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1、青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）可行性研究报告二零零七年目 录第一章 总 论 1第一节 项目概况 1第二节 可行性研究报告编制依据 4第三节 项目建设的背景和必要性 4第二章 市场需求分析 7第一节 青岛市概况 7第二节 青岛市房地产综合分析 7第三节 青岛市住宅市场分 15第四节 青岛市写字楼市场分析 21第五节 青岛市酒店式公寓市场分析 27第六节 青岛市酒店供需市场分析 30第七节 青岛市商业零售市场分析 32第八节 国内外代表城市房地产市场分析 34第九节 项目的优劣势分析 39第三章 项目建设规模 44第四章 建设场址及条件 46第一节 建设场址 46
2、第二节 建设条件 47第五章 总体规划建设方案 52第一节 设计依据 52第二节 设计指导思想与原则 52第三节 规划建设方案 53第四节 公用工程 58第六章 环境保护、节能与节水 64第一节 环境保护 64第二节 节能 65第三节 节水措施 66第七章 劳动安全、卫生和消防 68第一节 劳动安全与卫生 69第二节 消防设施 65第八章 组织机构与人力资源配置 69第九章 项目进度计划安排 70第十章 投资估算和资金筹措 71第一节 投资估算 71第二节 资金筹措及使用计划 73第十一章 经济效益评价 74第一节 评价说明及财务基础数据 74第二节 项目财务分析与评价 76第十二章 结论 8
3、1附图：1、总平面布置图2、沿山东路透视图3、沿东海路透视图4、沿海岸鸟瞰图附件一：1、青岛国际贸易中心 A 区投资与经济分析报告2、青岛国际贸易中心 B 区投资与经济分析报告3、青岛国际贸易中心 C 区投资与经济分析报告附件二：1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复 （青发改财贸2006311 号）4、 中华人民共和国建设用地规划许可证 （青规用地字200622 号）5、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第 20062670 号、第20062672 号、第 20062671 号）6
4、、 中华人民共和国建设工程规划许可证 （青规建管字200727 号）1第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）二、建设地址：青岛市市南区香港中路 8 号三、开 发 商：青岛中金渝能置业有限公司四、开发单位基本情况青岛中金渝能置业有限公司注册成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路 52 号时代广场 10 层，法定代表人为司荣彬，注册资本 1 亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，
5、具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验五、项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）总占地面积 18229.2 平方米，规划总建筑面积 327449平方米，其中：地上建筑面积 264995 平方米，地下建筑面积62454 平方米。青岛国际贸易中心由 A 区、B 区、C 区三组建筑构成，其中：1、A 区：位于山东路 6 号，占地面积 5067.7 平方米，规划建2筑面积 113141 平方米，其中：商业裙房 19178 平方米（16 层） ，五星级酒店式公寓 76615 平方米（7 50 层） ，地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 17348 平
6、方米。2、B 区：位于香港中路 8 号，占地面积 6494.8 平方米，规划建筑面积 119094 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（16层） ，甲级写字楼 28298 平方米（7 22 层） ，五星级产权式酒店47669 平方米（2348 层） ，地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 22206 平方米。3、C 区：位于东海西路 31 号，占地面积 6666.7 方米，规划建筑面积 95214 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（16 层），高级公寓 51393 平方米（7 43 层） ，地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 22900 平方米。六、项目总投资及
7、资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万元，预备费用 5240.78万元，建设期利息 12780万元。分区计算投资，A区建设投资为92250.6万元， B区建设投资为113260.55万元，C 区建设投资为 82770.21万元。2、资金来源项目建设所需资金 288281.36 万元，拟通过以下渠道筹集：（1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金 110000 万3元；（2）申请银行贷款或信托贷款 100000 万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭
8、贷款、VIP认购等方式筹集资金 78281.36 万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号 项 目 单位 总指标 A 区指标 B 区指标 C 区指标1 占地面积 平方米 18229.2 5067.7 6494.8 6666.72 建筑面积 平方米 327449 113141 119094 952143 建设总投资 万元 288218.36 92250.6 113260.55 82770.214 销售收入 万元 851845 283448.4 319455.8 248940.85 销售税金及附加 万元 46851.48 15589.66 17570.07 13691.786 土地增值税
9、万元 185938.18 64258.37 66382.15 55297.677 销售利润（税前） 万元 296700.18 100011.83 109464.8 87223.548 税后利润 万元 198789.12 67007.93 73341.42 58439.779 投资利润率 % 102.92 108.41 96.65 105.3810 投资利税率 % 183.67 194.97 170.77 188.7311所得税后财务内部收益率%59.62 45.92 44.28 60.2212 所得税后投资回收期 年 2.54 3.15 3.15 2.8713所得税后财务净现值（I C=10%
10、）万元156637 39663 44570 6417714所得税前财务内部收益率%85.65 66.32 63.84 86.1115 所得税前投资回收期 年 2.31 2.84 2.85 2.4216所得税前财务净现值（I C=10%）万元247719 64148 72329 1012734第二节 可行性研究报告编制依据一、 投资项目可行性研究指南 （试用版）二、 建设项目经济评价方法与参数 （第二版）三、 房地产开发项目经济评价方法四、 山东半岛城市群总体规划五、 青岛市城市总体规划六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复 （青发改财贸2006311 号）七、 中华人民共
11、和国建设用地规划许可证 （青规用地字200622 号）八、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第20062670 号、第 20062671 号、第 20062672 号）九、 中华人民共和国建设工程规划许可证 （青规建管字200727 号）十、建设单位提供的其他资料第三节 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗养区内约 2 公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有5限公司以 9.1 亿元中标， 2005 年 9 月 26 日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同” ，将该宗土地使用权转让给青
12、岛中金渝能置业有限公司。2006 年 3 月 9日，青岛市规划局以青规函业字2006155 号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。2006 年 7 月 15 日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证 （青规用地字200622 号） ；2006 年 7 月 29 日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第 20062670 号、第 20062671 号、第 20062672号） ；2006 年 8 月 3 日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复 （青发改财贸2006311 号）对该项目予以核准立项；200
13、7 年 4 月 30 日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证 （青规建管字200727 号） 。二、项目建设的必要性1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出：沿山东路、香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心” ，并作为青岛市的中心商务区。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规划。2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣6楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。在建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行
