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1、2007-10-29注流商家与地产的桥梁慧通行国际新天地项目组肇庆国际新天地商业策划报告谨呈：肇庆市嘉仕实业投资有限公司2主流商家与地产的桥梁第一部分 肇庆市场调研分析3主流商家与地产的桥梁市场调研分析目录1.0 肇庆市经济概况1.1 肇庆市交通概况2.0 综合评述3.0 肇庆市商业概况3.1 肇庆市主要商业分布状况4.0 肇庆市区街铺销售市场调研分析5.0 肇庆市区商铺租赁市场调研分析6.0 肇庆市区典型商业调研分析好世界购物中心天宁广场发展大厦(新一佳)时代广场7.0 项目SWOT分析4主流商家与地产的桥梁1.0 肇庆市经济概况（2005年） 全市户籍总人口 396.48万 人 全市生产总
2、值 453.55亿 元，比上年增长 14.3%； 全年社会消费品零售总额 142.29亿 元，比上年增长 17.7%； 全年城区居民人均可支配收入 10097元，比上年增长 9.0%； 全市接待旅游者人数 512.45万 人次，比上年增长 8.2%； 全年旅游总收入 41.27亿 元，增长 17.2%； 全市批发零售贸易业商品销售额 342.90亿 元，比上年增长 79.6%； 全市4家连锁企业全年实现销售总额 22.90亿 元，增长 21.4%。肇庆市位于广东省中部偏西地 区、西江中下游，有面向珠三角、背靠粤西腹地的区位优势。东南部属珠江 三角洲经济区(包括肇庆市区、高要市、四会市)。东北
3、面与清远市毗邻，西北面与广西接壤，南面与云浮市相接，东南面与 佛山市和江门市相邻。全市土地总面积14856平方公里，市辖端州 区、鼎湖区和广宁、德庆、封开、怀集4县，代管高要市、四会市。5主流商家与地产的桥梁1.1 肇庆交通概况肇庆市近两年来轰轰烈烈地进行了交通建设的巨额投资，相继完成了500多公里的大环路工程，中心城区与市属各县市中心镇的距离在2.5小时的车程内，区内交通四通八达，基本实现管理区级通车硬底化，使城乡之间的联系更紧密。在对外交通方面，实现了高速公路从端州区（即市区）到广州的全程通车，与广州的距离在1个小时车程左右；与深圳的距离在2.5小时车程左右；与珠海的距离在3小时左右的车程
4、，大大缩短了与港、深、澳等发达城市的交通距离，为肇庆市端州城区的商业、房地产业的发展创造了很好的交通条件。6主流商家与地产的桥梁2.0 综合评述一、 投资开发大型商业物业，在全国经济正常发展的前提下，对本地区经济增长状况的了解就 显得很重要，地区经济的高速发展，使市民消费力及消费需求不断 提高，是大型商业物业得以生存及发展的前提。近年肇庆的城市建 设及经济发展很快，是大家有目共睹的，这就为本项目的开发创造了良好的大环境。二、端州区是肇庆市的政治、 经济、文化中心。粤港澳通往祖国大西南的重要交通枢纽。国家级历史文化名城。 “ 首批中国优秀旅游城市 ” 、 “ 国家园林城市 ” 、 “ 中国砚都
5、” 等称号，具有良好的生态环境和丰富的旅游资源，被誉为粤港澳的 “ 后花园 ” 。005年全区实现生产总值41.32元，增长13.5。三、2004年端州区社会消费品零售总额 29.43亿元，增长14 ，2005年端州区全社会消费品零售总额33.2 7亿元，比上年增长18.8。2006社会消费品零售总额预计增长 达到3.亿元，这就是我们看得见的大旦糕，开 发大型商场目的也是要瓜分这个旦糕。此外，每年五百多万人次 的游客，也是极宝贵的商业客源。7主流商家与地产的桥梁3.0 肇庆商业概况肇庆市的商业旺区主要集中在天宁路附近，现有的较大型的商业房地产项目有“ 时代广场 ” 、 “ 好世界购物中心 ”
6、、 “ 天宁广场 ” 三家。 “ 时代广场 ” 商业经营面积约为73000 ,“ 好世界购物中心 ” 商业经营面积约为30000 ,“ 天宁广场 ” 商业经营面积约为20000 ；在天宁路还有一家较为大型的连锁超市，经营面积约为10000 的 “ 新一佳 ” 超市，就是这四家购物 “ 巨无霸 ” 支撑起了肇庆市天宁路的一部分商业零售额。而肇庆大部分的社会商业零售额都是通过传统的各条路临街商铺或一些临时的集中卖场、商业一条街等的形式来实现的，所以肇庆的商业购物模式还徘徊在较为传统的方式上，要改变这种状况，必须把 “ 购物中心 ” 的规模、档次再上一个台阶，来适应未来经济发展的需要，因此，肇庆市的
7、商业房地产项目有很大的发展潜力。8主流商家与地产的桥梁3.1肇庆市区主要商业分布示意图 发展型商业中心辐射范围有限 由于区位因素决定了商圈的商业价值具有一定的局限性。 培育商城一定的市场热度尚需一定时间。9主流商家与地产的桥梁4.0 肇庆市区街铺销售市场调研约80间约7间约70间约30间约50间约30间数量12300(主街)8000(辅街)工农南路岭南人家高6米 送2.7夹层19000建设三路柏丽雅居深25-32米 后部单价300013000(主街)6000(内街)肇庆大道 古塔北路月圆花园波尔多大道5.1开售 深15米 高7米送夹层16000康乐北路丽景雅苑6200起 高5.17500西江北
8、路中房嘉馨苑9000起12000翠湖路翠湖居备注售价(均价)位置名称10主流商家与地产的桥梁4.1 肇庆市区街铺销售市场小结X肇庆主流商铺市场以街铺为主。X价位空间不断抬升，越后期开盘商铺售价越高。X主街商铺售价在12000以上，X主流商铺总价在50-100万之间X大部分商铺都有较好的市场承接力。X营销手段简单粗糙，未能更好的提升产品价值。X故事和题材缺乏，未能充分展现财富梦想。11主流商家与地产的桥梁5.0 肇庆市区商铺租赁市场调研一般100是17.572.5花蝶服饰20一般100是17.572.5茶之园茶行19一般90是17.572.5雅马哈音响18一般85是17.572.5君兰服饰17一
9、般100是17.572.5绿安居茶社16层高6米一般100是17.572.5柯达冲印15较好20024212怡高地产14农村信用合作社13 康乐北二街小区街铺中国银行12501801215上岛咖啡11一般5084127雅芳婷10一般5072126锦绣东方旅行社9一般5072126天一设计8一般5072126美锦家居7一般5072126百得胜橱柜6一般502881224动感快车汽修5一般5072126英皇卫浴4停业5072126个性家居3三楼租金14一般5072126高玉卫浴2康乐花园裙楼一般502161218华美嘉卫浴1备注经营状况租金是否夹层实用面积进深开间商铺名称序号康乐北路西面12主流商
10、家与地产的桥梁5.1 肇庆市区商铺租赁市场调研较好120160208水禾田餐厅41关门12025102.5福建蒸饺王40一般12045182.5贝曼梨内衣39较好120100205富心饼店38一般12072184巧心面店37一般1202002010民乐大药房36一般12017.572.5卓多姿化妆品35一般120933海鸿服装34一般120632和木屋33一般1202163.5神州燃具32一般1202163.5强兴玻璃31一般12035103.5SWEET糖果店30一般1202163.5福建第一饺子29一般1202163.5锦上添花花店28一般1202163.5康乐茶庄27较好70710漂亮宝
11、贝美发26一般110是17.572.5西施尔化妆品25一般100是3575雅兰布艺24一般100是17.572.5国洋烟酒茶23一般100是17.572.5特百惠家居用品22一般100是17.572.5时视钟表行2113主流商家与地产的桥梁5.2 肇庆市区商铺租赁市场调研较好120160208水禾田餐厅41关门12025102.5福建蒸饺王40一般12045182.5贝曼梨内衣39较好120100205富心饼店38一般12072184巧心面店37一般1202002010民乐大药房36一般12017.572.5卓多姿化妆品35一般120933海鸿服装34一般120632和木屋33一般120216
12、3.5神州燃具32一般1202163.5强兴玻璃31一般12035103.5SWEET糖果店30一般1202163.5福建第一饺子29一般1202163.5锦上添花花店28一般1202163.5康乐茶庄27较好70710漂亮宝贝美发26一般110是17.572.5西施尔化妆品25一般100是3575雅兰布艺24一般100是17.572.5国洋烟酒茶23一般100是17.572.5特百惠家居用品22一般100是17.572.5时视钟表行2114主流商家与地产的桥梁5.3 肇庆市区商铺租赁市场调研较好1302793依本佳人31较好1301562.5方华30较好1301562.5宏业地产29较好13
13、03065隆兴烟酒28较好1301562.5牛牛童装27较好1301562.5万通信息/地铺26较好1301562.5汇宝儿童店25较好130是3056风华艺术摄影24较好130是12.552.5和兴烟酒23较好130是12.552.5肇利摩托修理店22较好130是12.552.5无比幸福性用品21较好130是12.552.5黎恩凉茶20较好130是2555常青树19较好130是12.552.5养生源18较好1301226枫翎饰品店17较好1302163.5绿安名茶16较好1302163.5邦乐乐性用品15较好1302163.5康乐洗衣14较好1302163.5芳菲烟酒1315主流商家与地产的
14、桥梁5.4 肇庆市区商铺租赁市场调研较好1203284黄振龙凉茶50较好12010.571.5生生商行49较好12017.572.5同心电讯48较好1202173肥肥水果店47较好1204085幸福天使母婴用品46较好1202082.5爱丽舍服装45较好1205687星湖家具44较好1203284肇庆电线43较好1203284建诚厨具42较好1303284康乐百货商店41较好1203284文记烧腊40较好1203284展图维修39较好12080810花园商场38关门200空三间37较好13038.575.5姬利文36较好13017.572.5九记粥城35较好13017.572.5复印34较好1
15、5017.572.5天欣服饰33较好13017.572.5肥仔伟裹糕粽3216主流商家与地产的桥梁5.5 肇庆市区商铺租赁市场调研较好15060610民康大药房65较好1502173华纳音像65较好150842朝阳书屋64较好1505469挪邦文汇63较好150522.5荣盛烟酒茶62较好1501042.5保保地产61较好1503666柯尼卡60较好1501863谢雄凉茶59较好1501863沙县美食58较好15032.556.5兴美热点西饼57较好3966.5康乐卫生站56较好1503966.5德舜蛋糕店5596812农村信用合作社54较好150422士多店53较好1203284文华书店玩具
16、52较好1304977如意宝贝妇婴用品5117主流商家与地产的桥梁5.6 肇庆市区商铺租赁市场小结康乐北路街铺： 租金自北向南递增，从40-150元/ 月不等，局部达到180至200元/ 月（实用面积 ）。康乐北路商业主要以街铺为主，部分新建楼盘街 铺净空较高，商家自行隔成两层使用。经营状况自北向南渐渐变好，至项目附近，因为有肉菜市场和 海鲜市场的带动，经营情况较好，但整条街上服装类经营情况较为清淡，烟酒茶、士多、面包、 蛋糕、妇婴用品及其他一些日常消费类别经营较好，且整体经营档次较低。天宁路及建设三路街铺： 租金价格从东至西递增，从150至300元/ 月不等，以天宁路和建设路交叉口租金最高，同时一街分阴阳，南面租金比北面要低约50元左右。天宁路和建设三路是目前商业比较集中、发达和 档次较高的区域，主要以经营服装服饰、
