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1、依云水岸二期产品定位修正报告（汇报稿）营销中心 2006-2一期市场反馈意见房地产资料1、钻石卡客户意向房号分布客户偏好：花园朝向 -南向；面积区间 -190280m2 ；产品类别 -亲地住宅南向花园 北向花园房型 面积 选房率 房型 面积 选房率A3 303.3 3/16=18% A4 294.3 2/18=11%A1 279.5 12/22=55% A2 270.3 2/28=7%B1 246.6 36/38=95% B2 241.3 5/50=10%C下188.7 20/24=83% C上185.7 5/24=21%合计 71/100=71% 14/120=12%不同收入客层的物业意向（
2、问卷调查）年收入 5-12 12-18 1825 25-40 40以上花园洋房 7 7 2 1 0叠加别墅 17 9 2 2 0联排别墅 9 8 7 5 3双拼别墅 10 10 4 8 4合计 77 15 23X联排是有效需求（指能承受150200 万总价的客户）的绝对主流，占该类客层的82%。而其中，又以选 择双拼的比例最高，占该类客群的42%。X从总体样本来看，26%的客户有叠加的购买意向。这类客户又主要集中在置业能力在100万以内的客层 中间，占该部分客层的34%。这说明，100万以内的叠加还是有一定的 市场需求。这类需求主要来自园区，相比园区7080万/套的高层公寓，叠加有较强的替代性
3、。房地产资料2、来访客户面积区间面积区间 180m2180220 220250 260290 290310 其他72 233%合计客户数量 46 427 373 106 1047客户比例 4% 40% 36% 17% 100%对应房型A1200m2A2250m2A3300m2户型面积控制客群层次划分（问卷调查）年收入 5-8万元 8-12万元 12-18万元 18-25万元 25-40万元 40万元以上 合计相城 3 11 8 3 4 2 31园区 3 9 8 1 5 1 27古城区 3 3 2 5 4 1 18其他市区 3 5 3 2 2 1 16合计 12 28 21 11 15 5 92
4、置业总价与月收入100万元4830/30%=16000150万元7245/30%=24000200万元及以上9660/30%=32000面积控制 150160 200 250/单价预期 6500元/ 7500元/ 8000元/ 物业类型叠加 小联排 大联排、双拼年收入13%30%23%12%16%5%5-8万元 8-12万元 12-18万元18-25万元 25-40万元 40万元以上X根据客户的年收入水平，其置业能力分为三个档次:100万元、150万元、200万元，各自对应的物业类型、面积如下表：房地产资料3、客户来源与市场竞争区域 相城 市区 园区 新区 吴中 上海 周边 其他34 63 5
5、844合计客户数量167 362 253 66 1047客户比例16% 35% 24% 25% 100%房地产资料客户身份（问卷调查）行业/职业 行政事业单位 私营业主/合伙人 外资企业 企业骨干 其他专业人士相城 12 6 4 8 4园区 2 6 14 5 2古城区 5 7 0 4 2其他市区 3 1 3 4 4合计 22 20 21 21 12行业/职业2220212112行政事业单位 私营业主/合伙人 外资企业企业骨干 其他专业人士X客户的职业特性与首次定位基本符合，以私营业主、企业公务员及园区的外企管理层为主4、一期反应的两个主要问题 花园朝向 客厅尺度房地产资料产品细节补充调研1、花
6、园2、露台3、停车4、地下室5、双主卧6、卧室楼层安排7、卧室数量8、产品综合建议房地产资料1、花园面积花园面积 30以下 3050 5080 80100 100以上相城 3 9 17 6 3园区 4 10 12 8 1古城区 0 4 9 1 4其他市区 0 6 4 2 0合计 7 29 42 17 8花园面积7294217830以下 3050 5080 80100 100以上X大多数客户认为花园面积在50 平米左右较为经济实用1、花园朝向愿意为南花园支付较高价格 愿意 不愿意相城 25 9园区 18 13古城区 9 7其他市区 13 3合计 65 32愿意为南花园支付较高价格6532愿意 不
7、愿意X南花园的价值得到大多数客户认同，67的客户愿意为南花园支付较高的价格房地产资料2、露台是否需要大露台 客厅等需要 有花园，不需要相城 21 11园区 22 11古城区 8 7其他市区 6 8合计 57 37是否需要大露台5737客厅等需要 有花园，不需要X60的客户认为在主活动区域（如客厅）需要一个大的露台2、露台面积露台面积 普通 1020 超过20相城 2 11 11园区 2 12 13古城区 4 5 5其他市区 1 3 4合计 9 31 33露台面积93133普通 1020 超过20X大部分客户对露台面积有明确要求，42客户要求露台面积1020平米，45客户要求露台面积20平米以上
8、房地产资料3、停车数量需求停车位 1个 两个 两个以上相城 5 31 0园区 7 27 1古城区 2 16 0其他市区 4 11 1合计 18 85 2需求停车位188521个 两个 两个以上X目标客户大多数现今拥有一辆车，处于对未来的考虑，81的客户需求两个停车位3、停车方式停车方式 私家地下车库 私家地上室内车库 近宅小型集中地下车库 远宅大型集中地下车库相城 24 7 1 0园区 24 8 3 2古城区 12 4 2 2其他市区 12 3 3 0合计 72 22 9 4停车方式722294私家地下车库 私家地上室内车库近宅小型集中地下车库 远宅大型集中地下车库X各种类型的停车方式均有客户
9、选择，这也与市场吻合X问卷的结果显示私家半地下停车库接受度最高，但结合市场，各类型的停车方式在销售时并无明显阻力，在停车库方面能引导客户消费房地产资料3、目前市场采用的停车方式半岛华府/枫情水岸庭园博雅苑开元碧水湾苏州知音园区古城区沧浪新城吴中相城区域 代表楼盘 产品特性半地下车库/地上户内停车库集中大型地下车库组团集中地下车库半地下车库地上户内停车位4、地下室地下室 需要 不需要相城 24 7园区 27 8古城区 14 2其他市区 12 3合计 77 20地下室7720需要 不需要X虽然市面上有不带地下室的做法，但79的客户还是认为地下室是一个必要的空间房地产资料4、地下室用途地下室用途 储
10、物间 工人房 车库 影音厅 健身房 酒窖等相城 23 2 13 5 9 12园区 23 6 13 4 8 7古城区 11 4 4 2 6 5其他市区 5 1 4 3 4 3合计 62 13 34 14 27 27地下室用途621334142727储物间 工人房 车库 影音厅 健身房 酒窖等X客户对地下室的三个主要用途为Z储物间Z车库Z个性化空间（影音厅、健身房、酒窖等）4、地下室面积地下室面积 30以下 3050 5080 80120相城 4 12 16 5园区 3 21 7 4古城区 1 11 3 3其他市区 1 8 4 2合计 9 52 30 14地下室面积952301430以下 3050
11、 5080 80120X针对上述地下室的用途，对地下室面积的主流需求在50平米左右X相城区客户对地下室面积需求略大，为5080平米X80平米以上的地下面积对目标客户来说显得不够实用房地产资料4、地下室层高地下室层高 2.2以下 2.52.8相城 21 9园区 13 11古城区 11 4其他市区 5 8合计 50 32地下室层高50322.2以下 2.52.8X大多数客户（61）希望地下室能够赠送5、双主卧双主卧需求 需要 不需要 不在意相城 17 9 6园区 23 3 5古城区 9 1 8其他市区 11 2 3合计 60 15 22双主卧需求601522需要 不需要 不在意X明确需要双主卧的客
12、户占受访客户的60X次主卧独立洗手间及淋浴即可房地产资料6、老人房楼层设置楼层设置 1F 2F 3F6 10古城区 17 1 0其他市区 12 2 0合计 88 13 142930相城园区老人房楼层设置881311F 2F 3FX出于行动方面的考虑，86的客户要求老人房在一楼且南向6、儿童房楼层设置楼层设置 1F 2F 3F27 76古城区 1 14 3其他市区 2 11 1合计 12 70 172027相城园区儿童房楼层设置1270171F 2F 3FX儿童房的楼层设置，客户意向也较一致，71的客户认为儿童房设置在二楼较为适宜房地产资料6、主人房楼层设置楼层设置 1F 2F 3F19 169
13、古城区 0 7 11其他市区 1 6 7合计 3 55 432302相城园区主人房楼层设置355431F 2F 3FX主人房的楼层设置没有公认的标准，54的客户喜欢在二喽，42的客户喜欢在三楼7、卧室数量卧室数量 三卧 四卧 五卧 其他相城 7 23 5 1园区 7 21 7古城区 4 10 4 0其他市区 3 9 4 0合计 21 63 20 1卧室数量2163201三卧 四卧 五卧 其他X卧室的需求数量与客户的居家人口一致，四卧需求占60（主卧、次主卧、儿童房房及客房），三卧及五卧需求各占20%。房地产资料7、家庭人口与卧室数量家庭人口 2人 3人 4人 5人 5人以上相城 2 18 7
14、1 2园区 2 13 9 3 1古城区 0 9 3 2 0其他市区 2 8 4 1 0合计 6 48 23 7 3家庭人口64823732人 3人 4人 5人 5人以上X三口、四口之家为主，对应的卧室需求为三卧、四卧（不含书房等）8、产品意向综合X停车Z各种停车方式均可接受，可引导；车位比1：2X地下室X花园Z南向，50m2Z赠送，5060m2，采光，1储物间+1个性化空间+1工人房X露台 Z客厅考虑设计20平米左右的大露台X双主卧Z尽可能双主卧设计；次主卧带淋浴间即可X卧室数量 ZA1200m2三卧，A2250m2四卧，A3300m2五卧X楼层设置 Z老人房1F，儿童房2F，主人房3F房地产
15、资料竞争区域代表性产品我们选取经济别墅五个主要区域的标志性楼盘进行深入的产品研究半岛华府枫情水岸庭园博雅苑开元碧水湾园区古城区沧浪新城吴中区域 代表楼盘 产品特性半地下车库地上户内停车库集中大型地下车库组团集中地下车库半地下车库房地产资料1、园区半岛华府项目名称 中海.半岛华府基本情况 总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米 ，容积率0.8，分两期开发。主力物业类型为46联排及双拼，共156套主力户型 主力联排户型面积238-260平米销售价格 均价超过9000元/平米（含地下室面积）， 不含地下室面积均价超过1.1万元/平米主力客户 苏州私营业主，园区高管等产品特征 花园南向与北向各半，面积约50平米地上停车位与私家半地下停车位结合（每户一个半地下车位），其余地上停车位解
