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1、前 前 言长沙顺天建设集团精心打造的顺天国际财富中心，集现代化建设、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是长沙乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。长沙一日千里的发展形势吸吸着我们，顺天建设集团高度市场化运作的效率感染着我们，中航物业管理人积极响应，全情投入，经过十余天的紧张工作，为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。我们真诚地希望获得此次与顺天建设集团合作的机会。CPM 是中国物业管理行业的劲旅，经过十八年悉心探索和实践，现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额（物业管理费和租赁
2、费）超过亿元的企业。CPM 以经营型物业管理为优势，擅长综合型高层物业项目，服务观念到位，技术力量雄厚，管理团队极富进取和创新精神。CPM 近年承揽之多项大型物业，品牌卓著，广受业主、客户赞誉。服务顺天国际，是我们中航物业管理人的骄傲！我们相信，凭籍 CPM 服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成顺天国际物业管理光荣任务，使顺天国际优质楼盘在售后服务领域再添一金！目 录. 提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划 1 1.1 认识与定位 11.2 工作重点 21.3 指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施 31.4 CPM 服务顺天国际的主要优势 4. 管理方
3、式、工作计划和物资装备 62.1 管理方式 62.2 工作计划 132.3 物资装备计划 18. 管理人员配备、培训与管理 193.1 管理人员的配备 193.2 管理人员的培训 213.3 管理人同的管理 24. 管理制度与档案建设 264.1 完备的管理工具 264.2 档案资料的建立与管理 314.3 物业档案资料的管理 36. 管理成本测算和管理费标准 385.1 物业管理费标准及佣金标准 385.2 对物业管理处财务管理的认识 385.3 管理处控制成本主要措施 385.4 顺天国际物业管理有关费用测算 39. 物业管理前期介入 496.1 施工期物业管理工作 496.2 设施设备调
4、试期物业管理 496.3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理 506.4 其它前期准备工作 526.5 前期物业管理人员安排计划与工作进度 53. 机电设备设施的管理 557.1 系统日常运行及管理 557.2 设备系统的应急处理方案 577.3 系统的维护保养 607.4 节能管理 657.5 技术改造、更新 667.6 技术资料的收集、管理、使用 67. 智能化系统的运行及维护 698.1 智能化系统的日常运行 698.2 智能化系统的维护 78 8.3 智能化系统发展设想 79. 物业维修养护计划和实施 829.1 维修基金的建立与管理 829.2 房屋本体及共用设施维修养护范围 829.
5、3 房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作 829.4 房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期 859.5 房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准 85. 日常物业管理的综合服务 9710.1 事务管理 9710.2 环境管理 10610.3 保安及消防管理 11010.4 写字楼非办公时间的管理 11610.5 商场、酒店营业时间的管理 116. 经营管理服务 11811.1 物业经营之意义 11811.2 CPM 经营优势 11811.3 规划定位及周边环境分析 12111.4 营销策略 12211.5 经营合作方式 124.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划1.1 认识与定位
6、1.1.1 项目概况顺天国际财富中心（以下简称顺天国际）位于长沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交汇处，占地面积 7914.15 平方米，总建筑面积 72617 平方米，地下 2 层，地上 29 层，是一座以高档写字楼为主，融合商场、金融、餐饮、会务中心和酒店于一体的智能化大厦。整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面轨，是长沙市高档写字楼客户的最佳选择。顺天国际拟定于今年 6 月底封顶，年内全面投入运行。顺天建设集团极具战略眼光，不仅在项目规划设计阶段选择世界名家，早在大厦入伙前 8 个月，即开始筹划日后的物业管理服务，体现出成熟地产商的风
7、范。1.1.2 服务需求顺天国际物业管理总体要求是： 创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及餐饮、消费和健身活动场所； 整体设备运行可靠，消费价格合理，物业服务优良； 提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。1.1.3 客户分析顺天国际客户群体包括业主、租户、来宾、顾客、会员等，其中写字楼客户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同；商场、酒店、酒楼和康体中心等客户成分复杂，需求多样化，其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲、自
8、在，这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异，增大了大厦的管理难度，因此，根据不同的需求层次实施高质量，全方位的特色管理服务显得很有必要。1.1.4 项目定位顺天国际项目整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣 现代 展示现代化、国际化的商务办公形象。 高效 塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。 环保 树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣 聚集湘江商贸气氛，打造长沙商城亮点，注重社会效益和经济效益。1.2 工作重点1.2.1 全方位整体经营顺天建设集团在本项目物业管理邀标活动中，其重要宗旨之一是选择一家优质并真正是实力的物业管理企业，全面承接顺天国际物业项目的经营、管理和服务工作。顺天国际集办
9、公商务、消费健身多种功能于一体，要满足各种客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、会务服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。CPM 在物业经营运作方面，积累了较多成功经验。CPM 若有幸接管顺天国际项目，将迅速组织专业力量，融合于该项目市场推广活动之中，深入分析目标客户服务需求，细致调整物业功能布局，从时间、市场、服务三个视角规划和经营顺天国际优质物业，全面提升该项目的市场价值。1.2.2 大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导，物业管理服务人员的行为规范以
10、及 CPM 专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象，为发展商顺天建设集团和长沙市树立物业管理优质品牌。1.2.3 楼宇设备管理顺天国际设备先进，智能化程度高，大厦使用功能多样化，要求 24 小时全天候保障设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是重要的考验。CPM 拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试、熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通迅系统等关键设备运行正常。1.3 指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施1.3.1 指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担1.3.1.1 真诚
11、合作 体现了 CPM 尊重客户、依法经营一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为顺天国际业主、客户提供高水准专业服务，为社会创造价值。1.3.1.2 专业保障 展示 CPM“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司 IS09000 质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。1.3.1.3 长远承担 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。经营型物业管理模式1.3.2 工作模式：经营型物业管理模式CPM 物业管理行业道创经营型物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。经营型物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物为的功能潜力并提高使一般运行、维护、管理整体策划、服务和管理物业功能全面发挥和价值
