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1、昆山景华工业区物业管理服务方案一、 服务承诺尊敬的昆山景华工业区朱总：1、 为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境。经与昆山景华工业区协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定： 保安服务费用：按 18000 元/年/人收取（详见后成本测算） 保洁服务费用：按 15000 元/年/人收取（详见后成本测算） 绿化服务费用：按面积 6 元/平方/月2、 根据昆山景华工业区的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订） 。我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外）3、 本管理方案在实施的过程中，对
2、其运行的结果进行验证，甲乙双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。4、 如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后 25 天进入物业管理工作。5、 我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受昆山景华工业区的公开监督。6、 我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。7、 我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。二、 物业管理服务成本测算（人均）、保安支出：18000 元/年/人（含 3 年一次性装备费 1000 元）1）保安工资：1100 元/月/人； 13200 元/年
3、人2） 奖励、福利及其他用品：80 元/月/人； 960 元/年/人3） 其他不可预见费用：50 元/月； 600 元/年/人4）佣金：总支出的 7%（18000*7%）=1260 元/年；5）税金：总收入（支出）的 5.5%（18000*5.5%）=990 元/年；6）3 年一次性装备费 1000 元年支总计：1）+2）+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年收入-支出=18000-18010=-10 元 基本持平注：三年一次性保安装备费用：服装 200 元；通讯设备 500 元；警棍、充电电筒 300 元、保洁支出：15000 元/年/人（含 3 年
4、一次性装备费 1000 元）1）保洁工资：700 元/月/人； 8400 元/年人2）奖励、福利及其他用品：80 元/月/人； 960 元/年/人3）清洁用品、用（器）具：180 元/月/人； 2165 元/年4）其他不可预见费用：50 元/月； 600 元/年/人5）佣金：总支出的 7%（15000*7%）=1050 元/年；6）税金：总收入（支出）的 5.5%（15000*5.5%）=825 元/年；7）3 年一次性装备费 1000 元年支总计：1）+2）+6）=8400+960+2165+600+1050+825+1000=15000 元/年收入-支出=15000-15000=0 元 持
5、平注：三年一次性保洁装备费用：服装 150 元*2 套=300 元；劳保用品 500 元；鞋、帽、围裙等辅料 200 元、绿化：按照 6 元/平方/月计算三、保安、清洁、绿化管理规定1、 保安：（后附：工业区内防暴、防火、防盗处理流程）门岗的八个必须1）、着装必须整洁；2）、姿态必须端正；3）、动作必须规范；4）、问答劝阻必须先敬礼；5）、必须坚持礼貌用语；6）、上下岗必须队列交接；7）、对不安全因素必须高度警惕；8）、应急处理必须反应迅速。门岗的八个不准：1）、衣冠不整不准上岗；2）、不准歪、靠、坐、倚、躺；3）、不准闲谈说笑、看书看报；4）、不准戴饰品、手机，酒后上岗；5）、不准吸烟、吃零
6、食、嚼口香糖；6）、不准袖手、插手和背手（跨立除外）；7）、不准与客人争吵；8）、不准擅离职守。门岗敬礼的六种对象或场合：1）、上岗后第一次来宾；2）、上级领导；3）、重要业主、客户；4）、应答客人询问时；5）、在履行劝阻事项时；6）、向客人致谢表示歉意时。门岗的仪容仪表：1）、按规定着装并保持整洁、佩戴标志牌、携带执勤器材；2）、男员工不准留长发，不准留胡须、不留长指甲；3）、门岗进行列队交接上岗，动作准确，步伐整齐，精神抖擞；4）、门岗上岗实行站立式服务，立正、跨立和稍息三种站姿准确，精神饱满；5）、门岗接待，举止要大方得体，做到礼貌、微笑、文明服务。2、清洁卫生管理规定为保持工业区的清洁
7、卫生，管理处设有保洁人员，负责工业区内公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给予全力支持和配合，共同遵守以下公约：一、请自觉维护工业区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。二、垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶内，以便及时分类收集。三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。四、不得饲养宠物，以免影响区内环境。五、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于道路走廊及公共场所。六、工业区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和支付粉刷费用。七、商业网点不得在工业区内设置、走廊堆放物品或占用公共场地扩大
8、营业场地。八、请提醒进入工业区的工作人员，遵守区内的管理规定，维护区内的整洁。九、管理处负责工业区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。3、景华工业区绿化的种植型类及养护措施 根据景华工业区的特点结合植物的栽植和建筑的布置，从而构成供人们观赏、游憩、工作学习、居住的环境。绿化是园林中不可缺少的主体，是指除天然植被外，为改善环境而进行的树木花草的栽植。一、 园林绿化栽植类型（一） 、林木类当前我国南方的机关、学校等单位的园林绿化常见的林木种类有乔木、灌木二大类，乔木、灌木中有落叶和常绿之分。绿化乔木有柳树、榕树（大叶榕、细叶榕
9、、高山榕、黄葛榕等） 、玉兰树（白玉兰、黄玉兰、荷花玉兰等） 、桉树（大叶桉、细叶桉、柠檬桉等） 。此外还有阴香，人面树、木棉、柏树等。绿化用灌木有：福建茶、黄心枚、山子甲、变叶木、山茶树、含笑等。除乔、灌木外，南方城乡不少单位把芒果、龙眼、荔枝等果树用作绿化，一举两得。另外，南国风光的标志树种、大黄椰、假槟榔、鱼尾葵、槿棕等高档亚热带树种，不但公园种植，而今在机关单位学校，常作首选绿化树种。 （二）草坪草地植被，在单位绿化中种植面积较大，种植于平地为广场草坪，种植在坡壁和山丘为草丘（草山） 。草地植被，水土保持效果好，不至于黄土裸露，绿油油的草地使人心旷神怡。当前南方单位、学校绿化用的草种有
10、台湾草、大叶草、连地针叶草等。台湾草生长速度快，叶色浓绿，叶片细嫩一致，远近观赏效果好，宜种植在楼前门坪和空旷地带。大叶草耐旱耐瘠，叶片大，覆盖好，远视效果好，近看观赏差。宜植于坡壁、山地、边角地带。连地针叶草，叶小茎硬，匍匐生长，耐旱耐瘠，耐踩踏，生命力特别强，但观赏效果差，宜种于易踩踏地和坡瘠地。（三）绿蓠绿蓠是单位庭园内不可缺少的种植类型，既有观赏价值，又是区域间道路旁的隔离带，绿化中常见的绿蓠有平面绿蓠，园型绿蓠和造型（或造字）绿篱三种。这些绿篱中常种植的树种有：山子甲、福建茶、黄心梅等，山子甲粗生易长，叶色深绿，宜用于平面高大绿篱；福建茶粗生快长，叶色浓绿，宜用于近墙绿篱；黄心梅粗生
11、，叶色黄绿，易造型，观赏效果好，常用于造型绿篱。（四）花卉、盆景花卉是园林绿化栽植类型中的精华，既有盆栽又有地栽，有草本和木本之分。花卉顾名思义以观花为主，在绿化的同时选择不同类型不同品种种植，也可人工调节其开花期，使单位一年四季鲜花盛开。绿化中常用的草本花卉有红绿草，颜色鲜艳，常用于种植图案，迎春宜用于立体绿化，还有紫萝兰、一串红、芍药、美人蕉、百合、菊花、海棠、纸爆花、满天星草、百年好合等。木本花卉有：杜鹃（三角梅） 、茶花、含笑、梅花、杏花、桂花、大红花、龙吐珠、金苞、银苞花等。适宜室内栽培的阴生植物有：巴西铁、绿箩、花蝴蝶、龟背竹、绿霸王、富贵竹、发财树、金钱树等。盆景是植物艺术之精品
12、，结合人工艺术造型而成，它是园中景，景中之最的小品。以上各种林木、草坪，按园林规划设计要求和结合单位的实际，按需选择种植。二、绿化养护的技术措施在栽培学中，常言道“种三管七” ，绿化中种植的都是有生命的植物，不少单位在园林绿化时，往往规划设计高标准，施工养护低水平，造成好景不长。在绿化养护管理上，要了解种植类型和各种品种的特特征与特性，关键抓好肥、水、病、虫、剪五个方面的养护管理工作。（一）草地的养护管理草地养护原则是：均匀一致，纯净无杂，四季常绿。据资料介绍在一般管理水平情况下绿化草地（台湾草）可按种植时间的长短划分为四个阶段。一是种植至长满阶段，指初植草地，种植至一年或全覆盖（100% 长
13、满无空地）阶段，也叫长满期。二是旺长阶段，指植后 25 年，也叫旺长期。三是缓长阶段，指植后 610 年，也叫缓长期。四是退化阶段，指植后 1015 年，也叫退化期。1、 恢复长满阶段的管理按设计和工艺要求，新植草地的地床，要严格清除杂草种子和草根草茎，并填上纯净客土刮平压实 10 厘米以上才能贴草皮。贴草皮有二种：一是全贴、二是稀贴。稀贴一般 2020 厘米一方块草皮等面积留空稀贴，全贴无长满期，在养护管理上，重在水、肥的管理，春贴防渍，夏贴防晒，秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次，并检查草皮是否压实，要求草根紧贴客土。贴后二两周内每天傍晚喷水一次，二周后视季节和天气情况一般二天
14、喷水一次，以保湿为主。施肥植后一周开始到三个月内，每半月施肥一次，用13% 的尿素液结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用 46斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部长满草高 810 厘米时，用剪草机剪草。2、 旺长阶段的管理草地植后第二年至第五年是旺盛生长阶段，观赏草地以绿化为主，所以重在保绿。水分管理，翻开草茎，客土干而不白，湿而不渍，一年中春夏干，秋冬湿为原则。施肥轻施薄施，一年中 49 月少，两头多，每次剪草后亩用 24 斤尿素。剪草，是本阶段的工作重点，剪草次数多少和剪草质量的好坏与草地退化和养护成本有关。剪草次数一年控制在 810 次为宜，29 月平均每月剪一次，10 月至下年 1 月
15、每二月剪一次。3、 缓长阶段的管理植后 610 年的草地，生长速度有所下降，枯叶枯茎逐年增多，在高温多湿的季节易发生根腐病，秋冬易受地志虎（剃枝虫）为害，工作重点，注意防治病虫为害。据观察，台湾草连续渍水三天开始烂根，排干渍水后仍有生机，连续渍水七天，90%以上烂根，几乎无生机，需重新贴草皮。渍水 12 天烂根虽少，但排水后遇高温多湿有利病菌繁殖，导致根腐病发生。用托布津或多菌灵，喷施病区23 次（10 天喷一次） ，防治根腐病效果好。高龄地老虎（剃技虫）在地表把草的基部剪断，形成块状干枯，面积逐日扩大，为害迅速，造成大片干枯。检查时需拨开草丛才能发现幼虫。 （二）绿篱的养护管理绿篱的养护管理
16、原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。1、绿篱的肥水管理绿篱要不断修剪，肥水条件要求较高，初植绿篱，按设计要求的篱宽，挖 40 厘米深的沟，填上纯净肥沃的客土，或在客土中拌入适量腐熟的有机肥或复合肥，这样植后生长快。施肥原则是：基肥足追肥速，以氮为主，磷钾结合，群施薄施，剪后必施。必要时还进行根外施肥。2、 绿篱的修剪平面绿篱、图型绿篱、造案绿篱，都是为了符合设计要求通过人工修剪而成。修剪的作用：一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，则枝生长，墙体丰满，利于修剪成型。二是加速成型，满足设计欣赏效果。修剪的原则：从小到大，多次修剪，线条流畅，按需成型。始剪修剪的技术要求是：绿篱生长至 30 厘米高时开始修剪。按设计类型 35 次修剪成雏型。修剪的时间：当次修剪后，清除剪下的枝叶，加强肥水管理，中午、
