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1、 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 奥林颐园世家营销策划方案之策划篇 策划思路总说明： 本策划方案将从以下三个方面进行循序渐进的思考，依次 推出形象策划篇、销售策划篇和品牌策划片，整合所有资源，达成销售目的以及项目本身和开发商品牌的初步建立。 第一， 我们将建什么样的居所 第二，我们为谁建筑这样的居所 第三，我们如何推广这样的居所 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信.
2、 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 2 目 录 一、 前 言 3 二、 策划目的 4 三、 策划依据 5 四、 策划方法 6 五、 策划内容 7 （一） 、思路 7 （二） 、形象策划篇 8 （三） 、销售策划篇 29 （四） 、品牌策划篇 39 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 3 一、前 言 2004 合肥 夕阳的余辉中 古老的城市背影逐渐淡出 新的城市
3、中心即将崛起 2004 合肥 当第一缕霞光照耀大地 新的势力正在蓬勃生机 以一种坚决的方式 与过去告别 2004 合肥 奥林颐园世家 合肥首个六度全运动空间 生活方式彻底改变 奥林颐园世家 动感合肥，由此开始 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 4 二、策划目的 1、配合销售进行推广，促进销售。 2、打造信德置业以及奥林颐园世家在合肥地产界的新锐品牌。 3、在合肥宣扬全新的科学健康生活模式，改变合肥人的旧有生活模式。 4、树
4、立动感合肥新形象，打造新的城市名片 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 5 三、策划依据 任何一个策划，无论是整体思路还是具体的执行方案，都必须要有数个强有力的支撑点。而 且这种支撑点应该是实实在在的，是“站在地上的，而不是空中的” 。只有这样，才能保证策划方案的实际可操作性；也只有这样，才能保证策划方案是有效的，也就是说是能够促进并指导销售方向的；也只有这样，策划才能够给项目带来实实在在的、可以兑现的附加值； 也只有这样，
5、策划才能建立真正的可持续发展的企业品牌。本策划的三个基本依据是市场、产品、消费者。 市场的重要性在于两个方面：一是指导产品设计；二是帮助寻找目标消费者。对市场的把握 能够使开发商和营销商顺势而为，取得成功。（对市场的分析见市场篇） 好的市场还要有好的产品来支撑才能真正创造一种生活模式，塑造地产企业品牌。只有对产 品进行客观、冷静、理智的分析，才能做出有针对性的策划方案。 消费者是最重要的，只有通过消费者的购买行为，企业的利润才能够真正实现。而消费者又是最难把握的。首先是难以找到适合本项目的消费者，而且消费者的需求又是不断变化的，有些需求甚至是潜意识的。策划的本质就是为项目找出目标消费者，发现甚
6、至发掘他们的消费需求，然后针对他们的需求进行有效推广。 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 6 四、策划方法 本策划牢牢立足市场、产品、消费者三个基点。首先在合肥宣扬全新 的科学健康的生活方式，然后结合本项目向消费者论证：奥林颐园世家产品本身能够提供这种生活方式，最后具体阐述在奥林颐园世家，这种生活方式的本质是什么。 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信.
7、请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 7 五、策划内容 （一）思路 我们的思路是 第一，我们将建什么样的居所 第二，我们为谁建筑这样的居所 第三，我们如何推广这样的居所 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 8 （二）形象策划篇 A、一块基石：项目分析篇 对项目本体的分析是定位、推广等一系列的营销策划行为的基础。只有对项目进行实事求是的客观分析，后续的营销推广才是“
8、立在地上的”，切实可行的。 1、项目地块 SWOT 分析 优势 1）位于政务文化新区，未来城市新中心。 2）临近政务文化新区文化短轴和住宅新区，区域人文环境好。 3）靠近未来规划中的城市主干道习有路，方便到三区（政务新区、高新开发区、经济技术开发区） 4）对面为规划中的奥林匹克中心，将来运动配套设施成熟。 5）地块较为平整 劣势 1）目前项目周边市政配套很不成熟，交通不便。 2）地块东西向长，南北向短，为不规则梯形。 3）目前距主城区较远 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密
9、成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 9 机会点 1）政务新区明年将是合肥楼市的新热点，关注度较高 2）目前该区域在售楼盘只有国际花都一家，竞争较小。 3）合肥楼市体育概念地产目前绝无仅有， 易引起市场热点。 威胁点 1）目前该区域各地块正在拍卖中，奥体中心附近地块也已拍出，未来同区域上市量值得关注。 2）大学城逐渐成熟的配套，以及部分现房销售将冲击本项目的目标市场。 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 10
10、2、项目规划 SWOT 分析 优势 1） 整个小区规划为多层、高层相结合，在垂直空间上采用减退式，每户采光、通风、景观都得到有效保证。 2） 人车合理分流，交通路线组织合理有效。 3） 公共空间充分考虑到老人、小孩等多种人群的需要 4） 绿化做到了景观性和生态性有机结合，且具有均好性。 5） 户型多在 120 左右，大小搭配较为合理。 劣势 1） 本项目多为高层、小高层，建筑形态在合肥目前有一定的抗性。 2） 本项目没有大型的诸如广场之类的集中活动公共空间。 3） 奥体中心对本小区有一定的不良影响（如噪音、交通拥挤等） 4） 开发商在合肥还是新兴力量 机会点 1） 随着市区多层规划用地的减少，
11、小高层、高层将成为合肥居住的主流形式，抗性有望降低。 2） 三区（高新区、政务区、经济开发区）的 30 左右的年轻人对运动配套的偏好将是本项目的一个利好。 威胁点 1） 项目周边地块未来规划中均以高层、小高层为主 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 11 3、结论 通过对项目地块以及规划的具体分析可知，本项目满足健康住宅的所有条件：健康的居住环境；适度的 运动配套；健康的建筑户型设计；健康的人际关系。因此，本项目以健康为主题
12、推广，是符合项目实际的，是可能的。 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页 12 B、镜中的十字架：定位篇 如果说地产营销是一场战争的话，那么定位则 是战争机器中的瞄准镜。 精确的定位是一切营销行为的基础。有定位，才有可能。 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 doc 或 ppt 格式 共 49 页
13、 13 1、项目定位 动感新合肥 NO.1 六度全运动生活空间 动感新合肥，强调本项目的区位优势：位于新的城市中心，位于未来的奥体中心旁。 NO.1 意为合肥第一、唯一。提升了物业的品质，使项目的推广在同类项目中突现出来。 六度全运动空间，指的是包括区内运动、区外运动、传统运动和现代运动，身体的运动和心理的运动全方位的运动。其中区内的运动是指小区内的运动配套，区外运动是指小区外的奥体中心 的运动配套；传统的运动是指 中国传统的养生之道（颐、世家生活），现代的运动是指以奥林匹克为主题的科学的、理性的运动；身体的运动是指具体的身体的具体活动，心理的运动是指与邻居和社会之间的交流，是一种文化。六度全运动空间共同打造 一种全新的科学健康
