业布局中的重点产业。2004 年仪征地方 GDP 计划增长 15%，其中，第一产业、第二产业、服务业将分别以 4.7%、33%和 15%的速度增长，第二产业的增长速度远远
14、高于 GDP 增长。至 2005 年，全市产业结构将调整为76528，工业比重日渐加大，第三产业尚未得到应有支持。至 2010 年，仪征将建设成以“3、4 、5、6”为特征的中等规模现代滨江工业城市。“滨江”即中等规模的滨江现代化工业城市。“3、 4、5、6” 的概念即是30 万的城区人口，城市化水平达到 50%左右；40 平方公里的城区建成面积，主要包括汽车工业园、化学工业园和开发区，加上现有的城区 20 平方公里，但不包括生态区；50 亿左右的财政收入；600700 亿的规模工业产值。 依托南京都市圈和扬州“一体两翼”城市化战略的实施，仪征充分发挥区位优势，形成特色工业园、 环境生态园、滨
15、江城市的 “两园一城”开发格局。以化纤、汽车为主导产业，接受大中城市和大型企业的辐射带动，推动经济的发展。目前仪征工业发展蓝图已初步划定，至 2007 年，仪征全市“大化纤、大汽车、大化工”三大支柱产业总产值将突破 300 亿元，初步建成“长三角”国际制造业中心城市。“大化纤”：仪征市将充分利用仪化原料、品牌等优势，重点发展化纤原料加工、纺织、印染和服装等相关纺织产业，建成重要的中高档纺织面料和服装生产出口基地。“大汽车”：上汽仪征公司今年月下旬投资 7.7 亿元，新上马两条客车生产线，预计投产后可实现销售额 37 亿元，将成为具有独立自主产权的汽车研发基地。仪征项目市场定位及投资分析报告/C
16、REMR040218“大化工”：规划建设扬州（仪征）化学工业园，主要布局于管道路以西，宁通高速公路以南，沿江高等级公路以北，六合交界以东。力争在未来三年内达到重、化工业产值 50 亿元的规模。仪征项目市场定位及投资分析报告/CREMR040219 凭借“五横六纵”的交通网络，仪征将建设成为“物流基地”由于靠近南京、扬州、镇江等大城市，拥有黄金水道、高速、铁路等水路交通，加上其背靠仪化、上汽等特大企业。仪征已成为江苏省 14 个综合物流基地之一。未来仪征将建设石化物流配送基地、产业项目转移基地、生活资料供应基地等物流基地。2.3 经济发展过程中存在的问题 产业结构不合理，第三产业发展没有跟上第二产业。从现代城市的城市化发展规律来看，第二产业的高速发展将逐渐催生出第三产业，当第二产业发展到一定程度，在 GDP 的比重中接近一半的时候，第三产业的比重将与第二产业相当。届时，城市化发展将出现拐点，从此，
