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1、9 月南宁市房地产营销策划分析报告撰写时间：2008-10-24审核：批准：地产金牌软实力！ 主 题：中铁 2008 年第三季度市场报告时 间：2008-10-22保密级别：AAA 级使用权限：中铁公司，宝资通事业二部 目录一、9 月南宁楼市活跃楼盘: .3二、9 月南宁楼市活动营销特点： .51.预约活动特点： .62.开盘策略特点: .63.活动营销策略特点: .7三、9 月楼市关注: .10四、房地产营销策略趋势: .10一、9 月南宁楼市活跃楼盘: 预约楼盘：名称 时间 预约物业 预约金（元） 优惠伊频道 9 月 7 日 13 层商铺 5000 VIP 卡享受日增值 200 元的优惠，
2、开盘还可优先选铺面以及 97 折99 折的优惠澳海蓝湾 9 月 7 日 12、13#楼 1000 开盘期间购房均可享受 98*98*99 折优惠； VIP持卡购房可获 5000 元购房优惠，升级后获 1 万元购房优惠（9 月 6 日预约持 VIP 卡交定，为升级）澳华快环时代城 9 月 13 日 50013、14 日预约将享受 3880 元的优惠；15-20 日预约可享受 3588 元购房优惠；9 月 21 日开盘前一天购卡，每套住宅优惠 3388 元麒麟山 9 月 13 日 32-188精品公寓 5000可享受总房价减 10000 元并可享受额外 98 折优惠，同时，预约还送懒人沙发一个，开
3、盘时可参加抽电器的活动西湖东郡 9 月 13 日 50一房 500 民发大观天下 9 月 13 日 江景大宅（大 观 6#楼） 1000 半岛东岸 9 月 14 日东岸御墅、中庭观景楼王 C7栋 1 单元，中庭观景楼王 C7栋 1 单元 最高优惠可获 85 折飞扬世代 9 月 14 日35.08-125.89新锐小户 VIP 客户可享受一房首付 1 万，二房首付 3 万三房首付6 万元的预约优惠，还可以享受额外折扣天筑丽城 9 月 14 日景观楼王组团（多层洋房/一梯两户/南北通透/82-133三房、四房）免费 可获 5000 元优惠远辰山水 1 号 9 月 20 日1#1、2 单元；5#；6
4、#楼，均为一梯两户大三房和四房1000 可享受 1 万元优惠云星城市春天 9 月 20 日 每提前一天预约，即可累计日返现 100 元; 三房亲友同购两套，即可享受节省 1 万元的优惠荣和中央公园 9 月 20 日 10000可享受 4 万元的现金优惠。凡预约客户可获取荣和会会员卡及 21 世纪名人俱乐部会员卡，享受五星级邕江宾馆或 21 世纪名人俱乐部至尊服务。凡预约客户、成交客户均可参加喜庆大抽奖，有机会赢取超值品牌笔记本、东南亚风情游、时尚数码产品等大奖保利龙腾上园 9 月 20 日 36-70精品旺 铺 20000 开盘楼盘：名称 开盘日期 推出量（套） 销售量（套） 均价（元/） 优
5、惠嘉汇馨源 9 月 6 日 118 45 4100 按揭 99 折，一次性 98 折，预约客户当天额外享受 99 折优惠；预约卡可享受日增值 100 元；开盘当天购买 17#1 单元，可享受轻松首付政策（即：开发商帮助客户首付款垫付 10%。业主自签约之日起半年内还请垫资首付） ；老业主带新客户成交，老业主与新客户分别获赠1800 元管道煤气初装费补贴联发尚品 9 月 6 日 110 5 3250 每平方米-50 元； 总价-8888 元； 特设“博饼”活动，一等奖 3000 元，二等奖750 元，三等奖 500 元，四等奖 300 元，五等奖 200 元， 凡在 9 月 14 日前购房，可有
6、一免费名额双飞厦门游，如有一个结伴可以半价，半价的价格为 2000 元花样年华 （内部认购） 9 月 6 日 160 70 4000 一 次 性 0.98*0.99， 按 揭 0.99*0.99瀚林华府 9 月 13 日 204 10 5500 最 高 折 扣 为 9 折 ， 老 业 主 带 新 客 户 成 交 ，老 业 主 获 赠 2 年 物 业 费盛 天 名 都 9 月 20 日 135 73 4500 一次性付款 95 折，分期付款 97 折，按揭付款 98 折，公积金付款 99 折； 10 月 8 日前成交客户可享额外 99 折优惠；持 VIP 金卡认购出街总价优惠 5000 元西湖东
7、郡 9 月 28 日 138 40 3900 一次性付款 98*99 折，按揭付款 99*99 折； 一房优惠 40005000 元/套，二房优惠8000 元/套，三房优惠 10000 元/套 举行大型活动宣传、推广楼盘：名称 日期 优惠 活动主题及内容骋望骊都 9 月 12 日 举行广西首个江畔中秋大型晚会“中国红” ，届时将有千人共放孔明灯、大型中秋游园活动、中国传统文化经典演绎、丰盛精美餐点品尝活动同时举行同和慧源 9 月 12 日 95 折优惠； 一次性享受额外 98折； 凡中秋节前购买额外享受16888 元/套中秋大礼包；凡教师于 9月 14 日前认购可额外享受 98 折优惠举行“同
8、和同心，同贺中秋”大型游园活动，并且推出两梯两户江景中心大宅龙光普罗旺斯 9 月 12 日商业大道接受预约，商铺面积约在 20-100左右，预约金为 1000 元。社区文化节期间，购房大优惠：小两房（60左右）优惠 8888 元/套；大两房优惠 12888 元/套，三房、四房优惠10888 元/套约 600 名业主齐聚普罗旺斯戛纳广场，发展商与业主一起迎接中秋的到来。活动现场除歌舞表演、放孔明灯外还有多种游园活动赢奖品。莱茵湖畔 9 月 12 日 E4 栋预约客户额外享受 99 折，湖畔泊岸卡 VIP 会员额外优惠 2000 元晚 8 点携手百老汇于湖畔边中秋赏大片；9 月 13 日晚莱茵湖中
9、北京水立方激情水鼓表演 ,现场抽奖一等奖洗衣机 1 台，二等奖光波炉 3 台，三等奖牛奶 20 件民发大观天下 9 月 12 日开始预约，预约金 1000 元，交 10000元即可认购首期江景大宅（大观 6 号）晚 18：0021：30 举行大观天下中秋名流之夜活动，活动包括新款豪车亮相、珠宝展示、高档时装秀、VIP 冷餐美食、品酒赏月、焰火观演联发尚品 9 月 13 日 9 月 16 日前购房除正常折扣外，抽奖还可以赢得最高 1.5 万元的购房优惠款举行中秋状元博饼会，届时推出联发集体品质文化展示、厦门联发品质感悟之旅、厦门民俗文化展示等风情活动。同时，还将成立社区体育活动队碧园南城故事 9
10、 月 13 日 同时加推 17#楼两房。老业主带新客户成交最高可获赠 1800 元购物卡 20：00 在碧园 南城故事斯泊林广场举行中秋音乐灯会及金牌竞猜活动颁奖大典八桂绿城 9 月 14 日 在“天鹅湖畔”举行“庆中秋焰火晚会” 。观焰火、猜灯谜、赏花灯、品月饼西湖东郡 9 月 20 日 活动当晚预约可享受在首付中减 5000-8500 元的优惠晚上 8：00 举行仲秋花月夜活动，活动现场请来阿里妈妈主理本次的烧烤盛宴，舞台上的歌舞表演节目也丰富多彩，并不时有各种互动小游戏穿插其中。本次活动的压轴节目，莫过于新颖大胆的接吻比赛，接吻比赛过程中，每对参赛选手脸上都以彩绘画上漂亮的接吻鱼，小小的
11、创意另节目增色不少。另外，本次活动的互动奖品也比较丰厚，除了现金奖励、电话卡赠送以外，psp 游戏机作为奖品也吸引来了不少观众上台互动；另外接吻比赛的奖品为2999 元的钻戒一枚二、9 月南宁楼市活动营销特点：【黄金九月】【楼市不在 悄悄】1.预约活动特点： 举行大型活动吸引市场关注 高额优惠措施并赠送礼金荣和中央公园：9 月 20 日开始预约，凡预约客户可获取荣和会会员卡及 21世纪名人俱乐部会员卡，享受五星级邕江宾馆或 21 世纪名人俱乐部至尊服务。凡预约客户、成交客户均可参加喜庆大抽奖，有机会赢取超值品牌笔记本、东南亚风情游、时尚数码产品等大奖，最高可享受 4 万元的现金优惠。虽然活动优
12、惠额度较大，奖品丰富，但该盘售价在折后仍较高，所以市场认知度没有预期火爆。 弥补政策对置业的压力 降低首付门槛飞扬世代：9 月 14 日开始预约 35.08-125.89新锐小户，VIP 客户可享受：一房首付 1 万，二房首付 3 万，三房首付 6 万元的预约优惠，还可以享受额外折扣。分析：上述两盘的营销策略仍沿用着以往针对价格方面的调整作出的，但是现阶段市场的状况对于此种噱头已很不屑一顾，客户只关注成交的最终价格，对于种种噱头式的降价楼盘认知度较差。建议：在降价的同时，提高市场对所售楼盘的认知度，充分展示自身卖点和价值，提升性价比最重要。2.开盘策略特点: 在楼市低迷的情况下，销售相对较好的
13、楼盘分别为： 前期宣传推广到位，续集大量客户资源：利海亚洲国际利海亚洲国际 9 月 29 日首次开盘 ，主推 1#楼的物业。价格区间为 4800-5600 元/.折扣为一次性付款 98 折，按揭无折扣，当日认购可享受额外 99 折优惠。而在此之前的 9 月 26 日团购 2#、3#楼约300 多套物业，价格是 4300 元/ 。当天销售 180 套，加上前期团购 300 多套，整体去化率在 87%左右。引爆了整个凤岭的购房热潮，各盘均在其影响下作出调整，迎战旺销节点上的关键时刻。 狂轰乱炸式的优惠措施：盛天名都盛天名都于 9 月 20 日推售 6#楼的物业，面均价 4600 元/，复式面均价
14、7100 元/；本次开盘主要配合优惠活动主要有： 一次性付款 95 折，分期付款 97 折，按揭付款 98 折，公积金付款 99 折； 10 月 8 日前成交客户可享额外 99 折优惠；持 VIP 金卡认购出街总价优惠 5000 元；当日销售场面较为火爆，但由于市场存在一定的观望态势，因此整体去化量在 54%左右，在低迷楼市中，此种销售算较为良好。分析：可以明显的看出，此阶段销售较好的楼盘大都性价比较高且价格在所属片区内较低，升值潜力较大，广告宣传力度大，使得市场对该盘的认知度较高，开盘时人气较旺。例如：利海亚洲国际开盘前期宣传推广力度极大，报纸等宣传刊物常出现其整版宣传信息，而且连续举行了许
15、多活动，在市场内口碑及推广较好，因此在开盘时的销售令其余各盘望尘莫及。建议：在开盘前要确立在市场中的地位以及认知度，让每位客户亲身体验到该盘的品质、品味及升值潜力，而且要把客户群细分，针对性要强。3.活动营销策略特点:各楼盘“中秋试水” ，纷纷提前“出牌” 温情 牌：翰林华府：9 月 12 日晚，在社区游泳池上搭起绚丽的迎月舞台，在邀请活动参与者品茗赏月的同时，也展示了小区“流水潺潺，意境悠然”的地中海园林景观设计。美味可口的团圆大餐，趣味十足的有奖游园活动，还有丰富多彩的文艺表演活动，让到场的参与者在欢歌笑语中共度团圆夜。此时，在一个人人念家、温情脉脉的气氛中向消费者推销物业水到渠成，毫无突兀之感。宣传推广效果： 人气 牌： 骋望骊都：9 月 12 日举办“中国红”大型中秋晚会，晚会由“明月夜、中国红、璀璨辉煌”三大篇章组成。舞台上歌舞、杂技好戏不
