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1、1.02.03.04.04.1目的本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。范围适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。服务提要工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。内容工程部组织结构图 4.2 岗位描述序号 岗位 岗位职责1 管理处 主任1) 负责审批工程设备管理方案。2) 负责检查、监督工程设备管理工作。3) 负责对维修工辞退及辞职的审批。4) 负责对重大工程设备事故的处理或报告。2 工程主管1) 执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任下达的各项工作任务。2) 管理好、使用好本小区的设备设施
2、，使设备设施时常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到三不漏（不漏电、不漏水、不漏油） 、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净） 、五良好（润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好） 。3) 做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4) 做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。5) 拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和发放。6) 做好机电设备设施维修、保养的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚地填入相关表格，每月交管理处主任审
3、阅。7) 不定期抽查巡视机电设备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相关表格。3 维修班长1） 负责小区入户维修的协调安排及指导、监督。2） 负责小区公共设施设备维修保养计划的实施安排。3） 负责工程遗留问题的协调处理。4） 负责小区水电表的抄录统计。5） 负责维修保养物料的统计。6） 完成上级领导安排的其它工作。4运行班长1） 按计划安排设备保养，及时做好保养记录。2） 负责设备的维修指导、监督工作。3） 负责设备运行工作的检查、监督。4） 协助外包单位做好设备维修、保养工作。5） 每月按时收集各项设备巡检，保养记录，并整理归档。6） 督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。7） 完成
4、上级安排的其它工作。5 维修员1） 负责小区业户的入户维修。2） 负责小区的公共设施设备的维修养护。3） 负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录。4） 负责小区内住户及公共水电表的抄录。5） 装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。6） 服从管理处调遣，参与抢修工作。7） 负责责任片区设备房的清洁工作。8） 完成上级领导安排的其它工作。6 设备运行人员1） 按规定及时交接班。2） 定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。3） 负责水景、环境照明等设备的开启工作。4） 负责设备的日常维修及应急处理。5） 按计划对设备进行保养。6） 负责责任片区设备房的清洁工作。7） 上级安排的其它工作
5、。4.3 服务项目和标准频 次序号 项目 日 周 月 季 年 标准1 变配电系统 变配电房 2 次1非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。2工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。3变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、干燥，严禁吸烟。4变配电房内无异常声响，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。5堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小动物
6、串入室内，造成设备短路，影响供电。6禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。7除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电。2 运行 2 次 见变配电系统运行操作规程3 标识牌 2 次 合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全4 保养 1 次 见变配电系统维护保养规程5 发电机 发电机房 2 次1.机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。2.地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍，发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。3.发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。4. 机油箱内储备小
7、时满负荷用油量(750 公升左右)。5机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。油库内应放置沙桶。6电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。序号 项目频 次 标准日 周 月 季 年6 运行 2 次按照柴油发电机维修保养规程的要求及柴油发电机组操作规程程序,每月试运行两次，每次手动启动机组 10 分钟，检查机组及各项运行中的数据。7 保养 1 次 见柴油发电机维修保养规程8 巡视 2 次观察分析运行中的各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况如有危害人身安全或造成严重设备事故应紧急停机并及时报告，认真填写发电机房巡视记录 。9 水泵房 2 次1
8、工作人员进入水泵房须经工程主管或管理处主任批准后，由机电维修工陪同，方可进入。2 泵房的机电设备由运行人员负责操作，其他人不得擅自操作。3 控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。生活水泵每隔 2 天进行轮换；消防水泵（消火栓泵、喷淋泵）每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。4 保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。5 不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经工程主管批准后方可进行。6 消防设施应保持完好。7. 保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。8水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎，以防止杂物掉入水中。1
9、0 排污泵 1 次1 排污泵控制箱上转换开关 SA，无特殊情况应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次。2 每月应手动点动操作一次，检验其信号控制器是否正常，确保排污泵在紧急状态下的正常使用。3雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。11给排水水池（箱） 2 次下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次，清洗单位应持有深圳市水务局颁发的二次供水设施清洗消毒许可证，清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取证。序号 项目频 次 标准日 周 月 季 年12 运行 2 次设备运行正常，无大面积泛水、跑水、停水现象。阀门、管网无跑冒滴漏、锈蚀现象，阀门转动灵活。 排水地沟、污水井等排水畅通,地下室、车
10、库、机房、道路无积水、浸泡现象.13 生活水泵保养 1 次 1 次 生活水泵每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。14 消防水泵、喷淋泵、稳压泵保养 1 次 1 次消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进行一次试运行，运行时间 510 分钟，每年进行一次全面保养，消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达 6 米以上。15 排水泵、潜水泵保养 2 次 排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。16 摄像机镜头 1 次 1 次进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭干净镜头，清理降温风扇。17闭路监控系统摄像机护罩 1 次 1 次 进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰尘，并检查接插件是否松动。各类指示灯（含
11、电 源、信号） 1 次 指示灯指示正常各类开关 1 次 处于开启或自动状态各电器触点 1 次 触点完好，无烧损各电器元件接线端子及端子排端子 1 次 各端子连接牢固，无烧伤各电源、信号线 1 次 导线无破损、烧焦现象控制台内部除尘 1 次 无尘18 消防联动台控制台表面除尘 1 次 无尘指示灯 1 次 “Ac Power”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮直流电源电压 1 次 指针指示+24V（5V）自检功能 1 次 主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常内部各接线端子 1 次 各端子连接牢固、不松动信号（电源）线 1 次 导线无破损、老化19火灾报警器表面及内部除尘 1 次 1 次 无尘感烟探
12、测器 1 次用力吸一口香烟，在距探测器 20CM处喷向探头.每次 2%比例，红色指示灯亮感温探测器 1 次用 750W 电吹风，在距探测器500MM 处，向探测器热风.每次2%，报警指示灯亮手动报警按钮 1 次 用螺丝刀打开玻璃测试报警.每次 2%比例，报警功能正常20 火灾探测器控制器内部各电器触点 1 次 触点完好，无烧伤21消防设备设施防火卷帘门 控制箱内部各电器元件接线端子 1 次 端子无烧伤或松动序号 项目频 次 标准日 周 月 季 年机械部分（齿轮、锋条） 1 次 无锈蚀且表面涂有润滑油卷帘门门体 1 次 无锈蚀电机接线端子 1 次 端子无松动升降按钮 1 次 动作灵活，到位准确防
13、火门玻璃 1 次 完好无损防火门弹簧绞链 1 次 完好，弹性适度22 防火门消防通道、防火门 1 次 消防通道畅通，防火门开闭自如排烟风机表面除尘 1 次 无尘控制柜内部各电器触点 1 次 触点完好，控制启停正常控制柜内各接线端子或端子排端子 1 次 端子无烧伤或松动控制柜电源指示灯 1 次 电源指示灯明亮微动开关机内部接线端子 1 次 端子无松动、微动开关固定良好排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴1 次 复位按钮控制无误、排烟口开启灵活23 排烟系统风机、排烟阀手动、自动功能试验 1 次 手动、联动功能正常加压送风机表面除尘 1 次 无尘控制柜内部各电器触点 1 次 触点完好，控制启停正常控制
14、柜内各接线端子或端子排端子 1 次 端子无烧伤或松动控制柜电源指示灯 1 次 电源指示灯明亮送风口微动开关机内部接线端子 1 次 端子无松动、微动开关固定良好24 加压送风系统各送风口百叶窗 1 次 送风口百叶位置正确各消防阀门 1 次 阀门开启自如，不漏水各减压阀、排气阀 1 次 排气阀排气正常、不漏水。减压阀工作正常25管道及附件消防管道 1 次 管路无渗漏或锈蚀疏散指示灯 1 次 指示灯亮、且处于等待状态,无松动、损伤应急灯 1 次 按测试键后，指示灯亮，充放电正常26 应急照明表面除尘 1 次 表面无灰尘机房卫生 1 次 机房整洁、干净27 设备机房 机房内照明、电话 1 次 照明完好
15、、电话通话正常序号 项目频 次 标准日 周 月 季 年推车式灭火器 1 次 完好无损，压力在正常范围28 灭火器材手提式灭火器1 次 压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全水泵 1 次 转轴转动灵活水泵添加盘根 1 次 点动时，漏水在正常范围内水泵加润滑油 1 次 水泵运转灵活水泵、电机除尘 1 次 无尘消火栓各阀门 1 次 开启自如，不漏水各消火栓、水带、接扣、消火栓按钮及其它配件1 次 水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好无松动，小配备齐全，29 室内外消火栓系统功能试验 1 次 各项功能正常水泵 1 次 转轴转动灵活水泵添加盘根 1 次 点动时，漏水在正常范围内水泵加润滑油 1 次 水泵
16、运转灵活水泵、电机除尘 1 次 无尘自动喷淋各阀门 1 次 开启自如，不漏水，压力指示正常放水阀、压力表 1 次 压力表指示正常，放水阀开启自如信号阀 1 次 关闭时有电信号在中控室显示水流指示器 1 次 在中控室有电信号显示30 自动喷淋系统喷淋头 1 次 喷淋头表面油灰不可过多各气瓶气压 1 次 气压指示正常执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀1 次 气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作气体控制箱 1 次 触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常31 气体灭火系统瓶体及管路表面除尘 1 次 无尘主机各电源、控制信号及音量调节器 1 次 信号指示正常，音量调节位置合适各切换器、控制器 1 次 转换工作正常各放大器 1 次 音质、音量良
