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1、2005 年广州二手房市场季度研究报告之白云篇白云区：市场放量潜力巨大 从 2004 年第四季度开始，白云区的二手楼市热点不再局限在机场路、白云大道、南湖一带，同和、罗冲围、同德围等地也相继进入了品牌中介行的视野内。同和的云景花园、罗冲围的富力半岛花园、同德围的同德花园等，都是经多年开发的超级大盘，现时经地产中介从旁“疏导” ，便在二手市场上出现“井喷” 现象。至此，白云区的各个方位的二手楼市相继被激活，可以预计，该区的二手成交量在坐稳“ 第四把交椅” 的同时，还会缩窄与第三位（天河或海珠）的差距。 今年第一季度，白云区的二手住宅均价为 2615 元/平方米，较之去年第四季度上升 5.27%，
2、越来越多的商品房住宅出现在市场上，并得以不断流通，价格上涨在情理之中。 面积分类 来源：满堂红地产白云区成交个案中，6080 平方米的成交超过 4 成份额，其中 7080 平方米的小三房物业成交最多，份额达到22.4%。满堂红的成交案例中，小三房物业多为西槎、北站等地的旧房屋，实用空间较小区商品房要大。白云区并不流行小面积物业，30 平方米以下的物业成交为零。 单价分类 来源：满堂红地产白云区地域广阔，北面的石井与南面的麓湖相距一小时车程，如此长的距离也令该区的楼价相当不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因风景独一无二，楼价可以高至8000 元/平方米以上，而偏远的西槎等地，楼价则仅在 2000
3、元/平方米以下。从满堂红的数据看到，2500 元/平方米以下的物业是成交大户，超过 3 成半的物业属于超低价房源。第一季度，除了别墅盘外，其余二手住宅成交均没有超过6000 元/平方米的，且成交较少，预计第二季度高价物业成交会稍微增多。 总价分类 来源：满堂红地产在白云区，35 万元可以购买到相当好的四房物业，而在与其相接的荔湾区，用这个价钱买稍好一点的商品房，最多只是两房。因而在第一季度，白云区 35 万元以下的物业成交比例超过 88%。据了解，在白云区购置二手物业的客户，选择按揭贷款都并非贷足 7 成的，也许只有 6 成左右，因他们有足够的积蓄支付首期款。 租赁市场分析 从满堂红第一季度的
4、成交数据看，白云区住宅租赁均价从 16.11 元/平方米上升到 16.34 元/平方米，幅度很小，证明该区的租赁市场表现相当平稳，没大起大落现象。该区整个市场处处“开花 ”，而近期租赁的热点则明显偏向西部西槎、罗冲围一带。前者房租一向偏低，以前小业主都是贴街招即可自行完成租赁，现时则转为委托中介行，祈求能找个长租客户；后者则是富力三大盘的聚集地，同时也有几个行业批发市场，可谓“供求两全” ，即使如富力半岛这种高租金楼盘的物业，还是有足够的成交个案，某些大单位甚至有 45 元/平方米的租金值。 2005 年广州二手房市场季度研究报告之东山篇东山区：小户型交投活跃 中高档住宅受宠 据广州市国土房管
5、局公布的数据，第一季度东山区的二手住宅成交均价为 4264 元/平方米，比 2004 年第四季度上升 4.3%。根据满堂红地产的成交数据，第一季度东山区的二手热门区域包括有五羊新城、东华西、淘金等，成交中有大约 6 成为房改房；而一些新的商品楼盘如东川大厦、东山雅筑、富力东堤湾的成交也渐趋活跃，其成交价一般与一手售价相差很少，甚至高于一手楼价，显示置业者对东山楼市的前景相当有信心。 单价分类 来源：满堂红地产两房单位最为受落 东山区二手住宅中成交单价在 3000 元/平方米以下的数量相当稀少，不到 1%；而 40005000 元/平方米的二手住宅成交最多，占40.48%，在广州十区中首屈一指；
6、此外 30004000 元/平方米与50006000 元/平方米的二手住宅成交量大致相当，前者占总成交的20.63%，后者为 17.46%。从满堂红成交数据看，东山区只有极少数楼龄很长或偏僻路段的二手住宅价格会在 3000 元/平方米以上，一般十余年楼龄的房改房价格都要 30004000 元/平方米，如果房子的朝向、楼层好又靠近名校，通常要卖到 4000 元/平方米以上。此外，例如东川大厦、东堤湾、御龙庭、东山雅筑等比较新的商品楼盘的成交价一般在 6500 元/平方米以上，也有相当数量的成交。 满堂红研究部认为，东山区二手住宅交易市场目前以中高档价格为主的价格体系与其举足轻重的区域地位有很大关
7、系。首先，东山区是广州市老牌的商业旺区和教育强区，居住了不少了身居高位的政商名流，得天独厚的教育优势更吸引许多“望子成龙、望女成凤”到此置业；其次，目前东山区可供开发新楼盘的地块日益稀少，无论一、二手房源在市场上均供不应求。因此，东山区的楼价很自然地表现为“芝麻开花节节高” 。 面积分类 从成交面积来看，东山区成交最多的二手住宅是 6080 平方米的户型，占总成交宗数的 27.78%。80100 平方米的户型次之，占21.43%。排在第三位的是 4060 平方米的户型，占 17.46%。值得一提的是，东山区低于 40 平方米的小面积物业在总成交中占据的比例达到 10.32%，这在广州十区中是比
8、较高的。据悉，东山区小面积物业受到青睐主要有两个原因：其一是一些家长为了子女能够读上东山区的名校，会特意到名校招生路段买一套小面积单位，为子女创造“就近入学 ”的便利；其二是东山区的小面积物业求租者众，吸引一些喜欢长线投资的投资客。此外，部分买家在达到小孩入学的目的后，会把房子卖掉，这也是造成现时东山小面积物业换手率较高。 来源：满堂红地产总价分类 来源：满堂红地产东山区二手住宅成交总价最为集中的区间是 2030 万元，占总成交的 28.57%。据成交数据显示，总价在这一区间的户型绝大部分为 5070 平方米，以房改房为主，一般是无电梯的多层建筑。上图还显示，东山区总价在 60 万元以上的二手
9、住宅占总成交的比例高达15.87%，证明东山区置业者中多“豪客” 的说法所言不虚。据中介行反映，东山区的豪宅物业如锦城花园、东山雅筑等在二手市场中时有成交，均价一般在 8000 元/平方米以上，总价过百万元的不在少数。 租赁市场浅析 第一季度东山区的住宅租赁市场表现活跃，租金稳定，除 2 月份受春节影响平均租金有所下降为 26 元/平方米月外，1 月份和 3月份的平均租金分别为 30 元/平方米月和 29 元/ 平方米 月，基本持平。 从满堂红的成交数据看，东山区的住宅租赁中面积在 70 平方米以下的户型成交最多，大约占 65%的比例。一般而言，1 房 1 厅如果没有电梯租金大约为 55085
10、0 元/月，如果有电梯则要10001300 元/月；2 房 1 厅的租金大约为 10002000 元/ 月。实际上，租金主要依物业素质与地理环境而定，比如 3 月份富力东堤湾有一套 43 平方米的小单位租了 1990 元/月，这个价格比东山区其它地段的许多 2 房 1 厅还要贵。 租赁热点区域方面，最为突出的是五羊新城和淘金板块，其中前者是广州最为老牌的居住区之一，商业繁荣，生活便利，聚集了许多来穗“打拼 ”的外地人；后者靠近环市东写字楼商圈，闹中取静，生活配套富有小资情调，深得白领租房族的喜爱。此外，东华西路、建设大马路、东川路一带也有上佳的表现。 因行政区域不大，东山区内每个板块都是交通方
11、便、配套成熟的商业旺地，因此只要房子的租金符合市场行情，根本不愁房子租不出去，这也是东山区多“包租公” 、“包租婆”的重要原因。 2005 年广州二手房市场季度研究报告之越秀篇今年第一季度，越秀区二手住宅成交均价为 3359 元/平方米，与去年同期相比分别上涨 8.35%，与去年第四季度相比上涨7.41%。但成交量和金额均有所下降，该区因一手住宅的供应非常有限，目前住宅市场以二手市场为主导，住宅价格也逐渐上涨。 来源：广州市国土房管局买卖市场分析 越秀区的一手商品房成交呈现逐年下降趋势，二手市场已成为该区住宅市场的主导力量，受到房源的影响，2005 年第一季度该区二手住宅买卖市场的几个特点如下
12、： 房改房和私房是二手住宅市场的主要产品，房改房与商品房的交易比例约为 82； 78% 的购房者选择总价 30 万元以下的物业，其中选择 2030万元之间的占了最大比例，有 46%； 来源：满堂红地产近一半的购房者选择 30004000 元/平方米的单位，40005000 元/平方米的有 2 成左右，选择超过 5000 元/ 平方米的只有 14%左右； 来源：满堂红地产受到房源的户型限制，面积方面呈现锥形分布，4570 平方米的单位仍旧是购房者选择最多的面积区间，7090 平方米的单位也占了 1/4 左右的市场，超过 90 平方米的中大户型和 45 平方米以下的小面积单位较少，总计约占市场的
13、30%左右。 来源：满堂红地产新货供应少，房价稳中渐涨 越秀区的商品房供应量一直很少，二手市场就更少。二手市场上为数不多的的几幢住宅楼的价格都比较高，特别是在 5 年内建起来的楼宇在市场放盘更少，与之相对的价格都比较高，而二手市场上成交的商品房也主要是楼龄较长，一般在 8 至 9 年左右的楼宇，如应元大厦、房建大厦等。商品房的成交价格一般均在 4200 元/平方米以上，高者可达到 7500 元/平方米，甚至 8000 元/ 平方米以上，均价比房改房的价格高出 1400 元/平方米左右，价格差距很大。购买者一般都是在东山或者越秀工作的生意人或者政府机关工作人员，收入也相对较高。这些住宅单位的面积
14、受到当时户型设计的影响，或者在 5060 平方米之间，或者大于 85 平方米。 房改房是成交的主体，集中在解放路、大新路、海珠北路、小北路、应元路一带。由于房改房普遍性的较为老旧，价格也就相对较低，价格的主要决定因素是房屋自身的素质，如楼龄、间隔、周边环境等。从总价来看，30 万元以下的单位占了房改房交易中的 8成以上，其中 20 万元以下的占了近 4 成。单价一般在 23004000元/平方米之间，其中应元路附近的单位由于环境较好，价格相对也会高一些，在 35004500 元/平方米之间，中山路以南的区域价格相对低一些，一般在 25003500 元/平方米之间。5070 平方米的单位成交最多
15、，7085 平方米的次之。 总价在 30 万元以上的房改房成交较少，只有 2 成左右，集中仓边路、法政路、北京路和小北路附近的政府机关单位的房改房，一方面周边居住环境较好，户型和间隔也较为舒适，单价高，一般均高于 4000 元/平方米，有的甚至高达 7000 元/ 平方米以上；另一方面单位面积较大，一般均大于 80 平方米，有的甚至有 120 平方米以上。大面积、高单价相互作用，有的房改房的成交总价达到了 85 万元以上。 面积方面，50 平方米以下和 80 平方米以上的单位都非常少，主要是 5080 平方米的单位，占 3/4 市场份额，绝大部分的购房者均以自住为主。 租赁市场分析 由于货源关
16、系，租赁市场依旧以房改房为主，约占 3/4。租金方面主要为 1530 元/平方米月，其中则以 2030 元/ 平方米 月的最多，占 54%左右，超过 30 元/平方米月的成交很少，只有 13%。 来源：满堂红地产面积则以 5065 平方米的居多，占 4 成左右。45 平方米以下的次之，占 3 成左右。90 平方米以上的很少，只有 1 成左右。 来源：满堂红地产商品房租赁主要集中在富宏大厦、北秀花园、嘉和苑等为数不多的几幢楼宇，这些楼宇一般较为靠近商务区，交通便捷，环境也比较好。租金一般在 2065 元/平方米月不等，主要根据所在楼宇的素质高低也决定。如富宏大厦的租金在 2030 元/平方米月之间，北秀花园则在 2330 元/平方米月之间，嘉和苑则在 4866 元/ 平方米月之间，是越秀区著名的高价楼盘。租赁最多的物业是 6085平方米的单位，50
