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1、土地利用专项规划（一）,土地整理复垦开发规划,土地整理复垦开发规划,第一节 国内外土地整理概述第二节 土地整理复垦开发的概念与内容第三节 土地开发整理规划的编制,第一节 国内外土地整理概述,国外土地整理的发展简史 德国:土地整理的任务是农村地产的重新调整，其目的在于改善农业和林业和生产条件与劳动条件，促进农村和人口密集地区的发展和自然平衡的保护。 俄罗斯:土地整理的主要任务是调整土地关系，组织土地利用和管理土地资源，着重研究解决生态、经济和社会问题。,荷兰认为：土地整理是依据规划目标，高效率地通过土地所有权和土地用途的变更程序实现规划目的的行为。它关系到土地规划、评估、税收、土地的获取、土地的
2、占有和使用以及土地登记和地籍管理等各个方面，土地所有权和用途的交换与变更是这一领域的中心环节。日本称为土地整治和整备；韩国称为土地调整,我国土地整理的发展历程与态势 :,20世纪50年代 重新分配土地，即将地主的土地分配给贫下中农，实现耕者有其田的目标 20世纪50年代后期过人民公社化，将土地收归集体，集中起来进行耕种，土地整理的主要内容是变更土地的权属关系； 20世纪60年代受自然灾害与“文革”影响，土地整理工作处于停滞阶段； 20世纪70年代全国“农业学大寨”，土地整理工作受到重视，土地整理以平整土地、合并田块、新建新村和完善道路、沟、林为主要内容；,我国土地整理的发展历程与态势 :,20
3、世纪80年代，随着农村联产承包责任制的推广与发展，土地整理工作的重点又转到了土地权属关系的调整上来； 90年代至今，土地整理成为增加有效耕地面积，提高耕地质量的重要途径。2000年全国启动编制土地开发整理规划。2001年首批国家投资土地开发整理项目正式启动。行政推动为主，专业化、市场化、社会化程度低。土地整理产业化发展。,第二节 土地整理复垦开发的概念与内容,土地整理土地复垦土地开发,土地整理标识,基本农田标识,土地整理的概念与内涵,广义的土地整理:是指在一定区域内，按照土地利用规划或城市规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行综合整治和调整改造，以提高土
4、地利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。包括农地整理和市地整理。狭义的土地整理主要指的是农村土地整理。,实质：调整土地关系和 合理组织土地利用,农地整理,特点：以增加有效耕地面积并提高耕地质量为中心，通过对田、水、路、林、村实施综合整治开发，改善农业生产和土地利用条件，居住环境和生态环境。,内容：（1）农田整治 （4）土地结构调整 （2）农地改造 （5）宜农荒地的开发 （3）地块调整 （6）农村建设用地整理,土地整理的特性,政府行为的主导性整理目标的多元性 经济目标、社会目标、生态目标整理过程的长期性整理工作的复杂性 广泛涉及法律、社会、经济、自然和科学技术等方面整理区域的差异性
5、,全国土地利用分区,1. 东南沿海区,3. 东北区,4. 中部五省区,5.西南区,6. 西北区,7. 青藏高原区,2.环渤海区,土地整理规划的内容,（1）选定土地整理范围（2）整理区实地调查 内容:整理区的土地利用现状;道路、沟渠、塘库等基本设施状况;农村居民点分布状况与房屋建筑状况；地形地貌水文状况；农业生产情况；人口及社会经济发展状况等。,先易后难确定整理区范围和边界,土地整理规划的内容,（3）土地整理潜力分析耕地整理潜力评价农村居民点整理潜力评价,土地面积的增加、土地利用率的提高、土地产出率的提高,耕地整理潜力分析,耕地整理的对象 包括三个方面：利用率较低的耕地，表现为地块规模小，分布散
6、乱，中间夹杂分布着较多的其他闲散地；产出率较低的耕地，表现为单位面积的产出量低；利用率和产出率都较低的土地。评价方法单一指标评价法多指标综合评价法,单一指标评价法,以整理后可增加的有效耕地面积代表整理潜力。 普遍采用以整理后耕地生产能力提高程度代表潜力。 在中低产田整理潜力评价中应用较广耕地理论单产与实际单产的差距表示潜力 可用于中低产田整理潜力评价,多指标综合评价法,因素因子调查,多指标综合评价法,评价指标体系,耕地整理潜力分析,耕地整理潜力分级 以乡镇为分级单元（有条件的地方也可以村为分级单元），以土地整理潜力系数为分级依据，各地根据实际情况制定分级标准进行级别划分，潜力分级一般不少于3级
7、。,农村居民点整理潜力评价,以人均农村居民点建设用地标准测算整理潜力。 即通过人均农村居民点建设用地与国家或本地区规定的人均农村居民点建设用地标准的差值测算整理潜力。常用于远期规划以户均农村居民点建设用地标准测算整理潜力。以农村居民点内部土地闲置率测算整理潜力。 通过对评价区域内典型样点农村居民点内部闲置土地面积调查，获取土地闲置率，以此来测算。常用于近期规划,例：2000年四川省农村居民点用地为104.26万hm2农村人口为6842万人，人均为152m2 /人。村镇规划标准控制在100m2 /人2030人口高峰年农村人口4537.30万人农村居民点理论总需求量为45.37万hm2可节约出10
8、4.26 - 45.37 58.89万hm2,村镇规划标准(GB5018893),土地整理规划的内容,（4）确定土地整理的目标和方向 依据：整理地区的土地利用现状、资源条件，土地整理的资金投入和技术条件，合理确定。,土地整理规划的内容,（5）划定土地整理区土地单项整理区：单项内容为主，如耕地整理、林地整理、村镇用地整理土地综合整理区：两种或两种以上内容的土地整理区（6）土地利用结构和布局调整 根据土地整理目标、整理潜力和整理要求，结合典型整理项目的分析，提出土地整理区土地利用结构和布局调整方案。,土地整理规划的内容,（7）确定土地整理的重点项目（8）土地整理的投资预算与效益分析 土地整理工程主
9、要有：土地平整工程、灌溉与排水工程、田间道路工程、农田防护与生态环境保持工程,潜力大、投资小和效益好,土地整理规划的内容,（9）规划实施计划 主要包括：土地整理资金的筹措与分担；整理后的土地使用调整；土地整理的时间计划安排；土地整理的运行管理（10）整理规划成果 土地整理技术报告和工作报告、土地整理图件等,土地整理规划的程序,管理程序（五级管理）国家级 省级 地（市）级 县（市）级 乡镇级国家级：提出方针政策，指导全国土地整理工作省级、地（市）级：提出土地整理的重点区域和重点工程，明确本省（市）范围内异地补充耕地的区域和政策，确定开发投资方向等县（市）级、乡镇级：划分土地整理区，明确项目的位置
10、、范围、规模和时序，并落实到图上。,土地整理规划的程序,运作程序选择土地整理单元编制土地整理规划方案审批土地整理方案组织土地整理实施土地整理成果检查验收,农用地整理的运作,整理模式按农用地整理内容：综合整理模式专项整理模式按农用地整理组织主体：农户整理模式、集体整理模式、联合开发模式、公司模式、国家模式和专营公司模式,农用地整理投资体系,以国家和地方投资为主，鼓励农户积极参与的投资模式，形成国家、集体和农户三方为主体的投资体系,农用地整理多元投资体系,国家,财政拨款财政信贷投资政策性信贷投资财政信用融资,地方政府：建立农用地整理专项基金,土地有偿使用收益耕地占用税留成农业开发基金地方政府财政预
11、支,农户个人,资金投入劳动积累,多元投资体系示意图,农用地整理的融资方式,（1）农用地整理证券化农用地整理信托农用地整理股份化,小额投资者,证券形态,农用地整理,股票、债券、投资基金,购买,收益,融资,收益,农用地整理证券化简单图示,农用地整理的融资方式,（2）BOT农用地整理融资模式 BOT（build-operate-transfer）建设-运营-移交是20世纪80年代国际上兴起的一种新的投资合作方式。BOT模式主要用于公共基础设施建设，代表着一个完整项目融资的概念。 其基本思路是：由项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为
12、项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。,县级或县级以上人民政府,特许权经营协议,农用地整理项目公司,用地指标收入最低担保,从属性贷款担保,农用地整理项目,银行,农用地整理项目融资BOT模式图,用地指标收入整理收入,资金投入,贷款,偿还,土地复垦的概念与内涵,土地复垦是指在生产过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。,范围：矿区开采废弃地(含地下开采废弃地和露天开采废弃地) 燃煤发电排出的粉煤灰储灰场地 砖瓦窑废弃地 兴修水利、交通而挖废和压占的废弃地 农
13、村废宅基地和废坑塘等各种废弃地 因灾害和污染造成的各种废弃地,土地复垦的概念与内涵,土地复垦的原则“谁破坏、谁复垦”和“谁复垦、谁受益”的原则因地制宜、优先复垦为农用地的原则复垦与生产建设统一规划的原则经济、社会与生态效益相结合的原则,土地复垦规划设计的程序,可行性研究报告,设计任务书,有关部门批准,土地复垦规划,复垦工程设计,规划设计实施,土地复垦规划的内容,（1）复垦区土地现状调查 调查的内容主要有:区域地表特征环境因素地表地层的理化性质矿床开采方法，废石尾矿的堆放方法，废弃地状况及其复垦可能性，土地复垦的投资能力等。（2）复垦土地预测 分阶段预测：远期的要预测全部矿物采完时的土地破坏程度
14、；中期的可预测较短周期（5-10年）的土地破坏程度。,土地复垦规划的内容,（3）待复垦土地适宜性评价评价方法：因素限制法、相关因素分析法因素限制法：根据当地的实际情况和复垦后不同用途的要 求，选择地形、土壤质地、土层厚度、地下水位、地面堆积 物、塌陷深度等若干因素，确定相应指标来衡量复垦后可能 达到的程度，以确定其适宜的用途。相关因素分析法：根据废弃地的自身条件，即废弃地性质、 堆积物数量、塌陷程度、压占面积等，工矿企业的经济能 力，拟采用的复垦方法，复垦后期望的状态以及客观需求的 可能性等经济综合分析评价后，确定其复垦用途。,土地复垦规划的内容,（4）确定复垦方案 具体确定：复垦的对象、范围
15、、面积；复垦土地的利用目标与方向；复垦的具体方案及工艺特征等。（5）土地复垦工程设计 内容包括：复垦区的划分与平面布置，合理确定填、挖范围；表土堆积场，废弃物充填区，采运路线，复垦后不同用途的界线等；表土与底土的剥离储存；废弃岩石的合理排废与采空区的回填平整。,土地复垦规划的内容,（6）确定土地复垦主要技术经济指标 按复垦土地用途分类：复垦利用的土地面积；复垦率；主要工程量，钢材、木材和水泥“三材”总耗量；工程总投资和单位面积复垦费；人员定额；设备类型与数量；年收益预测（7）整理成果 编写土地复垦规划文本及其技术报告和土地复垦规划图件。,土地开发的概念与内涵,广义的土地开发是指通过工程、生物和技术等措施，使各种未利用土地资源，投入经营与利用；或使土地利用状态由一种利用状态改变为另一种状态的活动。狭义的土地开发仅指采取一定措施使未利用土地投入经营与利用的活动。,
