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1、人寿保险公司养老产业投资管理股份有限公司中介机构管理暂行办法第一章 总 则第一条 为建立中介机构与我司合作的准入标准，规范与我司进行合作的中介机构管理，提高我司抵（质）押物（权）评估工作质量，加强对抵（质）押物的监管，有效防范各类信用风险，特制定本办法。第二条 本办法所指中介机构是指依法设立并经我司认定，为我司各项业务提供价值评估、资产监管的专业机构，包括不动产评估事务所、动产抵（质）押监管公司等。第三条 对中介机构的管理工作按照“核准认可、动态调整、优胜劣汰、严格保密”的原则，对中介机构的管理信息仅限于我司内部掌握使用，严禁将相关信息对外公开。第二章 组织管理第四条我司对中介机构的准入采取申
2、报核准制：一次核定，定期监测，逐年考评，动态调整，优胜劣汰。核准有效期原则上为一年，年度考评通过后方可继续合作。第五条 风险稽核部负责公司合作中介机构的管理指导工作。主要职能包括：制订和完善合作中介机构内部管理办法，起草合作中介机构内部管理实施细则，明确认定程序及认定标准，初步认定和调整合作中介机构，建立黑名单制，负责公司中介机构合作渠道的建立健全，对公司合作中介机构认定工作进行监督、检查，对合作中介机构实施业务监督和年度考评，建立和完善合作中介机构信用档案。第三章 调查内容及认定标准第六条 对土地、房产及资产评估中介机构的调查应包括：机构概况、人员构成、业务范围、业务资质、执业质量、主要业绩
3、、收费标准、让利幅度、与其他客户业务合作情况及与政府主管部门的沟通协调能力等内容。申请入围的中介机构应满足但不限于以下条件：（一）基本条件1、有自己的名称、固定的经营服务场所和必要的设施，符合法律法规对注册资本（出资）的要求，能承担相应的法律责任；2、依法设立，取得相应评估资质，年检合格，且无行业协会处罚、惩戒及其他不良记录；3、成立 3年以上或在当地执业 1年以上；4、分支机构需有设立该分支机构的中介机构出具的授权并承担相应责任的书面资料。（二）原则上须达到以下专项条件条件名称 房地产评估 土地评估 资产评估成立年限 3年（含）以上 3年（含）以上注册资本 省属机构 200万元（含）以上；市
4、属机构 50万元（含）以上省属机构 200万元（含）以上；市属机构 50万元（含）以上省属机构 200万元（含）以上；市属机构 50万元（含）以上业务资格等级 省属机构一级（含）以上； 省属机构一级（含）以上；第七条 对动产抵（质）押监管公司的调查应包括公司概况、人员构成、信誉状况、监管能力，内部监管流程、与其他客户业务合作情况等内容。认定的基本条件：（一）依照法律及有关规定办理注册及年检手续，有完善的法人治理结构和内部组织机构，自主经营、独立核算，在营业执照规定的经营范围内从事经营活动；（二）原则上注册资本在 1000万元以上（含）；（三）原则上从事动产监管业务两年以上（含）；（四）原则上与
5、不少于一家金融机构或私募基金管理公司合作且有正式协议；（五）配备了 6名以上（含）相关专业人员，并每年对监管人员的培训时间在 40小时以上（含），有完备的培训记录，监管人员熟悉我司动产监管要求；（六）上年营业收入不少于 100万元； （七）信用记录良好；近 12个月内，未发生过因监管不善造成的金额超过 100万元的货物损毁事件，未发生因监管不善导致的动产质押失效或质押动产缺失事件，无重大法律纠纷； （八）建立完备监管日台账，有完备的监管档案，能每周向我司提供质物监管情况；（九）建立了风险评价、控制制度，建立岗位责任和监管员轮岗制度，管理规范；市属机构二级（含）以上 市属机构二级（含）以上 在职
6、评估师人数 8人（含）以上 8人（含）以上 8人（含）以上（十）我司要求的其他条件。第四章 认定程序第八条风险稽核部具体负责初步认定本辖区中介机构及报合伙人会议审核。第九条 公司合伙人会议审查上报材料，认定合作中介机构，报请公司总经理核批发文。第十条我司认定的合作中介机构有效期为 1年。每年 11月由风险稽核部牵头各分支机构相关部门开展年度评核工作，当年底以发文形式公布下一年度合作中介机构名单。第十一条 相关部门要对有关中介机构的相关情况严格审核，审核内容主要包括：评估专业资质和资格、信誉、经验、能力、评估责任承受能力、服务水平及与我司合作情况等。第十二条推荐上报合作中介机构时，应报送以下材料
7、：（一）公司章程或合伙协议；（二）资质证书、营业执照、法人机构组织代码证复印件及相关年检证明；（三）办公场所的产权或使用权的有效证明；（四）中介机构上年度财务报表及纳税证明；（五）法定代表人身份证复印件及简历；（六）中介机构注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师、注册造价师等评估专业人员名单、资格证书和身份证复印件或由有关主管部门盖章确认的执业资格证明；（七）中介机构情况简介，包括专业执业人员构成、素质、从业经历，内部工作流程及风险控制措施、大宗的执业相关记录、与我司合作记录等；（八）其他要求提供的资料。第十三条风险稽核部在推荐上报动产抵（质）押监管公司时，应报送以下资料：（一）营业执照、组
8、织机构代码证、贷款卡复印件及相关年检证明；（二）税务登记证复印件及最近的年检证明；（三）验资报告和公司章程；（四）上一年度及最近一期财务报表，负债及或有负债清单及说明；（五）法人代表身份证复印件及简历； （六）监管的大宗货物（单笔金额超过 100万元）的清单；（七）合作协议及尽职监管承诺；（八）其他要求提供的资料。第十四条 动产抵（质）押监管公司在我司开展业务需符合国家法律法规及公司相关管理制度规定。第五章监督管理第十五条 合作双方应在自愿、平等、互利的基础上签订书面合作协议，明确双方的权利、义务和责任，确立业务合作关系。与中介机构合作，需以公司为主体，与其签订书面合作协议（附录1、附录 2）
9、，非我司标准格式的合作协议需依据合同审核程序管理制度审查会签，落实审查意见后方可对外正式签署。第十六条 对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合我司规定及要求的中介机构须终止合作关系。第十七条风险稽核部负责建立公司中介机构信用档案，对合作中介机构实行黑名单制。第十八条合作中介机构出现下列情形之一的，应由风险稽核部约见其主要负责人对其进行风险提示：（一）一年内，有两次(含)以上各部门或委托方企业投诉其服务效率低、服务态度差、不按行业标准收费，经调查情况属实的；（二）未深入实地进行现场勘察的；出具的评估报告中未对押品存在的明显风险进行揭示的
10、；未能及时合理地回复我司相关人员对其出具的评估报告存疑的；（三）一年内，累计有两笔押品的评估价值比我司内部评估价值高 30%的；（四）超过中介机构资质所具备的业务受理范围、超过执业范围受理评估业务的；（五）经办评估师曾在委托单位任职，离职后未满两年的；（六）持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系的；（七）与客户的负责人有利害关系的；（八）其他可能直接或间接影响执业的利害关系；（九）以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务的；（十）其他导致评估价值偏离正常市场价值较大的行为。第十九条合作中介机构有以下情形之一的，列入我司评估机构黑名单。对列入黑名单的评估机构，我司应与其中止合作，对其出具的评估
11、报告不予采用，并取消其参与我司合作中介机构的认定资格：（一）评估时有意隐瞒押品存在的重大影响事项，错误地评估价值，造成我司业务出现损失的；（二）故意提供虚假信息、资料，出具虚假评估报告、证明文件及其他文件的；（三）三年内累计有不良信用记录两次的；（四）隐瞒评估机构自身有关情况，提供虚假的企业营业执照、资质证书等有关资料的；（五）严重违反行业规定，发生违法违纪行为的；（六）采取欺诈、贿赂、串通、回扣等不正当竞争手段承揽业务的；（七）索取合同约定以外的酬金或其他财物，或者利用执业便利谋取其他不正当利益的；（八）被主管部门或行业协会罚款、通报批评的；被金融机构或金融主管机构列入高估抵押物黑名单的；（
12、九）法律、法规、规章及行业规范禁止的其他行为；（十）由于违法、违纪或其他不良行为而被媒体曝光的；（十一）合作期间约见提示风险累计达三次（含）以上；（十二）其他损害我司、借款人和其他当事人利益的事项。第二十条风险稽核部应对公司合作单位加强日常监管力度，一旦发现经营出现重大问题，影响我司资金安全，或在合作过程中出现严重过失，存在欺诈行为等情况的，应立即终止合作，并及时通报合伙人会议。第六章 其他第二十条我司工作人员在参与押品价值评估过程中，不得干预中介机构和注册评估师独立执业。第二十一条对重大疑难评估项目，我司可根据实际需要委托进行外部价值评估。第二十二条对中介机构评审要严格按照本办法规定执行，不
13、得擅自放宽条件。第七章 附 则第二十三条 本办法由风险稽核部负责制定、解释和修改。第三十条 本办法自下发之日起执行。二零一二年八月二十二日附：1、评估公司合作协议2、动产质押监管公司合作协议附：中寿养老产业投资管理股份有限公司评估公司合作协议甲方：中寿养老产业投资管理股份有限公司乙方：公司中寿养老产业投资管理股份有限公司（甲方）和公司（乙方）为了发挥各自优势，促进双方业务的发展，本着优势互补、平等互利的原则，经充分协商，共同达成本协议，并自愿全面遵守执行。第一条 合作内容1. 双方合作业务范围包括：土地评估 房地产评估 其他资产评估全辖全省市其他：全辖全省市其他：全辖全省市其他：2. 甲方办理
14、相关业务时，承认并接受乙方所出具的评估报告，愿意接受乙方为甲方及其融资客户的评估需求提供专业服务。第二条甲方的权利和义务1在开展抵押贷款、各种资产处置等过程中，甲方可推荐客户到乙方处办理评估及咨询等相关业务。2甲方的客户若未经甲方推荐自愿到乙方办理，视同甲方推荐予以认可。3甲方有权依据评估业标准规范和本协议条款对乙方的评估质量进行监督。4甲方为乙方开展评估调查工作提供必要的配合。 第三条乙方的权利和义务1乙方在接到评估通知后，应及时与客户取得联系，接受委托，组织评估。乙方在资料收集齐全，并核实其真实有效的基础上，按照法定程序和操作规范进行评估测算并出具评估报告。2评估报告中必须包含评估标的的权
15、属状况、评估设定、内外彩色照片。3乙方在对客户的抵押物及其权属进行核实后，认为不符合抵押、处置条件的，或了解到客户的各类风险信息，均有权谢绝评估，并应及时向甲方反映。4乙方必须指定经甲方认可的评估师和资料传递联络员为甲方推荐的评估业务提供服务，如需进行人员调整则必须提前通知甲方，并经甲方书面同意后方可。指定服务人员清单见附件。5乙方应积极协助甲方协调与抵押登记部门的关系，以便及时办妥抵押登记手续。6乙方的收费应尽可能考虑企业承受能力，给予让利优惠,收费标准按照基本价的折执行。7乙方将评估所需资料收集完备后，应及时出具报告，最长不得超过 5个工作日。报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价
16、时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况等，并对处置时可能收到的限制，未来可能发生的风险和损失作出必要的风险提示。8对于甲方委托乙方进行某楼盘商品房市场价值分析评估时，乙方应积极协助，提供准确的评估分析报告。9、评估应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。10、乙方评估师如与甲方推荐的客户或评估项目有利害关系的，应当回避。11、乙方指定评估师应当具备相关金融专业知识和相应的市场分析能力。12、乙方根据甲方需要提供免费咨询服务和相关业务培训工作。第四条过失事项1乙方所出具的评估报告中对评估标的的结构、面积、位置、周边环境等属性描述错误或未附标的物彩色照片。2乙方所使用的评估方法和技术路线不符合法定程序和评估规范。3乙方未按规定安排双方事先确认的指定人员为甲方服务。4评估价值明显偏差或严重偏差。5乙方在评估过程及评估报告中的其他明显过失。6乙方与甲方客户接触过程中存在欺诈、误
