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1、西城路商业步行街物业服务投标方案桂林市桂安物业服务有限责任公司二 00 八年七月一日目 录致 函一、桂安物业服务有限责任公司简介二、商业步行街物业服务理念三、商业步行街物业管理的特殊性四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测八、西城路商业步行街物业费用分项描述九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准结 束 语附件 1：企业法人营业执照（副本） （复印件）附件 2：企业法人身份证（复印件）附件 3：组织机构代码证（副本） （复印件）附件 4：企业资质证书（副本） （复
2、印件）致 函尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁：桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】 之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】 提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！一、 桂安物业服务有限责任公
3、司简介：桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占 80%股份，其他自然人占 20%股份。桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于 1987 年 12 月 28 日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产 1000 多万元，客户 150 余家，客户聘请保安员 1900 余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司” ， “金豹武装押运公司” 、 “桂安物业服务有限公司” ；并开办保安培训基地 1 个、休闲农场 1 个、保安器材销售部 1 个，承接全市 110 开锁服
4、务业务等。整个保安队伍分 9 个大队，21 个中队进行管理。桂安物业服务有限责任公司注册资金 50 万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑” 、 “恒祥花园” 、 “三星大厦” 、 “北斗城南旺角” 、 “红岭小区” 、 “阳光花园” 、 “临江苑小区” 、桂林“商务经贸广场” 、 “汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂” 、 “水晶郦城” 、 “ 旅游发展总公司” 、 “香江饭店” 、 “广运商贸城” “普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在
5、物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工 300 余人，管理层人员平均年龄为 35 岁，所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域，每接管一个新的项目，便针对项目的实际特
6、点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，迅速建立与之相适应的服务管理模式。目前，公司管理实力日益增强，管理制度更加科学严谨，管理理念愈加体现了人文精神，促进并带动各项经营管理工作。同时借助总公司的整体优势，结合本行业的特点，探索出一条具有“桂安”品牌特色的发展新路，在物业管理行业中牢固地树立“桂安”品牌形象。公司企业精神：人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。公司经营方针：一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。公司管理目标：服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。二、【西城路商业步行街】物业服务理念：商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式，受到投资者的热烈追捧
7、。纵观全国成功步行街的发展轨迹，从其地段来看，无一不处于城市的核心商圈，拥有悠久的历史和极高的知名度，在城市里家喻户晓，如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。 商业步行街作为有规划的商业聚集,对商业步行街进行“统一管理,分散经营”是商业步行街区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业步行街必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，目前国内商业步行街购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，商业管理公司对商业步行街的管理更为重要。没有统一管理的商业步行街是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商业步行街对
8、消费者和经营者间的交易提供场所，商业步行街的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1、商业步行街统一管理的理念在于：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业步行街管理合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。从而在法律上确定商业步行街管理公司的管理地位。 1）“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理同步实施。 a）“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托
9、书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 b）“完善的租约管理”指：签定租约后方可进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等。c）营业时间的确定。d）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理。 e）为整个商铺促销承担的义务。f）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制。 g）投保范围事宜。2）“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 a）由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好 1 年 12 个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 b
10、）组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。3）“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 商业步行街设立业主管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4）“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商业步行街的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、
11、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。三、商业步行街物业管理服务的特殊性： 1、顾客流量大 商业步行街进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 。2、服务要求高 商业步行街要求物业管理服务面向置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业步行街物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商
12、铺物业管理服务的根本原则 3、 管理点分散 出入口分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业步行街物业管理的特点。 4、 营业时间性强 顾客到商业步行街购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、 车辆管理难度大 来商业步行街的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业步行街周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。四、 【西城路商业
13、步行街】物业项目概况：【西城路商业步行街】由北斗集团开发、招商并建设完成，目前已成为桂林市首家集商务、娱乐、购物、休闲为一体的综合性商业步行街。由于地理环境因素，及规划设计和整体效果，使西城路商业步行街极具商业价值及升值潜力。五、 【西城路商业步行街】管理服务目标与整体策划：物业服务管理的最终目标是创一方文明，保一方平安。使商（铺）户安居乐业，使该物业保值增值。物业管理服务主要包括两部分：一是对物业的管理，二是对商（铺）户的服务。1、对【西城路商业步行街】作为桂林市物业管理的典范实施管理，以高起点的管理，高标准的服务，高素质的人员，从而达到社会环境和经济的高效益。2、在【西城路商业步行街】的管
14、理上实行定员、定量、定额的方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的管理制度，使管理队伍的素质达到相应的服务水平，为管好西城路商业步行街，服务于商（铺）户打好坚定的基础。3、处理好房产销售与商（铺）户经营之间的关系，给开发集团提出合理化意见及建议，为商（铺）户排忧解难，充当好开发商和商（铺）户之间的桥梁和纽带。4、科学的管理服务，使【西城路商业步行街】的管理服务工作将按照“用心管理，真心服务”的原则，实施一体化管理的综合服务，一体化管理就是工作实施中分设职责不同之部门，负责协调管理中出现的各种情况和问题，保证工作有序开展，受理商（铺）户投诉监督服务质
15、量，确保各项管理工作顺畅进行。 【西城路商业步行街】管理服务中心设有管理组开展日常服务充分发挥资源合理配置的优势，节约人力，物业的投入，加强各组的相互支持和促进，提高管理效能，服务中心以人性化的管理贯穿于工作的始末，充分发挥员工的工作积极性，主动性和创造性，最好地满足商（铺）户的各项要求，服务中心将结合步行街的特点，创造出独特且具有风格的管理模式，以尽善尽美有服务为商（铺）户提供安全，舒适的商业经营环境。六、 【西城路商业步行街】物业服务人员拟配数量及工资分配： 成立【西城路商业步行街】管理服务中心，由精干，专业性强的人员组成，下设各管理服务专业组。1、管理服务中心：人员配置力求合理，拟设经理
16、 1 名。各下属管理骨干分工明确，在管理服务中心的指导下，各司其职，各负其责，以协调高效，相互促进的模式来实现良性循环。2、业户服务组：设管理员 1 名（经理兼） ，电工 1 名，清洁工 3 名。 1）负责日常前台接待事务、受理商（铺）户的各类投诉，协调比邻问题。2）办理商（铺）户的装修报装手续，装修进程跟踪3）免费为商（铺）户代办所需经营证照、代理招商招租业务4）负责步行街的各项公共设施、设备的管理，维护及保养5）负责步行街的公共卫生绿化管养的监督指导6）负责步行街各项物业日常费用收取7）负责开展相关的有偿服务：如打字复印、传真、收发电子邮件服务。3、保安服务组：拟设保安队长 1 名,保安员 8 名。1）负责步行街的秩序维护管理2）消防防范管理3）车辆交通管理4、经营服务部：（物业经理兼任） ，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作，该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经
