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1、2012 年郑州西元国际广场商业中心项目营销推广计划销售策划方案西元国际广场2012 年 112013 年 3 月份营销推广计划本方案由西元销售部启盟三方共同协商确定，版权归三方共同所有 2012 年 11 月 9 日一、背景分析行业热点1. 经济热点 1.1 央行开展 2900 亿元逆回购 创单日史上最大规模 央行 9 月 25 日在公开市场开展了两期限逆回购操作，规模总计 2900 亿元。其中，194 天期逆回购操作规模为 1000 亿元，2745%和3.60%。 维京观点：央行频繁通过逆回购来调节市场，主要意欲更为灵活的控制货币流动性，也即是年初所谓的微调，这也说明短期内央行不会采用降准
2、这种较为“激烈”的释放银根的手段，而对于房地产行业而言，第四季度银行剩余信贷额度仍应是最为关注的问题。 行业热点1.2 9 月制造业 PMI 首度回升 国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的数据，9 月份制造业 PMI 报49.49.2%，是该指数自去年 11 月以来再度跌破 50%荣枯线。 维京观点：PMI 指数出现反弹，但幅度微弱仍低于临界值，表明制造行业整体仍处于萎缩阶段，稳增长仍将是货币政策主要考虑的方向，但同时制造业的不景气也将直接影响市场投资资金，反映到房地产行业而言，将主要表现为中小投资客资金紧张，暂缓投资力度。 行业热点目前，科学大道西延工程高新区段全线通车。这是郑
3、州市全面推进“两环十七放射”第一条通车道路。下一步高新区将全力打造科学大道为“新兴产业+生态人文”的景观中轴线和郑州市标志性的景观大道。 科学大道东起西三环，向西经绕城高速，直通荥阳。科学大道高新区段全长 12.9 公里，其中西三环至西四环段的 6.9 公里 10 年前就已通车，9 月 12 日通车指西四环至绕城高速段，总投资 1.42.6 公里。 规划的郑州市南水北调生态文化公园，拟以水源保护为前提，按照干渠两侧各 200 米范围规划设计，预计市区段建设面积 13.04 平方公里。 维京观点：随着南水北调生态公园的开建，沿线的居住环境将得到改善，公园沿线楼盘的附加值和升值空间将得到提升。而南
4、水北调生态公园主要影响的片区为二七新城和西部宜居健康城，增加沿线项目卖点。 行业热点3.房地产行业快讯 1.1 3.1 全国动态 3.1.1 54 个重点城市 9 月楼市成交环比下跌 5.3% 9 月份前 26 天，全国主要的 54 个城市楼市住宅总签约为210224 个月同期的最低点，低于 7 月同期的 232041 套。在 54 个城市中，有 29 个城市成交量有不同程度下调，下调超过 10%的城市有 21 个，整体市场成交量在金九未见起色。 维京观点： 9 月是楼市传统旺季，但开发商在此期间的打折和优惠力度减小，加上以价换量基本结束，开发企业普遍转入追求利润而不是回款；而对于刚需客户而言
5、，逐渐上升的价格也驱使部分人群陷入观望，因此 9 月成交量的环比下跌并不能代表楼市已步入新一轮下滑通道，只是阶段性反应。 行业热点3.1.2 南京执行房价备案制度 房价涨幅 5%是“红线” 南京新执行的房价备案制度为涨价设置了门槛：按照南京目前执行的房价备案制度，涨幅 5%被认为是一条“红线” 。开发商想涨价的话，必须在前一批房源价格备案满三个月之后，才能重新申报调整后的价格。 3.1.3 广州在全国率先推出限售异常高价住宅政策 广州市将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。在限购、限贷等调控政策之外，广州在全国率先公开推出“限售”政策。 维京
6、观点：从南京房价涨幅“红线”和广州高价房“限售”政策来看，地方政府调控态度依然是从严为主，但从具体的政策内容可以看出，这些举措大多是为了应对高层检查，意欲使房价在数据上表现为稳定，并不会产生大范围影响，但广州的政策将直接影响高价楼盘的短期销售回款。 行业热点3.1.3 国家税务总局官员表示：房地产税将扩大试点范围，最终在全国实施国家税务总局政策法规司 20 日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。 维京观点： 近期政府反复强调房产税征收准备工作和扩大试点范围，说明下一阶段房产
7、税将会是其最为依赖的调控手段，也说明至少在年底和明年初之前限购政策不会取消。 行业热点3.2 郑州动态 3.2.1 郑州多数银行首套房贷款开始执行基准利率 郑州多家银行机构，包括国有四大银行在内的中国银行、农业银行及招商银行、郑州银行、浦发银行等商业银行，均表示首套房贷已无法享受4 东区高铁站众多写字楼集体放市，整体办公市场焦点聚集高铁站。据不完全统计，以郑州客运新东站为圆心，在 3 公里长的半径内，绿地之窗、雅宝东方国际广场、上上国际中心、建正东方中心、文化产业大厦、楷林IFC、易元国际等将近40 座商务楼宇在此云集，正以围合之势展开资本角逐。预计下半年将有 12 个项目“抢滩登陆” ，总投
8、放量约为 164 万，从供应面积来看，环比增加 34 万 ，为商务金融用地；惠济区供应 9.1 万，为普通商品住房用地。根据城市规划，高新区、郑东龙湖区和二七新城将是下一阶段发展重点，也将是房地产热点开发区域，因此未来一段时间土地集中供应片区即将出现在这些区域内。 土地市场1.3 土地供应类型 数据来源：中国土地市场网 2012 年 9 月份郑州市供应的土地类型以商务金融用地和普通商品住房用地为主，各占 50%，其中商务金融用地的分布较为分散，以中原区供应居多，共 9.4 万，其次为郑东龙湖片区；普通商品房住宅用地以二七区供应为主，共 12.4 万元/亩，环比下降 34%，同比下降 74%。本
9、月成交地块只有一宗普通商品住房用地，剩余均为劣质商服用地，没有典型地块成交，导致月度成交单价环比下降明显。预计四季度优质地块将陆续推出，典型地块的成交量将会有所增加，势必会拉升土地成交单价。 数据来源：中国土地市场网 土地市场2.3 土地成交区域分析 从 9 月份土地成交情况来看，以金水区成交量居多，为 2 宗、共4 土地成交类型 数据来源：中国土地市场网 2012 年 9 月份郑州市所成交土地类型中，分别为商服用地和经济适用房用地各 3 宗、普通商品住房用地 1 宗，其中金水区、管城区和惠济区各一宗经济适用房用地，总占地 13.4 万和 3.74 万，主要为低端项目以及前期销售项目的配套商业
10、，其余各区域供应均在 1 万以下。本月商业用房各区域成交以惠济区 1.74 万为主，以天地山水间配套商业成交为主，二七区成交 1 万，以万博商城和橄榄城的商业备案为主。从区域供求比来看，仅二七区和惠济区表现为供不应求，郑东新区、金水区和中原区均表现为不同程度的供过于求。 (数据来源：郑州房管局) 销售数据9 月份各区域商业用房成交均价以郑东新区 1412 元/，以九龙城成交为主。除郑东新区和惠济区价格有所下降外，各区域均价较上月基本都处于上升状态，主要在于成交项目素质较高，以二七区和管城区成交价格涨幅较大，二七区主要由于万博商城二期销售产品集中备案为主，管城区则由于前期住宅销售项目配套商业备案
11、为主，从而拉升了区域内均价。 (数据来源：郑州房管局) 销售数据4.办公市场 4.1 办公用房月度量价分析 继4.2 办公用房区域指数分析 2012 年 9 月份办公物业仅郑东新区有产品供应，为区域内建业五栋大楼和建正东方中心获得预售证，金水区以大观国际居住区取得预售证为主；其余各区域本月办公产品供应量较少。本月各区域成交依旧以郑东新区 5.21 万居于首位，主要是豫航中心和升龙广场的产品备案；其他区域成交量均在 1 万平方米以下。 (数据来源：郑州房管局) 销售数据(数据来源：郑州房管局) 9 月份各区域成交均价依旧以郑东新区 16335 元/领先，其次为管城区9293 元/位居第二。较4%
12、，主要是受到区域内升龙广场和财信圣提亚纳大量产品备案的影响；而价格回落较为明显的为金水区，环比上涨 26.2%，受居易摩根中心11945 元/成交影响。 销售数据5.小结 郑州“金九银十”虽然从数据表现上并不十分突出，但就实际情况来看，市场基本面转好，住宅价格开始回升，而在住宅存量整体不足的情况下，对未来几个月市场向好的推动力十分明显。商业物业整体表现稳定，办公市场供应再次放量，价格仍是最惹人关注的因素。 预计接下来两三个月市场表现为： 住宅物业预计四季度总体仍为供应不足状态，而由于入市项目多存在局面激烈竞争，因此将会牵制价格上涨幅度，年前住宅价格仍仅维持小幅上涨。 商业物业多为住宅底商，区域
13、较为分散，因此将持续稳定去化； 年内郑东新区写字楼物业将陆续入市，同质化严重的区域竞争将导致价格战更趋白热化，目前市场价格战已经开始，因此接下来几个月办公市场将呈现量升价跌的状态。 销售数据竞争楼盘及市场情况分析内部认购，推出 9-12 层，均价 6600 元/平米短信、约电成交 30 套左右1463锦艺国际中心4#楼 6-17 层平推阶段，月底特惠 6 个点，成交均价4#楼成交 7 套商铺开盘推出 10 套，销售4.29 103.56 会议室河南西贸商贸有限公司134.11 133.4 133.4 164.4 503 502 501 房号5F104.29 103.56 194.53 142.
14、42.61 142.61 172.60 104.29 103.56 194.53 134.11 133.4 133.4 164.4 613 612 611 610 609 604 603 602 601 房号6F104.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 172.60 104.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 191.4 面积714 713 712 711 710 709 704 703 702 701 房号7F104.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 172.60 104.29 103.56
15、194.53 142.42.61 142.61 191.4 面积4 4 4.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 190.44.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 191.4 面积914 913 912 911 910 909 904 903 902 901 房号9F104.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 190.44.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 191.4 面积1014 1013 1012 1011 1010 1009 1004 1003 1002 100
16、1 房号10F104.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 190.44.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 191.4 面积1114 1113 1112 1111 1110 1109 1104 1103 1102 1101 房号11F104.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 190.44.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 191.4 面积1214 1213 1212 1211 1210 1209 1204 1203 1202 1201 房号12F104.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 190.44.29 103.56 194.53 142.42.61 142.61 191.4 面积1314 1313 1312 1311 1310 1309 1304 1303
