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1、2005 年重庆房地产市场交易分析报告一、2005 年市场交易统计分析1、2005 年前三季度市场入市量与成交量比较 2005 年前三季度入市总面积为 601.32 万，较 2004 年同期增长 221.48 万，增长率为 58，市场供给量增幅明显。 2005 年前三季度成交面积为 1043.96 万，较 2004 年同期增长 118.79 万，增长率为 12.8，增长势头减缓。2、2005 年前三季度市场交易比较 从上图可看出，2005 年前三季度每季度房市成交量都大于入市量，前期入市的商品房逐步得到消化，说明市场中购房依然存在较大需求。 城市化进程的推进有力拉动了住宅市场的需求，这对 20
2、05 年前三季度市场总体入市量和成交量都有明显带动。 受宏观政策影响，2005 年第三季度市场较第二季度回落较大，呈现短暂低迷状。 在春季房交会促进下，2005 年第二季度市场放量 228.53 万，成交量547.68 万，均高于一、三季度。3、前三季度主城各区域市场交易比较 2005 年前三季度，北部新区房屋成交量为 176.68 万，居整个区域市场放量首位，而渝北和南岸区紧随其后，分别为 174.26 万和 165.12 万，这三个区域的总成交量占前三季度的 49%，继续成为购房者最青睐的居住区域。 从各主城区的入市面积来看，渝北区放量最大，达到了 126.36 万，尤其两路区域和回兴区域
3、放量明显，因此该片区呈现竞争激烈的态势。 除大渡口与沙坪坝外，其它区域总体成交量均大于同期市场入市量，前期入市的商品房销售持续进行。4、前三季度成交价格走势比较2005年 前 三 季 度 成 交 价 格 走 势 比 较 图27672141 23722453293928350500100015002000250030003500第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度单价（单位：元）2004年2005年 2005 年前三季度，房市成交价格的上升幅度比去年同期略有下降，市场回归良性发展。 2005 年前三季度成交均价均保持 2700 元/以上，最高达到 2835 元/，而 2004 年前三季
4、度成交均价最高才 2453 元/，因此，2005 年较去年同期上涨约 1230左右，房价表现的稳中有升。 受到 6.1 新政的影响，消费者进入持币观望状态，开发商为促进销售而采取系列变相降价措施，故 2005 年第三季度成交均价明显下落，比第二季度降低约 6左右。 二、2005 年前三季度主城各区域市场交易情况（一）渝中区1、2005 年前三季度市场交易比较 2005 年前三季度中，渝中区入市总面积 33.67 万，总成交面积 85.56 万由于各面市楼盘体量相对较小，并且入市楼盘较少的缘故，入市面积低于去年同期水平，但成交面积却略高于去年同期水平，为 15.15%。 按照重庆市城市规划的发展
5、方向，解放碑将逐步减弱居住功能，而靠近解放碑的大坪片区随着市政道路建设的完善，成为渝中区房住宅开发的热点板块，相继有渝中名郡、嘉华鑫城、莲花国际等住宅项目入市，从而让渝中区保持了一定的住宅放量。2、2005 年前三季度成交价格走势比较渝 中 区 2005年 前 三 季 度 成 交 价 格 走 势 比 较 图3130 335237883859 430028270500100015002000250030003500400045005000第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度单价（单位：元）2004年2005年 2005 年前三季度的成交价格呈先小幅增长后大幅下落的走势特征，房市成交价格
6、最低为 2827 元/m 2（第三季度） ，最高达到 4300 元/m 2（第二季度） ，而 2004 年成交价格保持了小幅持续增长的趋势。 分析 2005 年前三季度出现这种价格走势的原因，主要在于第一季度进入市场销售的主要为海客瀛洲、华宇渝州新城等中高端楼盘，故市场成交价格保持了较高的水平，而随着 6.1 新政对市场的影响在第三季度得到扩散，同期该区域进入市场的楼盘又以大坪片区为主，加之变相降价的促销政策等，都促使了渝中区成交价格比其他区域呈更大幅度的下滑。（二）南岸区1、2005 年前三季度市场交易比较 2005 年前三季度的房市交易中，南岸区楼盘进入市场的体量为 93.8 万，总成交面
7、积 165.12 万，与 2004 年同期相比，成交面积增加 129.01%，但入市体量下降了 11.5%。 2005 年第一、二季度中，南岸区楼盘的市场进入量都比去年同期大，但第三季度受到政策影响，推出市场的楼盘体量明显下降。 无论是与去年同期相比还是与上季度相比，2005 年第二季度成交量增幅较大，一方面是春交会的促进作用，另一方面在于本季度中该区域中小户型市场供给量增大，促进了市场的销售速度。 2005 年成交量较 2004 年大幅提升的主要原因在于，经开片区和铜元局片区的区域环境和配套的逐步改善，促进了片区楼盘的销售，从而带动整个区域成交量的上升。2、2005 年前三季度成交价格走势比
8、较 同渝中区一样，2005 年南岸区的房市成交价格走势也出现了先小幅上升后大幅下落的曲线图。 随着市长峰会“经济综合效应”的逐渐显现和会展经济的良好前景，南岸区形象的改善，使得 2005 年前三季度整体成交均价较去年有所提升，增幅约 15%左右。（三）江北区1、2005 年前三季度市场交易比较 2005 年前三季度，江北区楼盘进入市场总体量为 85.05 万，总成交量100.31 万，前期进入市场滞销的商品房在 2005 年第二季度得到较好的消化。 与 2004 年同期相比，2005 年前三季度楼盘入市面积增长 39%，但成交面积减少 17.1%，这正是宏观调控对房地产市场产生的影响，同时由于
9、 2005 年江北区拆迁放缓，购房需求较去年相比有所减弱，故前三季度总成交量低于 2004 年。2、2005 年前三季度成交价格走势比较 2005 年前三季度，江北区楼盘成交价格一直保持在 3000 元/以上，曲线图表现为先小幅下滑再小幅上升的平稳发展状态，而 2004 年则呈小幅持续上涨。 2005 年前三季度江北区价格较去年同期相比均有大幅上升，平均上涨幅度约 40%，即使 2005 年第三季度成交价格最低，也高出 2004 年同期价格 769元/，这是由于 2005 年重庆向北的趋势更加吸引了购房者的热情，加之江北推出楼盘以中高档物业为主打产品所致。（四）沙坪坝区1、2005 年前三季度
10、市场交易比较沙 坪 坝 区 2005年 前 三 季 度 市 场 交 易 比 较 图14.8228.319.1611.115.9415.0927.5249.2214.87.2817.258.960 10 20 30 40 50 60成 交 面 积入 市 面 积成 交 面 积入 市 面 积成 交 面 积入 市 面 积第三季度第二季度第一季度单 位 ： 万 2004年2005年 2005 年前三季度，沙坪坝区楼盘进入市场总量为 54.49 万，总成交49.92 万，市场保持比较平稳的发展水平，和 2004 年同期相比，入市面积增加了 29.3%，成交面积减少了 48.2%。 2005 年沙坪坝区中心
11、区域楼盘放量不大，且交通瓶颈对居民的影响越来越大，这对购房者购买决策造成较大阻碍。2、2005 年前三季度成交价格走势比较沙 坪 坝 区 2005年 前 三 季 度 成 交 价 格 走 势 比 较 图33462271285821313212 301705001000150020002500300035004000第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度单价（单位：元）2004年2005年 整体来看，2005 年前三季度的沙坪坝区房地产成交价格一直保持在 3000 以上，并且呈小幅下滑又平稳上升的价格走势，和 2004 年相比，成交价格平均增长率为 30%左右。 2005 年第二季度，由于
12、放量较少，且多集中在杨公桥和劳动路片区，楼盘故整体成交均价较第一季度有所下跌。（五）九龙坡区1、2005 年前三季度市场交易比较 2005 年前三季度，九龙坡区楼盘进入市场总量为 18 万，总成交 66.21 万，前期释放于市场中显得滞销的物业在本年的第二季度得到明显消化，与 2004 年同期相比，2005 年市场入市面积下降了 54.6%，成交面积下降了19.6%，成为两项指标均下降的区域之一。 2005 年第二季度，九龙坡区市场较为活跃，成交量分别高于第一、第三季度 32.25 万、28.44 万，原因在于该区域内物业类型逐步多元化，品质也在逐步提升，中高档公寓、花园洋房项目经较长时间蓄势
13、，再加上春交会的促进作用，故成交量较大。2、2005 年前三季度成交价格走势比较 2005 年前三季度，九龙坡区房地产成交价格保持在 2550 元/平方米以上，总体水平低于江北区、南岸区、渝中区、沙坪坝等区域，和 2004 年相比，平均成交价格有所涨幅，约 30%。 由于受到远郊低价新盘入市影响，故 2005 年第二季度成交均价表现出下滑趋势。 2005 年第三季度，杨家坪片区相继推出两个高价公寓盘百康年世纪门和艾佳沁泰，销售呈现较好局面，故其整体成交价格被拉高，达到了2951 元/。 2004 年第二季度，成交均价在中高价盘上江城、盛仁汇大厦、艾佳沁园的主导下，涨幅巨大。（六）渝北区1、20
14、05 年前三季度市场交易比较 2005 年前三季度，渝北区楼盘进入市场总量 126.36 万，总成交 174.26万，市场整体水平较为良好，和 2004 年相比，入市面积同期增长48.4%，成交面积则基本保持同等水平，因此渝北区房地产市场走势较稳健。2、2005 年前三季度成交价格走势比较 2005 年前三季度，渝北区房地产成交价格保持了 2100 元/平方米以上的水平，较 2004 年呈小幅上涨，约 5%。 从 2004 年到 2005 年这两年期间的价格走势看，价格整体波动不大，但上涨空间也日趋有限。（七）高新区1、2005 年前三季度市场交易比较 2005 年前三季度中，高新区楼盘进入市
15、场总量 53.1 万，总成交量114.13 万，市场呈现较旺的购房需求。 较 2004 年相比，2005 年前三季度的入市面积同期增长 20.1%，成交面积同期增长 161.4%，2005 年第二季度是拉动成交面积大量增长的主要时期。 随着二郎片区几大楼盘的相继开盘，及房交会对消费的刺激作用等原因，故 2005 年第二季度成交极为活跃，分别高于第一、第三季度 72.09 万、75.89 万。2、2005 年前三季度成交价格走势比较高 新 区 2005年 前 三 季 度 成 交 价 格 走 势 比 较 图2850252723942831291734030500100015002000250030
16、0035004000第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度单价（单位：元）2004年2005年 2005 年前三季度，高新区房地产成交价保持在 2850 元/平方米以上水平，平均成交价格达到 3000 元/平方米，较 2004 年价格有约 25%的涨幅，但2005 年成交价格呈下滑走势。 受到二郎片区别墅楼盘和科园路片区高档公寓新盘入市影响，故 2005 年第一季度区域整体成交均价较高。2005 年，从第二季度开始，由于周边中低档楼盘的相继入市，区域成交均价整体下滑。 2005 年第二、第三季度成交均价较第一季度分别下滑 14、16，下滑幅度较大。（八）北部新区1、2005 年前三季度市场交易比较 2005 年前三季度中，北部新区楼盘进入市场总量 67.57 万，总成交176.68 万，市
