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1、浙建太和丽都企划推广策略提报谨呈：浙建地产2009年城市史诗滨湖钜献开发商：浙建房地产开发有限公司2009of the huge offer home buyers LAKESIDE当少数人的梦想得以实现时整个城市就有了自己的信仰When a small number of people to realize the dreamthe whole city will have their own beliefs目录前期定位回顾一项目价值剖析二目标客群描述三产品/SLOGAN/案名四企划推广难点剖析阶段推广执行策略LOGO、VI研展五六七八企划推广总体策略前期定位回顾一走的太久了，偶尔回头望望，
2、心情也会别样Walked has been too long, occasionally turnedhead visits, the mood also met different kind 前期定位回顾一对产品的总体定位是否过于模糊？是否能体现本案差异化优势？1：产品定位回顾太仓首席大型水岸豪宅区域属性太仓的水域有很多，我们究竟在哪里？产品属性太仓的豪宅是如何定位的？我们是否可以打豪宅牌？概念属性“大型”是对水岸的描述还是对豪宅的定位？对于这句slogan，我们希望能从精神层面给人以震撼、共鸣！前期定位回顾一2：形象定位（Slogan）天然水岸，尊贵名流优点直接点出本案水景优势缺点稍嫌平淡
3、，无水文化底蕴与冲击力总之，我们希望我们企划出街的时候，能引起市场及大众的关注，并进而产生对销售有趣的帮助。小结前期定位回顾一u 我们希望引导一种城市向南、生活向南、品质向南、奢华向南的现代国际化高品质生活榜样；u 我们希望我们的每一个词语、每一个动作，都能与客户的精神世界产生共鸣，我们认为，这是建立项目口碑、进而推动销售的最佳途径；u 同时，我们更希望，通过对这个项目高调的生活特性素描，以及高端的国际化调性的包装，建立开发商在市场的品牌美誉度。项目价值剖析二那些对于项目有贡献意义的亮点，我们从不放弃These have the contribution significance lumine
4、scent spot regarding the project, we ever do not give up 项目价值剖析二1：项目价值篇之产品主体价值提炼u人车分流，水路相间，超1：1车位u双挑高空中别墅，双层套房平层大宅u一梯一户、3.1米层高u赠送露台、阳台、一房变三方、二房变四房提升一个新的崛起的宜居社区，诞生。她天生丽质！ 专属层峰人仕的领域，岂能将就。那就相信直觉吧！u 27万方体量，新区属于大盘，大盘效应u 现代简欧风格，新古典主义理念u 中央景观、社区会所商业配套u 景观社区、绿色社区，公园筑家理念城市大盘生态社区 奢阔配套观景尊邸 性价比之王2：项目价值篇之区块环境价值提
5、炼u大润发、五洋广场、南洋广场、第一医院u滨江路、南昌路、东仓大桥u社区对面即为风情街+海运堤u与新城CBD仅仅5分钟车程，过桥即到提升大都市轴线核心 观景第一排 城市名片 距离美u 新城区对接古城的一个桥头堡u 一河之隔即可享受古城新区繁华u 新浏河对面，直面大面积水景资源u 新浏河南岸水系环境整治工程启动浏河南岸，高质生活氛围，形成！她天生魅力！保持刚刚合适的距离，我想应该比比什么都重要！项目价值剖析二3：项目价值篇之人文附加价值提炼u奢华的空中别墅，形成庭院文化u多层加高层的格局，造就丰富的社区文化u低密度生态家园，诞生园林文化提升亲水为上 慢调生活 人居典范和谐社区u 千年浏河，自然流
6、溢的水景文化u 新区大学城，自然浓郁的教育文化u 直面风情街海运堤，享受休闲文化以社区为中心的诸多文化，汇聚！她天生高雅！当品质与品位叫相呼应，生活的起点，自然高人一筹！项目价值剖析二4：项目价值篇之企业品牌价值提炼u物业核心价值为百万市民打造品质住宅u物业发展理念创星级物业，筑和谐社区u物业荣誉展示物业所获荣誉明细u入主太仓宣誓对于新城新物业的发展理念提升布局华东荣居浙建、构筑人本主义品质样板社区u 企业发展观创造经典，臻于至善u 企业责任观求真、务实，以人为本u 企业愿景观长三角地区有影响力企业u 品牌项目录5年、4城、6项目有责任有实力的房地产品牌企业 让客户满意、让业主舒心的物业项目价
7、值剖析二一个新的崛起的宜居社区，诞生。她天生丽质！浏河南岸，高质生活氛围，形成！她天生魅力！以社区为中心的诸多文化，汇聚！她天生高雅！专属之领域适度之距离品质与品位5：项目价值回顾项目价值剖析二以国际化视野与强大实力，引领！太仓新的人居标杆！ 品牌与荣耀？这是什么？在提炼提升完产品的价值体系后，也许您会问：该给我们的项目定位了吧！NO！因为，准确的项目定位，还得与目标客群的所想、所盼及定位相互吻合。我们认为，只有这样的项目定位，才能让我们的准客户铭记在心！这，充其量只是解决了说什么的问题！解决了说什么我们再来研究“向谁说”的问题他？她？他们？露面的？潜水的？最好一个都别少He? She? Th
8、ey? Makes an appearance? Diving? Best should not be few 目标客群描述三方便工作、投资小部分太仓及附近区域工作，台湾、日韩、欧美客户投资、工作需要部分上海投资客户辅助婚房需求、首次置业需求、为子女购房、为小孩读书方便购房、投资等市区、周边乡镇工薪阶层、动迁迁客户改善居住条件，提升居住品质，房子是其身份地位的象征市区及周边乡镇的私营业主、企业高管高收入阶层主力城东南板块自主，复合部分投资，需求小面积户型当地部分产业人口辅助婚房、首次置业需求陆渡当地区域客群为主以首次置业需求为主主力城西板块投资、工作需要以上海为主的少量外地客辅助婚房、小孩读书
9、方便、身份象征、投资周边乡镇客户有老城居住情节，对周边生活配套考虑较多中高收入的老城区的居民主力中心城区客户描述客户类型主力 辅助板块目标客群描述三1：产品剖析公寓客群VS别墅客群（08年-09年）A：公寓客户组成目标客群描述三u 产品形态面：主力产品主要以多层、小高层、高层为主，市场产品同质化较为严重u 产品面积面：主力面积多集中于90-140平米之间，市场偏好舒适性房源u 产品价格面：主力价格在4100-5800元/平米，由于产品没有太多亮点，市场价格难以突破u 成交客源面：目前太仓市场成交客户主要以首次置业和首次改善型以及部分投资客源为主A：公寓档案1：产品剖析公寓客群VS别墅客群（08
10、年-09年）B：别墅客户组成目标客群描述三1：产品剖析公寓客群VS别墅客群（08年-09年）u 产品形态面：目前太仓别墅市场产品形态较为丰富，市场的发展也处于初级阶段，别墅项目品质有待提升；u 产品面积面：目前太仓别墅市场基本为别墅公寓混合型社区内别墅，联排别墅产品面积大多集中在200-300平米，双拼别墅在300平米左右，而独栋别墅则多集中在350-500平米；u 产品价格面：目前太仓别墅市场价格受自身产品影响较多，较高品质的别墅产品其价格的提升空间也较大；u 成交客源面：目前太仓别墅市场成交客户主要以私营业主和部分企业高层管理人员以及政府高层管理人员为主；B：别墅档案1：产品剖析公寓客群V
11、S别墅客群（08年-09年）目标客群描述三本案“高层+别墅”的产品形态，本就具备先天的入世优势，但在同质化竞争激烈的市场背景下，如何细分客户市场？如何抢夺客户资源？1：产品剖析公寓客群VS别墅客群（08年-09年）目标客群描述三目标客群描述三那么，对于本案，我们的客户体系是如何构成的呢？2：板块剖析太仓东南片区客群分析从上面统计分析中，我们可以看出，08至09年，太仓市东南区域楼市市场，其主力客户的构成依次为：改善首次置业投资同时，我们也能看出，东南片区客户的构成与中心城区、城西片区，有着明显的区别，具体表现在目标人群的多样性及需求的多样性上。这从一个侧面也说明了客户对于东南片区后期市场向好的
12、预期！目标客群描述三3：本案客群细分A：刚需客群三级市场二级市场一级市场范围：周边乡镇、动迁户1：以太仓当地的人为主，外来人为辅；2：有稳定的收入，具有还贷能力；3：客群多为首次置业，教育水平较高；4：社会中坚力量，渴望品质生活。范围：市区、新城外来人范围：驻地外籍人士，日韩欧美客群特征白领、蓝领阶层 进取且充满梦想的一个阶层就像蜗居中的海平知富阶层客群定位目标客群描述三他们关注性价比、配套、社区归属、都市主义、有品质的生活3：本案客群细分A：刚需客群注：他们是矛盾的存在体。他们向往高品质生活，但却受到经济条件的限制；既渴望独立自主的自由生活，又羡慕群居文化所散发的独特魅力。总之，他们是不愿意
13、将时间浪费在路上的一群人！目标客群描述三3：本案客群细分B：置换客群三级市场二级市场一级市场区域：中心市区，老太仓区域：周边乡镇 区域：常驻本地境外客群1：处于丰收的阶段，有较强的经济积累；2：具有稳定的社会关系；3：对产品的关注度大于对价格的关注度；4：看重产品的综合品质。客群特征金领、银领阶层 渴求生活的品质与品位像蜗居中的宋思明殷富阶层客群定位他们关注舒适性、开发商口碑、项目整体品质、有品位的生活、注重身份3：本案客群细分B：置换客群注：他们很注重自己的私密性，享受和家人在一起的时光；他们渴望有一个符合他们地位的居住圈子，他们非常乐意与身份相称的邻居一起在露台上品茗闲谈。他们注重景观及文
14、化的内涵，他们追求一种全新的更高品质的生活氛围。目标客群描述三目标客群描述三3：本案客群细分C：投资客群三级市场二级市场一级市场区域：中心市区部分区域：周边乡镇部分 区域：常驻本地境外客群少部分1：具有多次投资经历；2：政策向导对其影响较大，有跟风习性；3：看重项目的地理位置； 4：看重区域的后续发展前景。客群特征专业、潜在阶层 注重财富的积累方式经常扮演多面手角色垒富阶层客群定位他们关注政策的向导及项目位置、区块市场的后续发展前景3：本案客群细分C：投资客群注：此部分客群尽管不作为本案的主力客群，但一个高品质项目的持续发展，却是在物理及精神层面渴望这样的客群参与。通常来讲，这部分客群对于塑造
15、本案市场口碑及良好的项目形象，有着正面的、积极的作用！目标客群描述三游离阶层如苏州、上海、昆山不作为本案主要考虑范畴殷富阶层以别墅及高层为主对产品品质及形象较为敏感本案客群体系示意垒富阶层以高层加别墅为主对地段及区域发展前景较为敏感知富阶层以高层产品为主对价格及配套较为敏感主力客群次主力客群辅助客群次辅助客群4：本案客群体系三个阶层目标客群描述三通过第二部分和第三部分对产品价值体系、客户构成体系的深刻挖掘剖析，我们解决了”说什么“、”向谁说“的问题。接下来，我们探讨怎么说的问题这三句话，将成为塑造项目高端形象的第一步He? She? They? Makes an appearance? Diving? Best should not be few 产品/SLOGAN/案名四项目的亮点太多，但是在产品总精神上，我们坚持三个原则核心原则：以项目的核心价值要素为主诉求点区别原则：以项目具备的差异质素为主诉求点匹配原则：与项目目标客群的精神层次相匹配产品/SLOGAN/案名四1：本案产品总精神思考A：定位之前核心要素描述新区高质生活场直面水景0距离风情街海运堤周边一站式丰盛配套产品定位原则产品/SLOGAN/案名四1：本案产品总精神推导B：定位启示同期产品类比中海国际社区：苏州园区湖东，产品定位以”国际菁英
